Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9]


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N° RG 24/58030 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVY

N° : 2-CH

Assignation du :
21 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 avril 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 

DEMANDEURS

Monsieur [B] [V]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Madame [W] [V] née [U]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Madame [K] [V] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentés par Maître Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS - #B671




DEFENDERESSE

La société TESNIMA, SAS
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]

non représentée, comparante en personne à l’audience par son gérant 

DÉBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 novembre 2020, M. et Mme [L] [M] (en leur qualité d’usufruitiers) et Mme [K] [L] [M] (en sa qualité de nue-propriétaire), ont consenti un bail commercial à la société Tesnima portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 12 000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 1er octobre 2024, les consorts [L] [M] ont fait délivrer à la société Tesnima un commandement de payer la somme de 4.421,65 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [L] [M] ont, par acte du 21 novembre 2024, assigné la société Tesnima devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;

- condamner la défenderesse au paiement, à M. et Mme [V], de la somme provisionnelle de 8 841,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme du 4ème trimestre inclus ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au loyer contractuel, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 5 mars 2025, les demandeurs actualisent leur demande en paiement à la somme de 3.279,54 euros au 5 mars 2025 et précisent que la locataire a effectué un règlement de 10.000 euros le 4 mars 2025, de sorte qu’ils acceptent de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de six mois pour apurer sa dette. 



La défenderesse, citée à personne, n'est pas représentée à l'audience mais son gérant comparaît en personne et s’engage à apurer la dette dans un délai de six mois.

La représentation par avocat étant obligatoire, la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 1er octobre 2024 à hauteur de la somme de 4421,65 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2024. 

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er novembre 2024 à 24h00.



Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3 279,54 euros au 5 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

L’obligation de la société Tesnima n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à M. et Mme [V], en leur qualité d’usufruitiers.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la locataire a effectué un règlement de 10.000 euros le 4 mars 2025, de sorte que sa dette ne s’élève plus qu’à 3279 euros. 

Dans ces conditions, les bailleurs acceptent de lui octroyer un délai de 6 mois pour apurer cette somme, délai qui lui sera octroyé, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.


Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024.

En équité, elle sera dispensée de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Tesnima à payer à M. [B] [V] et Mme [W] [V] la somme de 3279,54 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 5 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse ;

Autorisons la société Tesnima à s’acquitter de cette somme en 6 mensualités de 540 euros, la dernière étant majorée du solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Tesnima se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; 

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : 

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 

- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Tesnima et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans astreinte ;

- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- la société Tesnima sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à M. [B] [V] et Mme [W] [V] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Condamnons la société Tesnima aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 02 avril 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY