Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 avril 2025

N° RG 24/00458 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKLJ





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
Me Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 02 Avril 2025 


DEMANDEUR(S) :


L'OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C'CHARTRES HABITAT
EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020
dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES et 
les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représenté par Me CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 




D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [N] [G] [M]
demeurant 15 place Saint Louis - Étage 1 appartement 1 - 28000 CHARTRES
représentée par Me Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 02 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 





















EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, la société C’CHARTRES HABITAT a consenti à Madame [V] [M] un bail portant sur un logement sis à CHARTRES .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 18 octobre 2023 , d'avoir à payer la somme de 2 249,24 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 31/05/24, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de la condamner au paiement d’une provision de 3 071,58 € au titre des loyers échus au 30 avril 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de la condamner à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 octobre 2024 qui a été renvoyée, à la demande des parties, au 25 février 2025;
A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 6 437,12 € au 31 janvier 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.
Madame [V] [M], assistée de son avocat qui sollicite son admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, expose qu'elle a perdu son emploi car elle a du s’absenter régulièrement pour les soins de son fils atteint d’une grave maladie, qu’elle entend reprendre un emploi, et sollicite des délais de paiement de 50€ par mois, ce qui sera de nature à remettre en place ses droits à l’allocation logement,
Le diagnostic social est versé au dossier.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l’admission provisoire au titre de l’aide juridictionnelle
Maître Guillaume BLIN, avocat, indique qu’il a accepté d’assister Madame [M] [V] qui a déposé une demande d’aide juridictionnelle et demande son admission provisoire à ce titre;
il résulte des articles 20 de la loi du 10 juillet 1991 et 62 du décret du 19 décembre 1991, que la juridiction saisie peut prononcer l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle;
le juge des contentieux de la protection prononce l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle de Maître Guillaume BLIN,

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 5 juin 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet plus de deux mois après;

Par exploit du 18 octobre 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ; 

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 19 décembre 2023 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de la somme de 6 437,12 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 janvier 2025.




Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [V] [M], a un enfant à charge qui présenterait de graves problèmes de santé, elle ne perçoit aucun revenu salarié, perçoit la somme de 180€ d’allocations familiales, indique qu’elle a terminé une formation et devrait retrouver un emploi ;
il importe de noter que sa dette de loyers n’a fait qu’augmenter puisqu’elle est passée, depuis le commandement du 18 octobre 2023, de 2 249,24 € à 6437,12 € au mois de janvier 2025, et que depuis le mois de janvier 2024 aucun règlement n’est intervenu ;
la locataire est dans l’espoir que les allocations logement pourraient reprendre dès l’instant où des délais lui étaient accordées ;
Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 50 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui ne semble pas adaptée à son budget mais qui pourrait conduire au rétablissement de ses droits aux allocations logement.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.
A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [V] [M] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes
Si Madame [V] [M] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2023, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [V] [M] succombe à l'instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 15, Place Saint Louis 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 19 décembre 2023;
CONDAMNONS Madame [V] [M] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT , à titre provisionnel la somme de 6 437,12 € (six mille quatre cent trente sept euros et 12 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2025;
ACCORDONS à Madame [V] [M] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s'en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 50 euros (cinquante euros) , le premier le 5 mai 2025, les 35 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème mensualité,
DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;
DISONS qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [V] [M] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ;
DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [V] [M] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT , en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion
CONDAMNONS Madame [V] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.
RAPPELONS l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi ordonnée et prononcée le 02 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Mansour OTHMANI