Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 avril 2025

N° RG 24/00127 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GG64





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Mathieu KARM, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant 

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
 Me Magali VERTEL, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 3

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 02 Avril 2025 

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [P]
né le 20 Avril 1961 à LES ABYMES (97139)
et
Madame [C] [X] épouse [P]
née le 09 Janvier 1966 à VILLENEUVE SUR LOT (47300)
Tous deux demeurant 46 rue des trois frères Pasquier - 03190 VALLON EN SULLY
et représentés par Me Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de
la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, demeurant 5 rue du Château Trompette - 33000 BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706 plaidant

D’une part, 
DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [B]
née le 14 Mai 1986 à CHARTRES (28000)
demeurant Le Hameau de Lucé - 4 allée de la flute enchantée bât B entrée B Esc B étage 3 - 28110 LUCÉ
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852024000958 du 20/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)
représentée par Me Magali VERTEL, demeurant 13 Rue Muret - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 3


Madame [O] [B], en qualité de représentante légale de son fils mineur, [H] [I]
née le 14 Mai 1986 à CHARTRES (28000), demeurant Le Hameau de Lucé - 4 allée de la flute enchantée bât B entrée B Esc B étage 3 - 28110 LUCÉ
représentée par Me Magali VERTEL, demeurant 13 Rue Muret - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 02 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *





 

 














EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, Madame [C] [P] et Monsieur [W] [P] ont consenti à Madame [O] [B] un bail portant sur un logement sis à LUCE .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
La locataire ayant, dès la prise de bail, cessé de régler les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 23 mai 2023 , d'avoir à payer la somme de 1 861,50 € représentant les loyers et charges impayés. Un second commandement de payer a été délivré à la locataire en date du 9 octobre 2023 pour paiement de la somme de 2 421,42 €, Ces commandements reproduisaient le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 17/01/2024, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- de la condamner au paiement d’une provision de 2 003,91 € au titre des loyers échus au 12 décembre 2023 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de la condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024 qui a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, jusqu’au 25 février 2025 ;
A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 11 053,56 € au 14 février 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.
Il expose par ailleurs que les prétendues indécences du logement ne sont pas établies, que certains défauts sont survenus après l’assignation de la locataire et qu’une décision de surendettement a été rendue mais n’a pas été respectée par la locataire de sorte que le bailleur l’a dénoncée ;








Madame ELDLOCATAIRES[J] [B], représentée par son avocat, expose qu'elle occupe un logement indécent (infiltrations d’eau et moisissures, VMC qui ne fonctionne pas) qu’elle subit un préjudice d’occupation dont elle évalue la réparation à la somme de 7093,46 €, que son enfant subit également un préjudice qui doit être réparé en lui allouant personnellement des dommages et intérêts de 3 000 €, demande la suspension du paiement des loyers dans les termes de la décision de la commission de surendettement, de débouter le bailleur de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le diagnostic social est versé au dossier.
L'affaire a été mise en délibéré au GEFIELDdelibere2 avril 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 19 janvier 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet plus de deux mois après;

Par exploit du 23 mai 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ; 

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 24 juillet 2023 et le juge ne peut que la constater.





Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

La locataire soulève l’exception d’inexécution, exposant , d’une part, que le logement qu’elle occupe est insalubre et, d’autre part, qu’elle a été déclarée recevable en son dossier de surendettement;

s’agissant de l’état du logement

Madame [B] expose que son logement présente une cloque à un mur et ce depuis la prise de possession des lieux et que cela génère des moisissures et de l’humidité de nature à rendre le logement insalubre ;

il s’établit, à l’examen des pièces produites par les parties :

