Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 1 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

01 Avril 2025

N° RG 23/02941 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NEKA 

Code NAC : 71H 

[J] [P] épouse [E]
[V] [E]

C/

S.A.S. CLICSYNDIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 février 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire 

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [J] [P] épouse [E], née le 23 septembre 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [E], né le 20 août 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise 


DÉFENDERESSE

S.A.S. CLICSYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Clément CARON, avocat plaidant au barreau de Paris 


--==o0§0o==--
M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] sont propriétaires d'un loft en duplex portant le lot n °2 dans un immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, dont la livraison a été réceptionnée le 2 juillet 2018.

La SAS CLICSYNDIC a été désignée syndic de la copropriété suivant une décision d'assemblée générale du 22 novembre 2019 succédant à la société JANUSCO, maître d'ouvrage de l'immeuble et précédent syndic.

Le 4 juin 2021, des fuites provenant de la toiture ont affecté le lot de M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E].

Le syndic a effectué une déclaration de sinistre le 16 juin 2021 auprès de l'assureur dommages ouvrage qui a réclamé le procès-verbal de livraison des parties communes pour instruire le dossier.

Le sinistre a également été déclaré auprès de l'assureur de la copropriété qui a fait une réunion d'expertise amiable le 21 juillet 2021 et rendu son rapport le 7 octobre 2021.

M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] ont fait procéder à des travaux de réfection de la toiture par l'entreprise PPF le 23 août 2021 pour un montant de 9°432,76 euros.

Le syndic a complété la déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages ouvrage le 13 octobre 2021. Une réunion d'expertise a été organisée le 23 novembre 2021, l'assureur dommages ouvrage a conclu au refus de sa garantie, le dommage étant déjà réparé.

Reprochant une carence dans la gestion du dossier, par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] ont fait assigner le syndic devant le présent tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au tribunal de condamner la SAS CLICSYNDIC à leur verser les sommes suivantes :
- 9 432,76 euros au titre des travaux effectués, avec intérêt au taux légal à compter du 16 août 2022,
à titre subsidiaire, 8 961,12 euros au titre de la perte de chance d'économiser la somme de 9 432,76 euros au taux de 95 %, avec intérêt au taux légal à compter du 16 août 2022,
- 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- 1 500 euros au titre du temps passé à instruire le dossier,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,
et débouter la SAS CLICSYNDIC de toutes ses demandes,

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le syndic a tardé à compléter le dossier auprès de l'assureur dommages ouvrage et que cette carence a rendu leur prise en garantie impossible. Ils reprochent au syndic de n'avoir pas contacté l'ancien syndic pour obtenir le document manquant à l'instruction du dossier par l'assureur dommages ouvrage. Ils soutiennent que le syndic a manqué à son devoir de conseil en les laissant intervenir sur les parties communes et qu'il n'a pas attiré leur attention sur le fait qu'en réalisant ces travaux, ils ne pourront prétendre à aucune indemnisation.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, le syndic demande au tribunal de rejeter l'intégralité des demandes formées par M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E], et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance.

Il expose avoir été suffisamment diligent dans la gestion du dossier pour avoir immédiatement le 16 juin 2021 transmis une déclaration de sinistre à l'assureur de dommages ouvrage et avoir sollicité le procès-verbal de livraison des parties communes auprès de différents copropriétaires, notamment auprès de M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] et que l'ancien syndic, la société JANUSCO a refusé de le transmettre. Ils indiquent néanmoins avoir obtenu la prise en charge du dossier par l'assureur dommages ouvrage le 13 octobre 2021, malgré l'absence de ce document. Il ajoute que l'expert de l'assurance de la copropriété a adressé son rapport le 7 octobre 2021, que ce dernier a préconisé d'attendre le rapport d'expertise de l'assureur dommages ouvrage et sa position définitive. Il indique avoir demandé aux époux [E] de prendre des mesures conservatoires en consistant à bâcher le toit et explique que ces derniers ont procédé de leur propre initiative aux travaux sans attendre le retour définitif des assureurs.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 et l'affaire plaidée le 11 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
" I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) ".

Aux termes articles 1240 et 1241 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ", et " Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ".

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu'elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne résultant d'une faute commise par ce dernier dans l'accomplissement de sa mission légale d'administration et de conservation de l'immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu'il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission.

Le copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic.

