Tribunal Judiciaire · PREMIERE CHAMBRE — 1 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 01 AVRIL 2025


N° RG 22/02226 - N° Portalis DBYF-W-B7G-IKW2

DEMANDEUR

Monsieur [W] [P]
né le 22 Août 1972 à [Localité 13]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, 



DÉFENDEURS

Monsieur [I] [R]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [T] [C]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,


MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente
Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier lors du prononcé du jugement.





DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un acte notarié en date du 15 novembre 2019 reçu par Maître [L] [Z], Notaire Associé, Monsieur [W] [P] a acquis de Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] une propriété située [Adresse 3] à [Localité 8] ([Localité 8]), 
composée : 
 - d’une maison d’habitation, 
- d’une partie troglodyte, 
- de diverses dépendances troglodytes 
 
Ces biens figurent au cadastre sous les numéros BM [Cadastre 4], n°BM [Cadastre 5], n°BM [Cadastre 6] et n°BM [Cadastre 7]. 
 
Dès le début de l’année 2020, soit quelques mois après cette acquisition, Monsieur [P] a subi d’importantes infiltrations dans plusieurs pièces de la partie troglodyte de cette habitation.
 
Monsieur [W] [P] a saisi le juge des référés par acte du 23 juillet 2020 et par ordonnance en date du 4 décembre 2020, une mesure d’expertise a été confiée à Monsieur [U] [M].
Par ordonnance en date du 8 mars 2021, il a été désigné Monsieur [Y] [S] suite à l’empêchement du premier expert.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à:
- Mr [O] [G], voisin,
- au GFA [H] [X] [A], propriétaire du dessus,
- la SAS Sogeo expert, géotechnicien,
- la société Plee TDP.

L’expert a déposé son rapport définitif le 20 novembre 2022.

Par acte en date des 13 et 17 mai 2022, Monsieur [W] [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C], au visa des articles 1641 et suivants du code civil. 

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [W] [P] demande au tribunal de:
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, 
Vu le rapport d’Expertise Judiciaire de Monsieur [Y] [S] 
 
-Prononcer la résolution de la vente passée en l’Etude de Maître [L] [Z], Notaire Associé à [Localité 10], le 15 novembre 2019, par Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à Monsieur [W] [P], d’une propriété située à [Adresse 3], cadastrée dite Commune section BM n°[Cadastre 4], d’une contenance de 2a et 22 ca, BM n°[Cadastre 5] d’une contenance de 5a et 85ca, BM n°[Cadastre 6] d’une contenance de 2a et 12ca et BM n°[Cadastre 7] d’une contenance de 1a et 57ca, publiée au Service de la publicité foncière de [Localité 12] 1 le 29 novembre 2019 Volume 2019 P n° 11121. 
 
-Ordonner la publication du jugement à intervenir. 
 
En conséquence,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à restituer à Monsieur [W] [P] une somme de 325.000,00 € outre celle de 18.309,00 € au titre des frais de ladite vente au service de la Publicité foncière. 
-Condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] une somme de 25.276,01 € à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices financiers consécutifs à la résolution de la vente, au 30 janvier 2025,
-Condamner en outre solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance. 
-Condamner en outre solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] une somme de 16.651,80 € à titre de dommages et intérêts pour les frais engagés pour le compte de qui il appartiendra, à la demande de l’Expert Judiciaire,
-Condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] une indemnité de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
-Débouter Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;
-Condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 9 mars 2020, 9 février 2021, 5 janvier 2024 et 4 mars 2024, et le coût de l’Expertise Judiciaire de Monsieur [S]. 

 ****
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] demandent au tribunal de:
Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
- RECEVOIR Monsieur [R] et Madame [C] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
A TITRE PRINCIPAL : 
- JUGER que le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] acquis par Monsieur [P] par acte notarié du 15 novembre 2019 reçu par Maître [Z] n’est pas affecté d’un vice caché antérieur à la vente permettant d’en solliciter la résolution, 
 
En conséquence : 
- DEBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
Si par extraordinaire et par impossible la juridiction retenait l’existence d’un vice caché affectant ledit bien immobilier, 
 
- JUGER que Monsieur [R] et Madame [C] n’avaient aucunement connaissance d’un quelconque vice affectant le bien immobilier sis [Adresse 3] 
En conséquence : 
- DEBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
Si par extraordinaire et par impossible la juridiction de céans considérait que la garantie des vices cachés venait à s’appliquer, 
-DEBOUTER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- CONDAMNER Monsieur [P] à payer à Monsieur [R] et Madame [C] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance au fond et en référé. 

