Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 17]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/03794
N° Portalis 352J-W-B7I-C4NIC

N° MINUTE : 1

Assignation du :
14 Mars 2024


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [F] [R][2]

[2] 
[Adresse 5]
[Localité 12]

Médiateur : [J] [H]
[Adresse 3]
[Localité 10]





JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. CCF
[Adresse 2]
[Localité 11]

représentée par Maître Séverine VALADE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0987



DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 14]
[Localité 13]

représentée par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2010, la S.C.I du [Adresse 7] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. HSBC France un local, sis [Adresse 1] à [Localité 18] pour une durée de 9 ans à compter du15 mai 2008 moyennant un loyer principal annuel de 133.905 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2019, la S.C.I du [Adresse 7] a fait signifier à la S.A. HSBC France une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2020, aux clauses et conditions du bail expiré et notamment sans modification du prix du loyer.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2022, la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE a notifié à la S.C.I du [Adresse 7] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 93.230 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020.

A la suite d’un apport partiel d’actif ayant pris effet le 1er janvier 2024, le droit au bail des locaux loués litigieux a été transféré à la S.A. CCF.

L’apport étant soumis au régime des scissions, la S.A. CCF s’est substituée de plein droit à la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE dans tous les droits et actions découlant du droit au bail conformément aux dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2024, la S.A. CCF a assigné la S.C.I du [Adresse 7] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant le bénéfice du mémoire préalable notifié par la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE.



Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 7 novembre 2024 réceptionnée le 12 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 15 novembre 2024, la S.A. CCF demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-16, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, L. 236-27 à L. 236-30, R. 145-2 et suivants et R.145-30 du code de commerce, D. 112-2 du code monétaire et financier, 1302-1, 1352-6 et 1343-2 du code civil , 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

“Au principal, sur la fixation du lover à la valeur locative à la baisse :

- Fixer à 93.230 € l'an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2020, dont bénéficie la société CCF, sur les locaux situés [Adresse 8].
- Majorer les trop-perçus de loyers dus par la Société Civile Immobilière du [Adresse 7] des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2020, puis à compter de chaque échéance contractuelle.
- Ordonner l'anatocisme.

Sur l'expertise :

- Ordonner une expertise conformément à l'article R.145-30 du Code de commerce, au cas où le Juge des loyers commerciaux s'estimerait insuffisamment informé.
- Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à 93.230 € par an à effet du 1er avril 2020 jusqu'à la fixation définitive.
- Réserver les frais et dépens de l'instance.

Subsidiairement, sur la fixation du loyer au plafond légal :

- Fixer à 155.544,04 € l'an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2020, dont bénéficie la société CCF, sur les locaux situés [Adresse 8].
- Majorer les trop-perçus de loyers dus par la Société Civile Immobilière du [Adresse 7] des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2020, puis à compter de chaque échéance contractuelle.
- Débouter la Société Civile Immobilière du [Adresse 7] de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner Société Civile Immobilière du [Adresse 7] au paiement d'une somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner Société Civile Immobilière du [Adresse 7] aux entiers dépens.
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.”

La S.A. CCF soutient qu’aucune clause du bail stipule un usage exclusif de bureaux ; que les locaux ne sont donc pas à usage de bureaux ; qu’il n’existe pas d’accord tacite et sans équivoque résultant du paiement par le preneur du loyer contractuel du bail expiré au cours du bail renouvelé; qu’il n’existe pas de modification notable et favorable d’un élément de l’article L. 145-33 du code de commerce ; que la valeur locative est inférieure au plafond légal; que le loyer doit être fixé à la valeur locative ; que si une expertise était ordonnée, elle sollicite que le loyer provisionnel soit fixée à la somme de 93.230 euros à compter du 1er avril 2020.


Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 24 octobre 2024 réceptionnée le 29 octobre 2024 et remis au greffe par RPVA le 6 novembre 2024, la S.C.I du [Adresse 7] sollicite du juge des loyers commerciaux, que :
“- le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2020 dont bénéficie la société CCF sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 19] soit fixé à la somme de 160 704 €, montant que la société locataire a approuvé en acquittant sans réserve et ponctuellement l’intégralité des échéances échues,

Subsidiairement, elle entend contester l’ensemble des arguments avancés par la société CCF, 
- qu’il s’agisse de l’indice applicable, du calcul de la surface corrigée devant être pris en compte 
- pour l’estimation des loyers, de l’application d’un abattement justifié par le report de l’accession des améliorations apportées par la société locataire, ou encore par conséquent de la fixation d’un loyer provisionnel accompagné du remboursement avec intérêts des sommes prétendument trop perçues.

Elle demande par conséquent, en l’état de la situation, que soit désigné un expert dans les termes d’usage, incluant s’il y a lieu l’établissement des comptes entre les parties.”