La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti. Le syndic ayant l'obligation de veiller au bon état d'entretien des parties communes et des services et équipements collectifs, il est responsable envers un copropriétaire en s'abstenant de réunir l'assemblée générale pour faire exécuter les travaux de réparation des désordres constatés dans les parties communes mais également pour ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents et nécessaires dont l'absence a entraîné un préjudice aussi bien collectif qu'individuel.

En l'espèce, M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] soutiennent que la responsabilité du syndic est engagée et font les griefs suivants :
- que le syndic n'a pas fait preuve de diligence en ne réclamant pas le procès-verbal de réception des parties communes à la société JANUSCO, précédent syndic et qu'il ne justifie d'aucune démarche en ce sens,
- que le syndic a manqué de prudence en affirmant que l'assureur dommages ouvrage n'interviendrait pas,
- que le syndic a manqué à son devoir de conseil en les laissant intervenir sur les parties communes et qu'ils auraient dû être avertis qu'en réalisant ces travaux, ils ne pourront prétendre à aucune indemnisation,

Le syndic soutient :
- avoir fait preuve d'une particulière diligence en exposant que l'assureur dommages ouvrage a reçu la déclaration le 18 juin 2021, que devant le refus de l'assureur d'instruire le dossier pour cause d'absence du procès-verbal de réception des parties communes, il a sollicité auprès des époux [E] et des autres copropriétaires, ce document dès le 23 juin 2021, qu'il a interrogé les membres du conseil syndical le 22 juillet 2021 et également l'ancien syndic,
- que M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] ont pris l'initiative de mandater la société PPF afin de chiffrer les travaux de reprise,
- qu'il a conseillé aux époux [E] de bâcher les points non étanches de la toiture afin de limiter les désordres dans l'attente des expertises d'assurance, que le 4 août 2021, il prenait acte que M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] renonçaient à mettre en place ces mesures provisoires que ces derniers entendaient réaliser la totalité des travaux suivant le devis de la société PPF,
- que le syndic n'était tenu de faire réaliser ces travaux qu'en cas de refus ferme et définitif de l'assureur dommages ouvrage de garantir ces désordres, 
- que sur ses relances et malgré le document manquant, l'assureur dommages ouvrage a accepté d'instruire le dossier et par son rapport en date du 23 novembre 2021, l'expert a conclu à l'impossibilité d'émettre un avis motivé sur un dommage déjà réparé,
- que le refus de la prise en charge de l'assureur est dû par la faute des époux [E] qui ont refusé d'attendre cette expertise et qui ont entrepris unilatéralement l'intégralité des travaux de reprise et non des travaux de conservation comme préconisé par lui.

* Sur le manque de diligence

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :"en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts".

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndic a recherché le procès-verbal manquant à l'instruction du dossier par l'assureur dommages ouvrage auprès des époux [E] le 23 juin 2021 et le 25 juin 2021 et qu'il indique avoir interrogé les autres copropriétaires et l'ancien syndic.

Toutefois, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure l'ancien syndic afin de récupérer l'ensemble des documents notamment le procès-verbal de réception des parties communes, qui est une pièce essentielle pour la bonne gestion de l'immeuble et, a fortiori, quand un sinistre se déclare sur des parties communes.

En conséquence, il y'a lieu de considérer que le syndic a manqué à son devoir de diligence qui a retardé l'instruction du dossier par l'assureur dommages ouvrage.


* Sur le devoir de conseil et l'obligation de prendre les mesures de sauvegarde nécessaires

M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] affirment que le syndic a manqué à son obligation d'information et de conseil en ce qu'il aurait dû les alerter sur le fait que seul le syndicat des copropriétaires était en mesure de prendre des mesures conservatoires ou réparatoires concernant les parties communes. 

L'article 18 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Tout syndic professionnel est tenu à une obligation de conseil vis-à-vis de l'ensemble des copropriétaires et engage sa responsabilité s'il y manque. Au regard du devoir de conseil, il lui appartient notamment d'attirer l'attention des copropriétaires sur la nécessité de requérir une autorisation préalable de l'assemblée générale s'agissant des travaux affectant les parties communes et qu'ils ne peuvent faire l'objet d'un accord du syndic. S'agissant de l'obligation d'entretien, il lui appartient de procéder aux travaux nécessaires sur les parties communes en prenant toutes dispositions utiles pour la préservation de la construction et éviter toute aggravation des dommages.

