Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 1 avril 2025

N° RG 24/03287 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JYNV





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ORDONNANCE DU 1er AVRIL 2025









DÉCISION DÉFÉRÉE :



24/00049

Tribunal judiciaire de Rouen du 12 septembre 2024





DEMANDEUR A L'INCIDENT :



Maître [B] [H] ès qualités de mandataire liquidateur de la société MOSSLEY BADIN

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Camille PERCHERON de la SCP STREAM avocat au barreau du Havre







DEFENDEURS A L'INCIDENT :



SAS JACQUES DUBOIS

RCS de Paris 429 748 304

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Yannick ENAULT, avocat au barreau de Rouen substitué par Me Grégoire LECLERC







COMMUNE DE [Localité 5]

représentée par son maire en exercice

[Adresse 6]

[Localité 5]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Audrey SARFATI, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me DUTERDE





Mme WITTRANT, présidente de la 1ère chambre civile, assistée de Mme CHEVALIER, greffier,





Après avoir entendu les parties en leurs observations lors de l'audience publique du 4 février 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour décision être rendue ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Le 28 mars 2003, la Sa Mossley Badin a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire à la suite d'un jugement rendu par le tribunal de commerce de Rouen. Me [H] a été désignée en qualité de liquidateur. Le 9 janvier 2018, la commune de [Localité 5] s'est portée acquéreur d'un ensemble immobilier lui appartenant mais dont la Sas Jacques Dubois était locataire. 



Le 23 août 2018, un avis de sommes à payer a été adressé à cette dernière par le Trésor Public.



Par acte d'huissier du 18 octobre 2018, la Sas Jacques Dubois a contesté la créance invoquée par la commune de Barentin devant le tribunal administratif de Rouen. Par décision administrative du 30 juillet 2019, M. [F] [T] a été désigné en qualité de médiateur. 



Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2022, la commune de [Localité 5] a assigné en référé la Sas Jacques Dubois aux fins d'expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance rendue le 29 novembre 2022, il n'a pas été fait droit à ses demandes. 



Par acte extrajudicaire du 13 juillet 2022, la commune de Barentin a assigné en résiliation du bail et expulsion, la Sas Jacques Dubois devant le tribunal judiciaire de Rouen. 



Par acte du 21 décembre 2023, la Sas Jacques Dubois a assigné la commune de [Localité 5] en annulation de la vente intervenue le 9 janvier 2018 en ce qu'elle n'a pas été mise en mesure d'exercer son droit de préemption, sur le fondement des articles L. 145-46-1 du code de commerce. 



Par ordonnance contradictoire du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a : 

- déclaré le moyen tiré de l'absence de publicité foncière de l'assignation délivrée par la société Jacques Dubois fondé, 

- déclaré irrecevable l'action engagée par la société Jacques Dubois pour défaut de publicité de l'assignation au service de publicité foncière, 

- condamné la société Jacques Dubois aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles. 



Par déclaration reçue au greffe le 17 septembre 2024, la Sas Jacques Dubois a formé appel de la décision et a, après avis de fixation en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile du 21 octobre 2024, conclu au fond le 5 novembre 2024. 



La commune de [Localité 5] a constitué avocat le 4 octobre 2024 et a conclu au fond le 26 décembre 2024. Me [H], ès qualités de liquidateur de la Sa Mossley Badin, a constitué avocat le 24 octobre 2024, et a conclu au fond le 22 novembre 2024. 





EXPOSÉ DE L'INCIDENT



Par conclusions d'incident notifiées le 21 novembre 2024, Me [H], ès qualités, demande au président de chambre, au visa des articles L. 642-18 et L. 145-46-1 du code de commerce, de : 

- déclarer l'appel de la société Jacques Dubois irrecevable faute d'intérêt pour agir et faute de régularisation de l'irrecevabilité prononcée par le premier juge avant l'expiration du délai d'appel, 





subsidiairement, 

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré la société Jacques Dubois irrecevable en sa demande tendant à voir annuler l'acte authentique, daté du 9 janvier 2018, portant vente par Me [H], ès qualités, à la commune de [Localité 5] puisque les tiers n'ont pas été informés de la remise en cause du titre par la voie de la publicité foncière, 

- débouter l'appelante de l'intégralité des demandes qu'elle formule, 

très subsidiairement, 

- déclarer l'action de la société Jacques Dubois prescrite puisqu'engagée plus de 

5 ans après la régularisation de l'acte authentique de vente, 

- débouter l'appelante de l'intégralité des demandes qu'elle formule, 

en tout état de cause, 

- la condamner à payer à Me [H], ès qualités, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

- la condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance. 



Elle expose sur le fond que les cessions intervenant dans le cadre d'une procédure collective constituent des ventes par autorité de justice pour lesquelles le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption. 



Elle relève que le défaut de publicité constitue une fin de non-recevoir susceptible d'être régularisée en cours d'instance mais que force est de constater que l'ordonnance du juge de la mise en état a mis fin à cette instance en prononçant l'irrecevabilité et que le présent appel constitue une instance distincte, engagée alors qu'elle est entachée de la même irrecevabilité pour les mêmes causes. Elle ajoute que la publication requise n'a été effectuée ni avant la déclaration d'appel ni dans le délai ouvert de régularisation de la procédure d'appel. 



Elle souligne que l'action est incontestablement prescrite à l'égard de la venderesse pour avoir été formée après l'expiration du délai de prescription de 

5 ans qui a couru, du 9 janvier 2018 au 9 janvier 2023, et ajoute que l'existence d'une procédure de médiation n'est pas de nature à contrarier le cours de la prescription. 



Par conclusions d'incident notifiées les 30 puis du 31 janvier 2025, la société Jacques Dubois demande au président de chambre de : 

- déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondés Me [H], ès qualités, et la commune de [Localité 5] en toutes leurs demandes, 

- les débouter et déclarer recevable l'appel de l'ordonnance du 12 septembre 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rouen, 

- condamner la commune de [Localité 5] et Me [H], ès qualités, à lui verser 

5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



Elle soutient que la fin de non-recevoir de l'action peut être régularisée jusqu'au dernier jour pour agir et qu'ainsi, la fin de non-recevoir affectant un recours peut être régularisée jusqu'au dernier jour pour exercer ce recours, de sorte que le défaut de publication de l'assignation allégué n'a aucune incidence sur la recevabilité de l'appel, intéressant uniquement le droit d'action et de recevabilité de l'action initiée devant le tribunal. 



S'agissant de la recevabilité de l'action en nullité, elle souligne que cette prétention a été soulevée devant le juge de la mise en état dont la décision est déférée à la cour, qui peut seule en connaître en raison de l'effet dévolutif. 







Par conclusions d'incident notifiées les 8 et 31 janvier 2025, la commune de [Localité 5] demande, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, de : 

- déclarer irrecevable la Sas Jacques Dubois en son appel, 

- condamner la Sas Jacques Dubois à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Sas Jacques Dubois aux dépens du présent incident conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle expose afin de soutenir l'irrecevabilité de l'appel que le défaut de publication d'une demande en nullité d'une vente immobilière affecte l'acte introductif d'instance tant de première instance que d'appel en ce que cette exigence est prescrite dans l'intérêts des tiers sous peine d'irrecevabilité. Elle souligne que la Sas Jacques Dubois ne justifie pas à ce jour de la publication au service de la publicité foncière de l'assignation et soutient qu'une attestation notariale est insuffisante à justifier de la publication et au contraire informe de l'absence de toute régularisation au jour où l'appel a été interjeté et au jour où le conseiller de mise en état statue et que de plus, le défaut de publication emporte un défaut de qualité à agir qui affecte dès lors la qualité à exercer le droit d'appel. 



L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 février 2025. 





MOTIFS



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir



Dans le dispositif de ses conclusions d'incident, Me [H] soulève à titre principal l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de qualité à agir, moyen exclusivement relié en réalité dans ses écritures à la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l'assignation puis de l'appel. Il n'y a dès lors pas lieu de répondre sur ce moyen.





Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l'assignation 



Le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose, à l'article 28-4°, c, que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort. 



L'article 30 de ce décret dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de cette publicité. 



Le défaut de publication d'une telle demande constitue une fin de non-recevoir et non un vice de forme. La situation peut être régularisée à hauteur d'appel et la partie tenue qui justifie de la publication postérieurement au jugement doit être déclaré recevable en sa demande. 











En l'espèce, la Sas Jacques Dubois a interjeté appel par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 septembre 2024 d'une ordonnance d'un juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rouen, laquelle a notamment déclaré le moyen tiré de l'absence de publicité foncière de l'assignation délivrée par la société bien fondé et déclaré irrecevable l'action engagée par cette dernière pour défaut de publicité de l'assignation au service compétent.



Cette décision est déférée à la cour au titre de la régularité de la procédure telle qu'appréciée en première instance.



La publicité exigée ci-dessus n'est pas une condition de recevabilité de la déclaration d'appel mais de recevabilité des demandes qui relèvent de l'appréciation de la cour, la diligence visée pouvant être régularisée avant que le juge, en l'espèce la cour, ne statue au fond. En effet, cette obligation n'est pas soumise aux délais de la procédure d'appel tant à bref délai qu'en procédure ordinaire.



En conséquence, la fin de non-recevoir est rejetée, la déclaration d'appel étant recevable.





Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que :

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.









Se référant expressément à ces dispositions, Me [H], ès qualités, soulève à titre subsidiaire la prescription de l'action engagée contre la société Mossley Badin pour avoir été intentée plus de cinq ans après la vente en soulignant que l'hypothèse d'une médiation qui aurait été diligentée n'est pas de nature à modifier les termes de la prescription. 



La Sas Jacques Dubois ne répond pas à ce moyen dans ses dernières conclusions du 31 janvier 2025 tandis qu'elle invoquait l'article 2238 du code civil et l'existence de pourparlers dans les conclusions antérieures du 30 janvier 2025.



Le dossier des parties et particulièrement de Me [H] qui soulève le moyen tiré de la prescription ne produit aucune pièce telle que l'acte authentique portant vente de l'immeuble litigieux, l'acte de publication au service de la publicité foncière le rendant opposable aux tiers, toute pièce permettant de vérifier le point de départ du délai et les conditions dans lesquelles il a pu courir.



En conséquence, cette fin de non-recevoir sera également rejetée à défaut pour la partie qui l'a soulevée de démontrer l'acquisition de la prescription. 





Sur les frais de procédure



Les dépens suivront le sort de l'instance au fond de sorte que la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile est réservée pour être traitée par la cour.





PAR CES MOTIFS,



Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,



Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Me [H], ès qualités, tirée du défaut de publicité de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Rouen et de la prescription du délai pour agir,



Déclare en conséquence l'appel formé par la Sas Jacques Dubois contre l'ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2024 recevable, 



Dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile étant réservés.



 

Le greffier, La présidente de chambre,