L’ordonnance de clôture est intervenue lors de l’audience des plaidoiries le 4 février 2025.
L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 4 février 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 1 er avril 2025.


MOTIFS

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Pour se prévaloir de la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit établir cumulativement les éléments suivants:
- l’existence d’un vice d’une certaine gravité, c’est à dire d’un vice rendant le bien impropre à l’usage on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus,
- le caractère caché du vice, 
- l’antériorité du vice par rapport à la vente.

Il ressort du procès verbal de constat de Maître [E] en date du 9 mars 2020 que le matelas situé dans la première chambre troglodyte est trempé, qu’il existe un ruissellement d’eau provenant du plafond avec des goutelettes qui s’écoulent depuis la partie haute du plafond en roche, 
que dans la salle de bains jouxtant la chambre, des gouttes d’eau tombent du plafond en roche dans la baignoire,
que dans la chambre contiguë, le mur de face présente un ruissellement qui va de la hauteur du plafond jusqu’au sol et que 4 seaux ont été positionnés,
que dans la troisième chambre,au niveau du plafond, il a constaté la présence de goutelettes de manière importante.


L’expert judiciaire Monsieur [S] a relevé que du 1er au 7 mars 2020, il est tombé 55,7mn de pluie ce qui est important et qui explique les suintements d’eau provenant du sol du dessus.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a constaté, le 19 avril 2021, une humidité saturante sur la paroi de la chambre n°1 comme sur le tuffeau du plafond, dans la chambre n°2, il note également l’existence d’une humidité saturante sur le tuffeau situé au dessus et en plafond.
L’expert a d’ailleurs confirmé par courrier du 7 décembre 2022, adressé au juge du contrôle des expertises, que le constat des infiltrations d’eau venant de la propriété du dessus a été fait contradictoirement par les parties et en présence des anciens propriétaires le 19 avril 2021, lors de la première réunion d’expertise.

Un second constat de Maître [E] du 9 février 2021, a en outre relevé, peu de temps avant, la présence d’eau gouttant depuis le plafond en roche de la première chambre mais également dans la baignoire de la salle de bains et dans les deuxième et troisième chambre .

Un troisième constat du 4 mars 2024, fait apparaître que dans la chambre n°1, les deux tiers des murs sont mouillés de manière importante, que dans la chambre n°2, le dessus de lit est entièrement trempé, que la partie droite du mur est fortement mouillée, qu’au niveau de la douche de la chambre 3, des goutelettes d’eau tombent au niveau du receveur.

Il est ainsi établi l’existence d’un vice rendant les pièces de vie inhabitables en raison d’infiltrations récurrentes générant des gouttes d’eau en plafond qui ont notamment pour effet de mouiller la literie.

L’expert Maître [S] estime que le bien immobilier était bien affecté d’un vice caché pour l’acquéreur.

Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] contestent le caractère caché du vice et font valoir que Monsieur [W] [P] a eu connaissance du rapport d’expertise du 6 décembre 2018 annexé à l’acte de vente et qui fait expressément mention du rapport de Cavités 37 du 6 décembre 2011.
Les vendeurs ne sauraient utilement se prévaloir des termes du rapport du 6 décembre 2018 qui mentionne “ de probables infiltrations d’eau parasite et une pénétration racinaire” pour établir l’existence d’infiltrations en plafond de l’habitation troglodyte rendant imposible leur utilisation, alors que ce rapport obligatoire est uniquement destiné à informer l’acquéreur sur la stablité des caves.
En ce qui concerne le rapport du 6 décembre 2011, il ressort des pièces 4 et 5 que Monsieur [P] en a demandé un exemplaire à la mairie de [Localité 8] qui a refusé la communication de celui-ci en précisant que seul Monsieur [R] qui a financé ce rapport peut en demander une copie.
Monsieur [P] n’a donc pas eu connaissance de l’existence d’infiltrations avant la vente.
Par ailleurs, aux termes des mentions figurant en pages 18 et 19 de l’acte de vente du 15/11/2019, l’acquéreur déclare avoir eu connaissance des conclusions du rapport du 6 décembre 2018 dès avant ce jour et faire son affaire personnel de ses conclusions ce qui s’entend uniquement de l’état de stabilité des cavités souterraines.
Le vice était donc bien caché pour l’acquéreur Monsieur [W] [P].




