Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 avril 2025

N° RG 24/03604 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOPL





Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[Z] [E]


SPChâteaudun






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé Contradictoire

 DU 02 Avril 2025 


DEMANDEUR(S) :

HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022
dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187 


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [E]
né le 11 Novembre 1985 à BLOIS (41000)
demeurant 3 place des Graviers - Appt 261 - 28200 CHATEAUDUN
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 02 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSE DU LITIGE
par acte sous seing privé du 2 juillet 2021, l’OPH LE LOGEMENT DUNOIS aux droits duquel intervient la société HOMY a consenti à Monsieur [O] [E] un bail portant sur un logement sis à CHATEAUDUN .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 29 avril 2024 , d'avoir à payer la somme de 5 115,01 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 17/12/2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de le condamner au paiement de la somme de 7 107,83 € au titre des loyers échus au 30 novembre 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de le condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 7 948,83 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes, exposant qu’il demande également la résiliation judiciaire du bail pour trouble d’occupation commis par le locataire et indique s’opposer à tous délais de paiement.
Cité à l’Etude de l’huissier de justice, le locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 18 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet plus de deux mois après;

Par exploit du 29 avril 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ; 

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 30 juin 2024 .

dans la mesure où la résiliation du bail est constatée par le jeu de la clause résolutoire, la demande subsidiaire de résiliation pour trouble d'occupation devient sans objet;

il peut être relevé que le bailleur produit un certain nombre d’éléments établissant le trouble d’occupation du fait de l’insécurité causée aux autres occupants de l’immeuble;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 7 107,83 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juin 2024 , le bailleur ne pouvant augmenter sa demande en l’absence du locataire, outre que cela ferait double emploi avec l’indemnité d’occupation,
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l’absence du locataire, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’il est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré,
dans ces conditions, le tribunal ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 3, Place des Graviers 28200 CHATEAUDUN, sont réunies à la date du 30 juin 2024;
CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à la société HOMY , la somme de 7 107,83 euros (sept mille cent sept euros et 83 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;
PRONONCE l’expulsion de Monsieur [O] [E] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ;
DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à la société HOMY une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion
CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à la société HOMY la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Mansour OTHMANI