La S.C.I du [Adresse 7] soutient à l’appui de ses prétentions que les parties se sont accordées sur le montant du loyer renouvelé à effet du 1er avril 2020 puis du loyer révisé à compter du 1er avril 2023. A titre subsidiaire elle demande que le loyer soit fixé en application de la variation des indices laquelle est inférieure à la valeur locative. Elle s’associe à la demande de désignation d’un expert. Elle sollicite la fixation d’un loyer provisionnel de 160.704 euros. Elle soutient que la S.A. CCF utilise les locaux à usage exclusif de bureaux et que c’est bien l’ILAT qui doit s’appliquer

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 28 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er avril 2020, à la suite du congé pour le 31 mars 2020 signifié par la S.C.I du [Adresse 7] à la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE, aux droits de laquelle vient la S.A. CCF, par acte d'huissier en date du 23 septembre 2019 portant offre de renouvellement du bail, ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2020.


Sur la fixation du loyer renouvelé 


Sur la destination et l’usage des lieux loués

Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce, « les éléments permettant de déterminer le prix (…) des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat ».

L’article R. 145-11 du même code dispose : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables ».

Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux est donc fixé à la valeur locative lors du renouvellement. Il ne s’agit pas, à proprement parler, d’un motif de déplafonnement mais d’une non application des règles du plafonnement.

De jurisprudence constante, les agences bancaires sont des locaux à usage de bureaux dans la mesure où leur activité essentielle est d’ordre comptable, administratif ou juridique sans que la réception des clients ne l’affecte.

Il est tout aussi constant que l’usage des locaux est toutefois déterminé contractuellement et qu’il convient pour l’apprécier de se référer non pas à l’activité effectivement exercée par le preneur mais à la commune intention des parties telle qu’exprimée dans les stipulations du bail conclu.

En l’espèce, le bail renouvelé du 20 janvier 2010 comporte les stipulations relatives à la désignation du bail, la durée, les loyers et charges, la révision triennale et le dépôt de garantie. L’article intitulé “ CHARGES ET CONDITIONS ” stipule que “ toutes les autres clauses, charges et conditions du bail relaté dans l’exposé qui précède demeure inchangées en ce qu’elles ne cont pas contraires au présent avenant”.

Le bail du 31 août 1990, qui a fait l’objet de renouvellements successifs jusqu’au bail du 20 janvier 2010, stipule que “ la Société preneuse pourra exercer dans les lieux loués tous les commerces qu’il lui plaira à l’exception toutefois de ceux qui pourront être déjà exercés dans l’immeuble dont dépendent les lieux loués aussi de ceux qui par leur nature seraient susceptibles d’apporter trouble ou gêne à la paisible jouissance des autres occupants de l’immeuble et des voisins, le tout de manière que les bailleurs ne puissent jamais être poursuivis ou recherchés à ce sujet, la Société preneuse les garantissant à cet égard ”.

L’usage contractuel des locaux loués n’est donc pas à usage exclusif de bureaux.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

L’article 1728 du code civil dispose que “Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Le paiement par la locataire du loyer stipulé au bail initial ne caractérise pas, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l'acceptation tacite sans équivoque par le locataire de l'offre de renouvellement, alors que le loyer offert dans l’offre de renouvellement correspondait au loyer stipulé au bail initial, si bien que son paiement ne pouvait en lui-même permettre de déduire que le preneur entendait accepter tacitement la fixation du nouveau loyer à ce montant. D’autant plus que par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2022, la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE avait notifié à la S.C.I du [Adresse 7] un mémoire préalable comportant une demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 93.230 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020, ce qui caractérisait son refus de voir le prix du loyer fixé au montant du loyer en vigueur.

Dès lors, la S.C.I du [Adresse 7] ne justifie nullement d’un accord de la locataire à la fixation du loyer renouvelé à la somme de 160.704 euros. 

En l’état des moyens tels que ci-dessus exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes en ce que la S.A. CCF soutient que la valeur locative est inférieure au plafond légal et que le loyer doit être fixé à la valeur locative, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties.

Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Dès lors en application de l’article 145-30, du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin Monsieur [F] [R] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer notamment si la valeur locative est inférieure ou supérieure au plafond légal, et en conséquence si le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative ou doit être plafonné, aux frais avancés de la S.A. CCF, demanderesse et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif


Sur les autres demandes

Dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, aucun élément probant en l’état ne permettant de retenir le loyer provisionnel inférieur au dernier loyer proposé par la locataire.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I du [Adresse 7] et la S.A. CCF concernant les locaux situés à [Adresse 1] à [Localité 18] à compter du 1er avril 2020 ;

Dit que les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 18] ne sont pas à usage exclusif de bureaux ;

Avant dire droit :

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

Monsieur [F] [R]
 [Adresse 6]
 [Courriel 15] - 01 49 24 05 18 


avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix
- rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2020 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment si la valeur locative est inférieure ou supérieure au plafond légal,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 02 avril 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A. CCF à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 02 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 25 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [H]
[Adresse 4]
06 62 35 91 11 - [Courriel 16]


Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rejette les demandes pour frais irrépétibles ;

Réserve les dépens ;

Rapelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 17], le 02 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA