Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 1er Avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01162 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPTY

PRONONCÉE PAR 

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 25 février 2025 et Alexandre.EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. P.A.G
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [Y] [Z]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sintes DINGAMGOTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1086

DÉFENDEUR
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.


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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 5 novembre 2024, la SCI P.A.G, propriétaire de locaux commerciaux situés à Champlan, donnés à bail à Monsieur [Y] [Z] en qualité d'entrepreneur individuel, l'a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 808 du code de procédure civile, de l'article L.145-5 du code de commerce et de l'article 1760 du code civil, aux fins de :

- à titre principal, constater Ia survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel Iiant la SCI PAG et Monsieur [Z] à la date du 30 septembre 2024,
- à titre subsidiaire, constater I'acquisition, au 30 septembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conventionnel Iiant Ies parties,
- en tout état de cause :
- dire que Monsieur [Y] [Z] devra libérer Ies lieux occupés par lui-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de Ia signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- en tant que de besoin, ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [Z] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de Ia force publique, et si besoin, d'un serrurier,
- ordonner I'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans Ies lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [Z] qui disposera d'un délai d'un mois pour Ies retirer à compter de la sommation qui sera delivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans Ie mois précité, attribuer à la SCI PAG Ia propriété de ces biens,
- condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à la SCI P.A.G à titre provisionnel :
- la somme de 5.783,60 euros, au titre de son arriéré locatif au 17 octobre 2024, augmentée à titre principal, des intérêts au taux contractuel de 12%, à titre subsidiaire, au taux légal,
- Ia somme de 2.595 Euros augmentée des charges à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signi?cation de Ia décision à intervenir,
- une indemnité d'occupation mensuelle de 432,50 euros hors taxes augmentée des charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et Ia remise des clés, 
- constater la conservation du dépôt de garantie au profit de la SCI P.A.G,
- condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à Ia SCI P.A.G une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous Ies dépens qui comprendront notamment Ies frais de commandement.
- ordonner l'exécution provisoire. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI P.A.G expose que :
- par acte sous seing privé de décembre 2022, elle a donné à bail pour une durée de 6 mois à Monsieur [Y] [Z], un local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], à compter du 1er décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 547,50 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance, pour l'activité de commerce et la création artistique des arts plastiques,
- le bail conventionnel régularisé entre Ies parties a été renouvelé plusieurs fois : 
- du 1er juin 2023 au 30 novembre 2023,
- du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024,
- du 1er juin 2024 au 30 septembre 2024, pour une durée de 4 mois, moyennant un loyer mensuel de 432,50 euros,
- la SCI P.A.G a relancé Monsieur [Y] [Z] a plusieurs reprises concernant des défauts de paiement de loyers et charges depuis Ie mois de mars 2024,
- par courrier recommandé daté du 6 août 2024, la SCI P.A.G a indiqué à Monsieur [Y] [Z], mettre un terme au bail à l'expiration de celui-ci, soit au 30 septembre 2024,
- elle lui a également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 août 2024 réclamant au titre des loyers impayés, la somme totale de 4.626,70 euros frais d'acte compris, qui est demeuré infructueux,
- le 30 août 2024, elle lui a fait délivrer une sommation de quitter Ies lieux à l'expiration du bail conventionnel au 30 septembre 2024,
- ce dernier n'a pas régularisé sa situation et se maintient dans les lieux, tout en étant redevable de la somme de 6.172,95 euros.

Initialement appelée le 17 décembre 2024 et après un premier renvoi au 24 janvier suivant, l'affaire a été appelée à l'audience du 25 février 2025 au cours de laquelle la SCI P.A.G, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réplique en demande, aux termes desquelles, au visa de l'article L.145-5 du code de commerce, de l'article 808 du code de procédure civile et de l'article 1760 du code civil, elle réitère ses demandes et répond aux prétentions adverses.