- que l’état d’entrée des lieux ne comporte aucune indication d’un tel trou dans le mur, mais que c’est l’échange entre les parties dès le mois d’avril 2023, soit moins d’un mois après le début du bail, qui en fait état ;
- qu’à cette date, la locataire a cessé de payer les loyers ;
- que le bailleur a immédiatement fait intervenir son assurance dommage ouvrage qui a diligenté une expertise de recherche de fuite, et que la réparation de l’origine des infiltrations qui se trouve à l’extérieur du logement a été effectuée au mois d’octobre 2023 et que la réparation intérieure (enduit et peinture du mur) a été effectuée au mois d’octobre 2024, délai du temps de séchage ;

il échappe à la compétence du juge des référés de faire l'analyse d'un préjudice ou de statuer sur une demande de dommages et intérêts qui relève de la compétence du juge du fond ;

en conséquence, Madame [B] sera déboutée de cette demande en référé ;

s’agissant du surendettement

par décision en date du 14 décembre 2023, la commission de surendettement de l’Eure et Loir a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [B] ;

pour ce faire, la commission a retenu des ressources déclarées par Madame [B] , le 9 novembre 2023 date du dépôt du dossier, de 689 € composées d’APL, de prestations familiales et de pension alimentaire, alors qu’elle venait de signer un CDD pour un traitement net de 1555,41 qu’elle aurait du déclarer ;

par ailleurs, la décision de recevabilité précitée a été suivie, le 23 mai 2024, de la notification des mesures imposées, en l’espèce une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois ;

cette décision est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire intervenue à la date du 24 juillet 2023, soit antérieurement;

l’état des créances annexé à cette décision fait état d’une créance du bailleur demandeur de 2 561,14 € ;

en application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la décision de recevabilité de la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution mais aucune disposition ne permet de rendre caduques les mesures imposées pour non paiement des charges courantes ; 

en tout état de cause, le bailleur ne justifie pas avoir dénoncé cette décision;

en outre, si l’article L.722-2 précité interdit toute mesure d’exécution, il n’interdit pas au juge de prononcer une condamnation au paiement des loyers dus, seule l’exécution relative au montant retenu par la commission de surendettement étant suspendue;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 11 053,56 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 14 février 2025.
Aux termes de l'article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 : VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ; 4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
 En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que la locataire n'a pas repris le paiement des loyers depuis le 7 novembre 2023, 
Par ailleurs, il résulte des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [O] [B] a déposé une demande de logement social et que sa demande a été retenue pour un logement à compter du mois de mars 2025, qu’elle a deux enfants, qu’elle travaille depuis le 4 novembre 2024 et perçoit un salaire de 1629€ augmenté d'allocations familiales pour 241,22€ et d’APL pour 39€ et que ses charges s'élèvent à 1177€ par mois. Son reste à vivre s'élève à 840€.
Dans la mesure où la locataire n'a pas repris le paiement du loyer et des charges courantes, alors qu'elle était en mesure de le faire, le tribunal ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
s’agissant de la demande de suspension du paiement des loyers, elle devient sans objet du fait de la résiliation du bail;
le juge des contentieux de la protection la déboute de cette demande ;
s’agissant des demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, qui correspondent presqu’au montant des loyers impayés, le juge des référés n’a pas compétence pour statuer sur cette demande qui exige l’analyse des éléments de responsabilité par le juge du fond ;
il peut être constaté que la locataire a cessé de payer les loyers immédiatement dès la prise de possession du logement et que l’état des dettes annexé à la décision de recevabilité de la commission de surendettement, établit qu’elle cumule les dettes de loyers auprès de plusieurs bailleurs (HABITAT EURELIEN et PICHET IMMOBILIER , gérant d’immeuble des consorts [P] et [X]) ;
en conséquence, le juge des contentieux de la protection la déboute de cette demande ;

dans la mesure où Madame [O] [B] succombe à l'instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS
Nous, le juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 4 Allée de la Flute Enchantée 28110 LUCE sont réunies à la date du 24 juillet 2023;
CONDAMNONS Madame [O] [B] à payer à Madame [C] [P] et Monsieur [W] [P], à titre provisionnel la somme de 11 053,56 € (onze mille cinquante trois euros et 56 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 14 février 2025 ;
PRONONCONS l’expulsion de Madame [O] [B] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ;
DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [O] [B] à payer à Madame [C] [P] et Monsieur [W] [P] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion
CONDAMNONS Madame [O] [B] à payer à Madame [C] [P] et Monsieur [W] [P] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [O] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.
RAPPELONS l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi ordonnée et prononcée le 02 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Mansour OTHMANI