Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 25/51072 - N° Portalis 352J-W-B7J-C647X

N°: 5

Assignation du :
04 Février 2025




EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires
+ 1 copie expert 
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 01 avril 2025



par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

La société FONCIERE BK, Société civile immobilière
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS - #C2316


DEFENDERESSE

S.A.R.L. AVAISS BAZAR
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Myriam NAHON, avocat au barreau de PARIS - #D1662



DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,



Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 janvier 2015, Monsieur et Madame [U], aux droits desquels vient désormais la société FONCIERE BK, ont consenti à la société AVAISS BAZAR le renouvellement d'un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] - [Localité 8], à usage de " import-export, vente en gros et détail de tous articles cadeaux, bazar, livres, disques et cassette vidéo maroquinerie parfums ", pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015.

Cet acte, qui intervient après d'autres renouvellements, renouvelle un bail initial du 17 mars 1994. 

Par acte du 20 décembre 2024, le bailleur a signifié au preneur son refus, après demande de renouvellement, et son offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

C'est dans ces conditions que par exploit délivré le 4 février 2025, la société FONCIERE BK a fait citer la société AVAISS BAZAR devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d'un expert afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.

A l'audience du 11 mars 2025, la requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance et sollicite le rejet de l'exception d'incompétence soulevée en défense.

En réponse, la partie défenderesse soulève d'abord l'incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris. Subsidiairement elle forme protestations et réserves et demande qu'un point de la mission soit retiré. Elle demande en tout état de cause la condamnation de la société FONCIERE BK à lui payer la somme de1.800 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025, date de la présente ordonnance.


MOTIFS

I - Sur la compétence territoriale

La société AVAISS BAZAR soutient que le tribunal judiciaire de PARIS est incompétent, au visa de l'article R. 145-23 alinéa 3 du code de commerce puisque le local commercial n'est pas situé dans le ressort du tribunal de Paris, et qu'une clause attributive de compétence n'apparait que dans le bail du 17 mars 1994, signé par Madame Veuve [E] qui n'était pas commerçante.

La société FONCIERE BK s'oppose à cette exception en indiquant que la clause attributive prévue dans le bail de 1994 est applicable au bail actuel, entre les parties actuelles qui ont la qualité de commerçantes.

L'article R. 145-23 du code de commerce attribue effectivement compétence au tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve le local commercial. En l'espèce, le local litigieux est situé dans le ressort du tribunal judiciaire de BOBIGNY.

Cependant, l'article 48 du code de procédure civile dispose que " Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée. "

En l'espèce, le bail signé le 17 mars 1994 stipule en page 10 " ATTRIBUTION DE JURIDICTION : les parties attribuent exclusivement compétence pour tout litige concernant le bail ou ses conséquences au tribunal de PARIS ". 

Le renouvellement de bail signé le 12 janvier 2015 précise expressément renvoyer aux " charges et conditions du précédent, que les parties se dispensent expressément de rappeler ici, pouvant se référer pour les connaître au bail initial ", bail initial mentionné clairement en tête de l'acte, comme toute la chaîne des renouvellements.

Si la qualité de commerçante de la bailleresse qui a signé le bail initial de 1994 n'est pas connue, l'application de la clause attributive de compétence doit être appréciée au regard de la qualité des parties aujourd'hui en litige. Or les deux parties à la présente procédure ont contracté en qualité de commerçantes. Par ailleurs la clause de 1994 est rédigée de façon très apparente.

L'exception d'incompétence sera donc rejetée.

II - Sur la demande d'expertise

En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d'option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux.






Aucun texte relatif au bail commercial ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu'aucun juge du fond n'est saisi de demandes concernant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d'un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l'espèce, compte-tenu du refus de renouvellement du bailleur, celui-ci justifie d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d'expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Au regard du droit de repentir du bailleur prévu par l'article L. 145-58 du code de commerce il est opportun, dans l'intérêt des deux parties, de prévoir dans la mission de l'expert le chef de mission relatif à un éventuel renouvellement du bail, les frais supplémentaires en lien avec cette demande étant de toute façon à la charge du bailleur.

III - Sur les demandes accessoires

S'agissant des demandes accessoires, l'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la demanderesse.

Les demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.



PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, et en premier ressort,

Rejetons l'exception d'incompétence,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [F] [D]
[Adresse 9], [Localité 6]
Mail : [Courriel 11]
tel : [XXXXXXXX01]

avec mission de :

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

- S'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- Visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

- Rechercher tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

- Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 20 décembre 2024, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

- Rechercher les éléments permettant de déterminer si en cas de renouvellement du bail, le loyer serait ou non plafonné, et préciser en cas de plafonnement ou de déplafonnement le montant du loyer calculé an fonction des indices applicables à la date d'effet du refus de renouvellement,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :

- Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- A l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 7.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la société FONCIERE BK, auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 02 juin 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale par l'une des parties, l'autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ;

Disons que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) dans un délai de 6 mois à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;







Disons que les dépens resteront à la charge de la société FONCIERE BK ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 01 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ




Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 12], [Localité 6]
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 13]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX010]
BIC : [XXXXXXXXXX014]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [D] [F]

Consignation : 7 000 € par La société FONCIERE BK, Société civile immobilière

le 02 Juin 2025

Rapport à déposer le : 01 Décembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 12], [Localité 6].