Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 1 avril 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°88



CONTRADICTOIRE



DU 01 AVRIL 2025



N° RG 24/01166 - 

N° Portalis DBV3-V-B7I-WLXG



AFFAIRE :



[B] [C]

 ...



C/

Société L'OPH OPAC DE L'OISE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° RG : 11-23-1204



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées 

le : 01.04.25



à : 



Me Nathalie LECREUX



Me Erwann MFOUMOUANGANA







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :



APPELANTS 



Monsieur [B] [C]

né le 31 août 1987 à [Localité 9] (Congo)

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Me Nathalie LECREUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 124



Madame [P], [U] [W] épouse [C]

née le 06 janvier 1988 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Me Nathalie LECREUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 124





****************



INTIMÉE



Société L'OPH OPAC DE L'OISE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 780 503 918

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentant : Me Erwann MFOUMOUANGANA de la SELARL RS EM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 181

Plaidant : Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET Associés, avocat au barreau de BEAUVAIS





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, 



Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise a donné en location à M. [C] et à Mme [P] [W], épouse [C], un logement à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi qu'un emplacement de parking. 



Suite à des échéances impayées, l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise a fait délivrer le 5 avril 2023 à M. et Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à lu payer la somme de 3 814,01 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de mars 2023 inclus. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2023, l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise a fait délivrer assignation à M. et Mme [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers, ainsi que, subsidiairement le prononcé de la résiliation du contrat de bail, 

- condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement de la somme de 4 582,40 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement, arrêtée au mois de mai 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 814,01 euros à compter du 5 avril 2023 et pour le surplus à compter de l'assignation, 

- prononcer l'expulsion de M. et Mme [C], à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] et du parking,

- condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la complète libération des lieux, 

- supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

- condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer la somme de 535 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, civile ainsi que les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a : 



- déclaré recevable l'action engagée et tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 3 mars 2022 liant les parties, 

- constaté, à compter du 6 juin 2023, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 3 mars 2022 liant les parties et dit que M. et Mme [C] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et le parking et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

- ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. et Mme [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d`un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux, 

- condamné solidairement M. et Mme [C] à payer à l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise la somme de 4 381,70 euros correspondant à la dette locative, terme de mai 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, 

- condamné in solidum M. et Mme [C] à payer à l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise, à compter du 18 juin 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné solidairement M. et Mme [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, ainsi que le coût du commandement de payer, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2024, M. et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 14 mai 2024, M. et Mme [C], appelants, demandent à la cour : 



- de les recevoir en leur appel, 

- d'infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 11] du 19 décembre 2023, 

statuant à nouveau, 

- constater l'accord de règlement intervenu entre eux et l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise, 

- écarter l'application de la clause résolutoire, 



subsidiairement, 

- accorder un délai de paiement dans la limite de trois années, par mensualités de 120 euros, 

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés, 

- réputer non avenue l'application de la clause résolutoire à l'apurement de la dette locative, 



en tout état de cause, 

- condamner l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise aux dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 juin 2024, l'Office Public de l'Habitat OPAC de l'Oise, intimée, demande à la cour de : 



- débouter M. et Mme [C] de leur appel à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 11] du 19 décembre 2023, ainsi que de l'ensemble de leurs demandes, tant en principal que subsidiaires, aux fins de délais et de suspension de la clause résolutoire, 



subsidiairement sur la demande de délais, 

- dire que la somme qui devra être remboursée au cours des délais qui seraient accordés, correspondra à celle due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date de l'arrêt à intervenir, soit au 31 mai 2024, la somme de 6 140,19 euros,

- dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance d'arriéré ou d'un seul terme du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la résiliation de plein droit du bail reprendra son entier effet à la date 6 juin 2023,

dans tous les cas, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

ajoutant au jugement, 

- condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, 

- condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût du commandement de payer, et seront recouvrés par Me Erwann Mfoumouangana, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 janvier 2025. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'appel de M. et Mme [C]



Au soutien de leur appel, M. et Mme [C] poursuivent l'infirmation du jugement déféré faisant valoir, au visa de l'article 15 du code de procédure civile, que le jugement est critiquable en ce qu'il a violé le principe du contradictoire et les droits de la défense en ne s'assurant pas que les pièces ayant fondé la demande et transmises à la juridiction aient été préalablement communiquées dans un délai raisonnable aux défendeurs, et d'autre part, que le bailleur s'est abstenu d'informer le premier juge de l'existence d'un accord verbal de règlement de la dette locative avec maintien dans les lieux, raison pour laquelle ils ne sont pas présentés devant le tribunal. Ils sollicitent subsidiairement des délais de paiement de trois ans par mensualités de 120 euros et, par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire. 



L'OPH OPAC de l'Oise réplique que les époux [C] étant absents devant le premier juge, aucune atteinte au principe du contradictoire ne saurait être allégué, que les locataires n'établissent pas la réalité d'un accord verbal écartant l'hypothèse d'une expulsion, qu'en revanche, si un plan d'apurement a été régularisé le 23 juin 2023 sous l'égide d'une conseillère sociale, il n'a jamais été respecté, de sorte que la dette n'a cessé de croître, qu'enfin M. et Mme [C] ne versent aucune pièce de nature à démontrer qu'ils sont confrontés à des difficultés financières susceptibles de justifier l'octroi de délais et qu'il s'oppose, dès lors, à cette demande. 



Sur ce, 



* Sur le non-respect du contradictoire par le premier juge



M. et Mme [C] ont été assignés tous les deux à personne par acte du 7 juillet 2023 pour l'audience du 19 octobre 2023 à laquelle ils ne se sont pas présentés, ainsi que le mentionne le jugement dont appel. Dans ce cas et la procédure étant orale devant la juridiction de proximité, aucun texte ne prévoit l'obligation pour le demandeur au litige d'annexer à l'assignation, les pièces qu'il entend verser aux débats. Si les appelants s'étaient présentés, la communication des pièces aurait pu se faire, ceux-ci pouvant même solliciter un renvoi en vu de les examiner.



En l'espèce, force est de constater qu'aucune atteinte au principe de la contradiction ne peut être reprochée au premier juge. 



* Sur l'accord de règlement allégué par M. et Mme [C] 



En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 



En l'espèce, M. et Mme [C] ne versent pas la moindre pièce de nature à corroborer leur allégation selon laquelle 'un accord de règlement écartant l'hypothèse d'une expulsion', serait intervenu avec le bailleur. 

En revanche, l'OPH OPAC de l'Oise verse aux débats le plan d'apurement régularisé le 23 juin 2023, aux termes duquel M. et Mme [C] s'engagent à apurer la somme de 4 582,40 euros dont ils sont redevables par 46 mensualités de 100 euros devant être réglées à compter du 1er juillet 2023, en sus du loyer courant. Cet acte tipule : 'cet accord n'emporte pas renonciation du bailleur à reprendre les poursuites à l'encontre du locataire en cas de non - respect du calendrier accordé.' 



Or, il ressort de l'historique du compte locataire versé aux débats que les locataires n'ont jamais versé la mensualité de 100 euros en sus du loyer courant avant l'audience du 19 octobre 2023, mais que plus encore, ils n'ont pas réglé entre le 1er juillet et le 19 octobre 2023, date de l'audience devant le tribunal de proximité, l'intégralité du loyer courant. La cour observe qu'à la date du 22 février 2024, le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme 5 310,81 euros, les époux [C] ne s'étant plus acquittés depuis la date de l'audience du 19 octobre 2023, ni du loyer courant, ni des mensualités. 



C'est donc à juste titre que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a constaté, à compter du 6 juin 2023, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 3 mars 2022 liant les parties et dit que M. et Mme [C] devront quitter les lieux loués sis rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] et le parking et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs. 



* Sur la demande de délais en cause d'appel



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. 



En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte produit par l'OPH OPAC de l'Oise actualisé au 7 juin 2024 que la dette locative de M. et Mme [C] s'élève à la somme de 6 140,19 euros, terme de mai 2024 inclus. La cour observe, que postérieurement au jugement dont appel rendu le 19 décembre 2023, M. et Mme [C] ne s'acquittent pas régulièrement et intégralement des loyers courants, puisqu'ils n'ont réglés que les somme de 200 euros et de 789,80 euros le 29 février 2024, la somme de 936,62 euros le 9 avril 2024, les sommes de 300 euros et de 700 euros les 30 et 31 mai 2024, la somme de 1 000 euros le 11 juin 2024, celle de 900 euros le 22 juillet 2024, celle de 700 euros le 6 septembre 2024, celle de 602,19 euros le 5 octobre 2024, de 429,74 euros le 25 octobre 2024, de 676,19 euros le 1er décembre 2024, sans même avoir commencé à apurer l'arriéré locatif. 



Au surplus, ils n'expliquent pas comment ils pourraient se libérer de leur dette locative dans un délai raisonnable, étant souligné qu'ils ne produisent que quelques bulletins de salaire établis au nom de M. [C] et le livret de famille. 

En conséquence, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de délais et, par voie de conséquence, de leur demande de suspension du jeu de la clause résolutoire. 



Le jugement doit être confirmé en toutes ses autres dispositions relatives à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation. 



Il y a lieu d'actualiser le montant de la condamnation de M. et Mme [C] au paiement de la dette locative, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, à la somme de 6 140,19 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2024.



Sur les mesures accessoires



Succombant en leur recours, M. et Mme [C] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et doivent garder à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge in solidum de M. et Mme [C] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par l'OPH OPAC de l'Oise peut être équitablement fixée à 750 euros. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [B] [C] et Mme [P] [W], épouse [C], au paiement de la dette locative au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 6 140,19 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2024. 



Déboute M. [B] [C] et Mme [P] [W], épouse [C], de l'ensemble de leurs demande et notamment de leurs demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire, 



Condamne in solidum M. [B] [C] et Mme [P] [W], épouse [C], à verser à l'OPH OPAC de l'Oise la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [B] [C] et Mme [P] [W], épouse [C], aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Erwann Mfoumouangana, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La greffière en pré-affectation, Le président,