Elle fait valoir que :
- les contrats de baux conclus ne donnent pas lieu à requalification en baux commerciaux,
- elle n'a jamais facturé plus que ce dont Monsieur [Y] [Z] était redevable, les différences de prix s'expliquant par les différences de superficies louées et que compte tenu de l'absence de paiement des sommes dues, la clause résolutoire est acquise.
Elle sollicite la somme de 2595 euros augmentée des charges correspondant à 6 mois de loyer, expliquant que la relocation des locaux n'intervenant pas avant une durée de 6 mois à compter de la remise des locaux et de la remise des clés ;

Monsieur [Y] [Z] en qualité d'entrepreneur individuel, représenté par avocat, s'est référé à ses conclusions en réponse, sollicitant de :
- juger que le bail conclu entre la SCI P.A.G et Monsieur [Y] [Z] est un bail commercial,
- juger qu'il n'y a pas lieu à statuer en référé à raison d'une contestation sérieuse 
 En conséquence, 
- juger que la SCI P.A.G est mal fondée à réclamer un arriéré locatif,
- juger que la SCI P.A.G la retenue du dépôt de garantie n'est pas justifiée, 
- juger que la SCI P.A.G a fait preuve de mauvaise foi,
- juger que la SCI P.A.G leur ne saurait se prévaloir de la clause résolutoire,
- rejeter la demande d'expulsion, 
 
A titre reconventionnel, 
- juger que Monsieur [Y] [Z] est au contraire bien fondé à réclamer la somme de 170,12 euros au titre de loyers trop perçus,
- juger que l'expulsion irrégulière de Monsieur [Y] [Z] sera aux risques et périls de la SCI P.A.G,
- rejeter la demande indemnitaire de la SCI P.A.G, 
En tout état de cause, 
- condamner la SCI P.A.G à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose que :
- le bail conclu entre les parties est un bail commercial, que ce bail est confus, ne comporte pas de mention sur la dérogation au bail commercial, la date de signature est non conforme à la réalité, le renouvellement intervient après le terme contractuel
- cette requalification en bail commercial a pour conséquence que la procédure intentée devant le juge des référés souffre d'une contestation sérieuse en ce qu'elle demande son expulsion pour des loyers dûment payés,
- la SCI P.A.G est mal fondée à réclamer quelque arriéré locatif car au contraire, elle devrait être condamnée à lui rembourser la somme de 170,12 euros au titre de loyers trop perçus,
- la clause résolutoire n'est pas acquise et ses conséquences doivent être neutralisées
- de même la demande indemnitaire de la SCI PAG doit être rejetée ;

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir " dire et juger " ou " constater " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI P.A.G, demanderesse à l'action, sollicite tant de constater Ia survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel que l'application de la clause résolutoire figurant aux différents baux la liant à Monsieur [Y] [Z] en qualité d'entrepreneur individuel afin de prononcer les conséquences de sa résiliation.

Or, force est de constater que la SCI P.A.G, qui se prétend être le bailleur de Monsieur [Y] [Z] en qualité d'entrepreneur individuel et créancier d'une dette de loyers impayés, verse aux débats :
- une convention non datée de 6 mois à compter du 1er décembre 2022 au 31 mai 2023, renouvelable,
- une convention non datée de 6 mois à compter du 1er juin 2023 au 30 novembre 2023, qui supprime et remplace le bail précédent et peut être renouvelée par un autre bail précaire ou un bail commercial,
- une convention de 4 mois à compter du 1er juin 2024 au 30 septembre 2024, qui supprime et remplace le bail précédent et se terminera définitivement le 30 septembre 2024,
 Et qui ne sont ni paraphées et ni signées par Monsieur [Y] [Z].

Seule la convention de 6 mois à compter du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024, qui supprime et remplace le bail précédent et peut être renouvelée par un autre bail précaire ou bail commercial, est datée du 1er décembre 2023 et est signée par les 2 parties.

Par conséquent, la SCI P.A.G ne verse pas aux débats le bail initial et ses renouvellements signés par elle et Monsieur [Y] [Z], préalable nécessaire au prononcé de la constatation de Ia survenance de l'échéance contractuelle du bail conventionnel ou de l'acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de dire qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence même du bail liant les parties et, par voie de conséquence, sur son extinction ou encore l'acquisition et les conséquences de la clause résolutoire, qui ressort d'un examen au fond et qui n'entre pas dans les compétences du juge des référés, juge de l'évidence.

Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI P.A.G ainsi que sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Y] [Z].

L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens et de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de la SCI P.A.G ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de Monsieur [Y] [Z] ;

DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 1er avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,