En ce qui concerne l’antériorité du vice par rapport à la vente et à la connaissance du vice par les vendeurs, l’expert judiciaire Monsieur [S] a noté l’existence de 11 épisodes pluvieux identiques ou supérieurs à celui du 7 mars 2020 et il en a conclu que Monsieur [R] et Madame [C] ne peuvent pas avoir constaté aucune infiltration apparente dans le logement qu’ils ont personnellement habité comme résidence principale entre début 2016 et la fin de l’été 2019.
Par ailleurs, il ressort du rapport amiable de Monsieur [K] en date du 18 mars 2020 que Monsieur [R] et son épouse se sont inquiétés en novembre 2011 des travaux d’assainissement entrepris sur la propriété du dessus car ils étaient alors en train d’aménager leur gîte troglodyte et étaient inquiéts au sujet du plafond de leur site.
Monsieur [K] leur avaient alors précisé que la mauvaise adaptation du drainage pouvait entraîner des risques manifestes de concentration d’humidité au toit des caves.
Il est ainsi démontré tant par l’expert judiciaire que par Monsieur [K], expert amiable que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des risques d’infiltrations au niveau du toit des caves troglodytes servant pour partie d’habitation.
Cela est en outre confirmé par l’attestation de Mr [O] [G].

L’expert judiciaire a en outre écarté l’hypothèse d’une mauvaise utilisation du système de déshumidification en notant que les vidéos de mars 2020 transmises par Monsieur [P] et le constat d’huissier de février 2020 montrent bien que l’on est très loin d’un simple problème de déshumidification ou de climatisation.

Enfin, la clause de non garantie des vices cachés dans l’acte devente insérée en page 10, prévoit qu’elle ne joue pas s’il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs. 
Cette clause doit être combinée avec les mentions figurant en page 13 de l’acte de vente, mentionnant que “le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé connaître les vices et doit être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est consitué de mauvaise foi. L’acquéreur a alors un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice.”

En l’espèce en 2011, Monsieur [R] et Madame [C] ont procédé à d’importants travaux pour transformer les caves en gîte et par conséquent, en vertu de la clause ci-dessus, ils sont présumés de mauvaise foi.
Il résulte toutefois des développements qui précèdent que cette mauvaise foi est établie par les deux rapports de Monsieur [S] et de Monsieur [K] ainsi que par le témoignage de Monsieur [D] qui indique que les locataires du gîte l’ont questionné sur l’importante humidité des lieux.

Les problèmes d’infiltrations étant connus des vendeurs, la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.
L’expert judiciaire Monsieur [S] a estimé le coût des travaux de reprise à effectuer sur le terrain du dessus à la somme de 301.200€ TTC.
Dans ces conditions, Monsieur [W] [P] est parfaitement fondé à solliciter en raison du vice caché d’infiltrations d’eau, conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, la résolution de la vente intervenue le 5 novembre 2019. 

Monsieur [W] [P] sera donc tenu de restituer l’immeuble et Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] seront solidairement condamnés à lui régler la somme de 325.000€ correspondant au prix de vente.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur.
Il résulte des développements qui précèdent que les vendeurs avaient connaissance des infiltrations dans la cave transformée en habitation.
Ce fait est également confirmé par l’attestation de Monsieur [D] qui précise qu’à plusieurs reprises, des locataires séjournant dans le gîte l’ont interpellé sur l’humidité importante de lieux.
Les vendeurs seront donc tenus de supporter tous dommages et intérêts envers l’acheteur.

Monsieur [P] réclame la somme de 18.309€ au titre des frais de mutation qui figurent en page 6 de l’acte de vente du 15 novembre 2019. Il convient en conséquence de faire droit à ce chef de demande.

Il est en outre réclamé la somme de 25.276,01€ se décomposant comme suit :
-assurance emprunteur:4018,04€
-frais de cautionnement solidaire: 2258,46€
-intérêts d’emprunt: 10.612,51€
-taxes foncières 2020 à 2024: 8387€.

Ces frais sont en rapport direct avec l’achat de l’immeuble et sont justifiés par les pièces produites (n°30,31, 32 et 43).
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 25.276,01€.

Par ailleurs dans le cadre de l’expertise judiciaire, Monsieur [P] a été contraint de régler de préfinancer pour le compte de qui il appartiendra, les sommes suivantes:
-frais de géomètre: 4 656€ (pièces 44 et 45) pour détermination du passage du drain exutoire positionné à l’aplomb, en bas des vignes,
-frais d’étude de sols: 9 475,20€ (pièce 46)
-frais de curage: 1812,60€ et 708€
soit au total 16.651,80€.

Ces investigations complémentaires ont été demandées par l’expert judiciaire, Monsieur [S] et résultent directement de la recherche de la cause des infiltrations dans l’habitation de Monsieur [P], il y a donc lieu condamner solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à lui payer la somme de 16.651,80€ pour les frais engagés pour le compte de qui il appartiendra, la victime n’ayant pas vocation à les supporter.

Monsieur [P] estime son préjudice de jouissance à la somme de 50.000€.
Il a été établi notamment par les constats du commissaire de justice, Maître [E], l’existence d’infiltrations d’eau empêchant de pouvoir utiliser les trois chambres en mars 2020, en février 2021 et en début d’année 2024, au regard de ces indications, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 10.000€.

Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] seront solidairement condamnés à verser cette somme à Monsieur [W] [P].
Les frais afférents aux différents constats seront pris en compte au titre des frais irrépétibles dans la mesure où ils ont été réalisés sans autorisation judiciaire.


Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [P] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] seront solidairement condamnés à lui verser une indemnité de 8000€ (en ce compris le coût des constats) et ce, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
 

Sur l’exécution provisoire

L’expert judiciaire Monsieur [S] a conclu que les infiltrations dans plusieurs pièces troglodytes de l’habitation de Monsieur [P] proviennent du changement du sens de plantation des vignes et surtout de la réalisation en 2011 d’une tranchée d’évacuation des eaux de drainage cheminant au dessus du logement de Monsieur [P].
Ainsi, dès 1986, Monsieur [G] (voisin de Monsieur [P]) s’est plaint de l’apparition d’infiltrations d’eau de pluie en plafond de ses caves.
La tranchée importante d’environ 80ml de longueur située au dessus du logement troglodyte de Monsieur [P], réalisée par le GFA [A] et [X] [H] a traversé la couche d’étanchéité superficielle existante constituée par des argiles. Il y a eu rupture d’étanchéité des sols au droit de la tranchée.
Les travaux de drainage ont été réalisés par l’entreprise Plee TDP sous la maîtrise d’oeuvre de la société Sogeo Expert .

Compte tenu des conclusions de Monsieur [S], Monsieur [R] et Madame [C] ont fait assigner en intervention forcée le 18 mars 2024, le GFA [A] et [X] [H],la société Sogeo Expert et l’entreprise Plee TDP. Cette procédure a été enregistrée sous le rg n°24/01367.
Dans ces conditions, eu égard à l’appel en garantie diligenté dans par les vendeurs, Monsieur [R] et Madame [C], et actuellement en cours, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déclare bien fondée l’action en garantie des vices cachés,

Prononce la résolution de la vente passée en l’étude de Maître [L] [Z], notaire associé à [Localité 10], le 15 novembre 2019, par Monsieur [I] [R] (né le 23 novembre 1969 à [Localité 12]) et Madame [T] [C] (née le 14 novembre 1972 à [Localité 11] [XXXXXXXX09]), à Monsieur [W] [P] (né le 22 août 1972 à [Localité 13]), d’une propriété située à [Adresse 3], cadastrée dite commune section BM n°[Cadastre 4] d’une contenance de 2a 22ca, BM n°[Cadastre 5], d’une contenance de 5a85ca, BM n°[Cadastre 6] d’une contenance de 2a12ca et BM n°[Cadastre 7] d’une contenance de 1a57ca, publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] 1, le 29 novembre 2019, volume 2019 P n°11121,

Ordonne la publication de la présente décision,

Dit que Monsieur [W] [P] devra restituer l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8],


Condamne solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à restituer à Monsieur [W] [P] la somme de 325.000€ au titre du prix de vente et celle de 18.309€ au titre des frais de mutation,

Condamne solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à veser à Monsieur [W] [P] les sommes suivantes:
-25.276,01€ à titre de dommages et intérêts pour les frais financiers,
-16.651,80€ à titre de dommages et intérêts pour les frais engagés pour le compte de qui il appartiendra,
-10.000€ au titre du préjudice de jouissance,

Condamne solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [T] [C] à verser à Monsieur [W] [P] une indemnité de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile (en ce compris le coût des constats) et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


C. FLAMAND
LA PRÉSIDENTE,


F. MARTY-THIBAULT