En l'espèce, le 4 août 2021, le syndic a adressé aux époux [E] un courrier aux termes duquel il actait la décision de ces derniers de mandater la société PPF à leurs frais afin de faire réparer la toiture et prenait note que la facture sera réglée dans son intégralité par eux.

Or, alors que les copropriétaires avaient subi trois dégâts majeurs en quelques semaines (en juin et en juillet 2021) et que l'origine de ce dégât était clairement identifiée comme provenant d'une partie commune, il appartient au syndic, chargé en cas de sinistre et d'urgence de faire procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en l'espèce, de faire les travaux conservatoires de bâchage sur la toiture. A ce titre, le syndic ne saurait se retrancher derrière la demande des époux [E] de vouloir faire procéder aux travaux en urgence.

Aussi en laissant intervenir les époux [E], le syndic a manqué à son obligation de veiller à l'entretien de l'immeuble.

De même, sans les mettre en demeure de stopper les travaux s'agissant des parties communes, le syndic a manqué à son obligation de conseil envers les copropriétaires.

Ces éléments caractérisent suffisamment une gestion incomplète et négligente du syndic à l'origine du préjudice invoqué par les demandeurs.


Sur les préjudices

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut, outre provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution, étant précisé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Les dommages et intérêts s'entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué.

En application de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

* Sur le préjudice matériel

En l'espèce, l'immeuble a été construit en 2018 et les sinistres déclarés en 2021, il est relevé que tant que la police d'assurance dommages ouvrage que la police d'assurance souscrite par la copropriété avaient vocation à être mobilisées, les deux assureurs n'ayant pas contesté leur garantie, et n'ont pu l'être que par la faute du syndic qui n'a pas sollicité le procès-verbal de réception de l'immeuble, n'a pas procédé aux travaux conservatoires, et n'a pas informé les copropriétaires des conséquences des travaux entrepris.

Dans ces conditions, le préjudice matériel des époux [E] sera intégralement indemnisé.

Les demandeurs versent aux débats une facture en date du 23 août 2021 de la société PPF d'un montant de 9 432,76 euros au titre de la réfection de la toiture.

Rien ne justifie que les intérêts courent à compter d'une autre date que le présent jugement, sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil.

En conséquence, le syndic sera condamné à payer aux époux [E] la somme de 9 432,76 euros au titre des travaux effectués avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


* Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs affirment en outre avoir subi un préjudice de jouissance de leur habitation du 4 juin 2021 au 23 août 2021 et sollicitent une indemnisation à hauteur de 3 000 euros.

Le préjudice de jouissance vise à indemniser l'impossibilité de jouir normalement d'un bien.

Il est constant que les infiltrations ont été constatées le 4 juin 2021 et à deux autres reprises entre juin et juillet 2021. Les demandeurs produisent les photographies réalisées à cette occasion et qui démontrent la présence de flaques importantes dans leur séjour, ainsi que la dégradation des peintures. Il convient toutefois de préciser que les malfaçons constatées et à l'origine du premier dégât des eaux ne sont pas imputables au syndic. En l'absence d'élément précis sur le préjudice subi à l'occasion des dégâts des eaux suivants, cette demande sera rejetée. 


* Sur le préjudice au titre du temps passé à instruire le dossier 

En outre, ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 1 500 euros au titre du temps passé afin d'accueillir les experts, les entrepreneurs, pour le temps passé à relancer leur syndic et les assureurs ainsi que pour constituer le dossier juridique.

Il résulte des pièces versées au dossier que les demandeurs ont dû rédiger de nombreux courriels et mises en demeure au syndic et assureurs, et procéder à deux visites d'expertise qui auraient pu être évité si le syndic avait procédé aux mesures conservatoires et engagé les garanties couvrant le sinistre.

Il convient de réparer ce préjudice par l'octroi d'une somme de 1 000 euros.


Sur les autres demandes :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS CLICSYNDIC, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations

En l'espèce, la SAS CLICSYNDIC sera condamnée à payer à M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu de limiter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS
 
CONDAMNE la SAS CLICSYNDIC à payer à M. [V] [E] et Mme [J] [P] épouse [E] les sommes de :
- 9 432,76 euros au titre des travaux effectués avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [V] [E] et Mme [J] [P] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE la SAS CLICSYNDIC aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 1er avril 2025

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS