Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 24/58152 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CNX

N° : 5

Assignation du :
26 Novembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 avril 2025



par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 

DEMANDERESSE

[Localité 9] 2WL, société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jacques WEIL de l’EURL WEIL LEGAL, avocats au barreau de PARIS - #K0006


DEFENDERESSE

S.A.S. PYLONES
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815



DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


Par acte sous seing privé en date du 1er février 2012, la société Martin 2WL, a donné à bail à la société Pylones, des locaux situés [Adresse 4].

Le bail été conclu pour une période de neuf années pour un loyer annuel de 84 000 € hors taxe et hors charge.

Le 12 août 2022, Pylones a quitté les locaux.

Le 18 août 2023, la société [Localité 8] 2WL a fait délivrer à la société Pylones une sommation de payer la somme de 32 960, 36 € correspondant aux loyers et charges dues à cette date.

Le 17 janvier 2024, Pylones a effectué un virement d'un montant de 
24 000 €.

Par exploit en date du 26 novembre 2024, la société [Localité 8] 2WL a attrait la société Pylones devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, en référé, afin de :
- CONDAMNER la société Pylones à verser à titre provisionnel à la Société [Localité 8] 2WL la somme de 8 960, 36 € à titre des arriérés de loyers et charges, 
- CONDAMNER la Société Pylones à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

A l'audience du 28 février 2025, l'affaire a été retenue pour être plaidée.

A cette audience, la société [Localité 8] 2WL a maintenu le principe de ses demandes et s'est opposée aux prétentions soulevées par Pylones. 

La société Pylones, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement dans lesquelles elle sollicite de :
- Débouter la société [Localité 8] 2WL de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elle serait prescrite, 
A titre subsidiaire, 
- Débouter Pylones de ses demandes, 
A titre infiniment subsidiaire,
- Condamner provisionnellement [Localité 7] Martin 2 WL à payer la somme de 8 960, 36 € et ordonner la compensation avec la dette réclamée,
En tout état de cause, 
- Condamner la société [Localité 8] 2WL à payer à la société Pylones la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025. 









MOTIFS

Sur la demande de provision formulée par la société [Localité 8] 2WL

L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

a. Sur la prescription invoquée par Pylones

Selon l'article 2224 du code civil, "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer."

Selon l'article 1342-10 du code civil, "Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l' imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l' imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement".

Si le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer quelle dette il veut acquitter en priorité, l'exercice de ce droit ne joue pas, sauf accord du créancier, lorsqu'il procède au paiement partiel de cette dette. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit par [Localité 8] 2WL que les sommes sollicitées à titre provisionnelles correspondent aux restes à charges à l'issue du départ du preneur des locaux à la date du 12 janvier 2022 en prenant en compte le virement intervenu le 17 janvier 2024.

Pylones affirme que le reliquat dû correspond à des dettes prescrites datant de novembre 2018 à juillet 2019. 
Comme indiqué ci-avant, le principe en cas de pluralité de dette est celui de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne. Or, il est établi que des paiements partiels sont intervenus postérieurement à l'année 2018-2019 et que ces paiements sont venus, en priorité, s'imputer sur les loyers dus à cette période. 

Ainsi Pylones échoue à établir avec l'évidence requise en référé le caractère prescrit des sommes sollicitées par [Localité 7] Martin 2 WL.

b. Sur le fond

En l'espèce, les parties ne contestent pas être liée à un contrat de bail commercial concernant des locaux situés au titre duquel la société Pylones est tenue de procéder au paiement des loyers contractuellement prévus.

Le demandeur produit un décompte faisant état d'une somme de 8 960, 36 € au titre des arriérés de loyers et charges dues par son preneur à la date de l'audience de plaidoirie.

Pylones oppose à la demande de paiement provisionnelle, le non-respect par [Localité 8] 2WL de son obligation de délivrance au regard des différents désordres, fuite d'eau et odeurs d'urine, ayant affecté le local commercial. Pylones considère qu'elle était dès lors bien fondée à retenir le paiement de 15% du loyer pour la période de novembre 2018 à juillet 2019.

A titre liminaire il sera rappelé que le préjudice de jouissance en lien avec le non-respect de l'obligation de délivrance peut avoir pour conséquence, une réduction des loyers. Cette réduction de loyer ne pourra concerner que la période pendant laquelle le préjudice de jouissance allégé a eu lieu. 

Pylones soulève l'existence d'un préjudice de jouissance pour la période de juin 2018 à septembre 2019. Or comme cela a été indiqué, les loyers sollicités concernent la période postérieure à cette date de telle sorte que le préjudice de jouissance allégué ne saurait constituer une contestation sérieuse relative à la somme invoquée. 

Par ailleurs, Pylones invoque un préjudice de jouissance pour la période d'aout 2019 à septembre 2020. Cette période concerne le délai entre l'ordre de travaux émis par le syndic et leur exécution par l'entrepreneur. Pylones affirme que ce délai serait dû à une carence du bailleur. 

Or Pylones ne fournit aucun élément de nature à préciser le désordre et le préjudice subie sur cette période. Le préjudice de jouissance ne saurait se déduire du seul délai entre l'émission de l'ordre de travaux et leur exécution.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu de condamner Pylones à payer à titre provisionnelle à [Localité 8] 2WL la somme de 8 960, 36 €.

Sur la demande de provision formulée à titre reconventionnel par Pylones

Pylones fonde sa demande provisionnelle sur la mauvaise foi de [Localité 8] 2WL dans la délivrance de la sommation de payer et sur son refus de lui accorder un dédommagement en raison des désordres subis et la crise Covid. 

Or comme indiqué auparavant, Pylones échoue à rapporter la preuve de désordre affectant la jouissance des locaux sur la période locative concernée. Par ailleurs, le refus pour le bailleur d'accorder une franchise de loyer pendant la durée du Covid ne saurait constituer une preuve de sa mauvaise foi puisque ladite crise n'a aucunement suspendu l'obligation pour le preneur de payer son loyer. 

En conséquence la demande de provision formulée par le défendeur et de compensation seront rejetées.

Sur les autres demandes

La société Pylones, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de condamner la société Pylones à payer à la société [Localité 8] 2WL la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l'action intentée par la demanderesse ; 

Condamnons par provision la société Pylones à payer à la société [Localité 8] 2WL la somme de 8 960,36 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er trimestre 2025 ;

Condamnons la société Pylones aux entiers dépens ; 

Condamnons la société Pylones à payer à la société [Localité 8] 2WL la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 6] le 02 avril 2025

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Pierre GAREAU