Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 2 avril 2025

N° RG 24/00502 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H53U - ordonnance du 02 avril 2025 

N° RG 24/00502 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H53U


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DU 02 AVRIL 2025 



DEMANDEUR :

S.C.I. LE DRAGONNEAU
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 898 796 172
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN 




DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LE DRAGONNEAU
Immatriculée au RCS d’EVREUX sous le numéro 929 009 629 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me Raphaël GODARD, avocat au barreau de ROUEN




PRÉSIDENT : Sabine ORSEL 

GREFFIER : Christelle HENRY, 

DÉBATS : en audience publique du 26 février 2025


ORDONNANCE :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 02 avril 2025
- signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

**************



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI LE DRAGONNEAU, dont le siège social se situe à [Adresse 4], est propriétaire d'un local commercial situé au [Adresse 5] de la même rue.

Elle a consenti un bail commercial sur ce local à [W] [T], ensuite substitué par la SARL LE DRAGONNEAU, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1000 euros.

N° RG 24/00502 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H53U - ordonnance du 02 avril 2025 


Selon promesse de cession de parts du 1er mars 2024 d'une durée de cinq années, [E] [C], [H] [P] et [N] [D], associés de la SCI LE DRAGONNEAU, ont promis à [W] [T] de lui céder progressivement sur une durée de cinq années les parts de la société.

La SCI LE DRAGONNEAU, invoquant plusieurs griefs à l'égard de la SARL LE DRAGONNEAU l'a, par courrier recommandé avec avis de réception du 18 octobre 2024, mis en demeure de :
payer une somme de 8000 euros au titre des loyers impayés ;modifier l'adresse de son siège social au [Adresse 5] et non au [Adresse 4] comme mentionné dans ses statuts ;lui restituer un exemplaire du contrat de bail signé, invoquant ne pas être en possession ni de l'original, qu'elle lui a remis, ni d'une copie.
Se plaignant que la mise en demeure est restée infructueuse, le 13 novembre 2024, la SCI LE DRAGONNEAU a fait délivrer à la SARL LE DRAGONNEAU un commandement de payer la somme de 8000 euros en loyers (hors coût du commandement).

La SCI LE DRAGONNEAU a, le même jour, fait délivrer à la SARL LE DRAGONNEAU une sommation d'avoir à lui communiquer le bail commercial.

Par acte du 27 novembre 2024, la SCI LE DRAGONNEAU a fait assigner la SARL LE DRAGONNEAU devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 24 février 2025, elle lui demande de :
débouter la SARL LE DRAGONNEAU de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de la SARL LE DRAGONNEAU et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer, à titre de provision ;12000 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;1100 euros au titre de la clause pénale ;900 euros au titre du dépôt de garantie ;1000 euros à titre de dommages-intérêts ;condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation d'un montant de 1000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 1er de chaque mois ;condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui remettre l'original du contrat de bail en sa possession, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la SARL LE DRAGONNEAU à procéder au transfert de son siège social à son adresse d'exploitation ,et à réaliser les démarches auprès du greffe aux fins de modification de son Kbis, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la SARL LE DRAGONNEAU à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.
Elle fait valoir que :
le contrat de bail communiqué par la SARL LE DRAGONNEAU est un faux ;la demande de constatation de la clause résolutoire est fondée puisque l'article 145-41 du Code de commerce n'impose pas que le commandement de payer vise la clause résolutoire soit acquise, mais seulement qu'il laisse un délai de paiement au défendeur et que sa cause ne soit pas réglée dans un délai d'un mois ;la quittance de loyer communiquée par la SARL LE DRAGONNEAU est un faux qui n'est pas de nature à prouver le paiement des loyers, étant signée uniquement par [E] [C] et non par la SCI LE DRAGONNEAU, bailleresse ;faute pour la SARL LE DRAGONNEAU de prouver son paiement, les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois et elle devra être condamnée à payer par provision les loyers impayés, auxquels s'ajoutent les loyers à compter du 1er janvier 2025, que la SARL LE DRAGONNEAU admet ne pas avoir réglé ;la fixation du siège social de la SARL LE DRAGONNEAU à son adresse et non au lieu du local donné à bail est un trouble manifestement illicite qui justifie que lui soit fait injonction de le modifier, outre le paiement de dommages-intérêts à titre provisionnel en raison du préjudice causé ;la SARL LE DRAGONNEAU ne justifie pas d'un motif légitime à ce que soit ordonné une expertise judiciaire, les locaux ayant été acceptés en l'état en contrepartie d'un loyer réduit, alors qu'elle ne s'est jamais plaint de l'état des locaux, et qu'elle ne justifie pas des troubles qu'elle invoque ;la demande de suspension des loyers devra être rejetée puisque l'état dénoncé des locaux n'empêche pas la SARL LE DRAGONNEAU de les exploiter.
Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 22 février 2025, la SARL LE DRAGONNEAU demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
dire n'y avoir lieu à référé ;débouter la SCI LE DRAGONNEAU de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;ordonner la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2025 ;condamner la SCI LE DRAGONNEAU à lui payer la somme de 1800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;statuer ce que de droit quant à l'exécution du jugement à intervenir.
Elle fait valoir que :
faute pour le commandement de payer de respecter les dispositions de l'article 145-41 du Code de commerce, à savoir mentionner le délai d'un mois pour régler la cause dudit commandement, la clause résolutoire ne peut être acquise ;elle n'est pas responsable du fait que la SCI LE DRAGONNEAU ne soit pas en possession du bail, et ne peut ainsi être condamnée à communiquer l'original ;l'existence d'une quittance faisant état d'un paiement de 10 mois de loyers rend la demande de paiement des arriérés de loyers sérieusement contestable ;elle dispose d'un motif légitime à ce que soit ordonné une expertise judiciaire, le procès-verbal de constat de commissaire de justice faisant état des désordres affectant les locaux, et notamment un défaut d’alimentation en électricité ;au regard de l'état du local, objectivé par le procès-verbal de constat, et le risque qu'il fait encourir aux personnes, les loyers devront être suspendus ;c'est pour cette raison qu'elle ne s'est pas acquittée des loyers depuis le 1er janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'article 145-41 du Code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (...) ».

Le commandement de payer les loyers délivré à la demande de la SCI DRAGONNEAU le 13 novembre 2024 à la SARL DRAGONNEAU mentionne que « si vous ne payez pas dans le délai de huit jours », le bailleur « entend solliciter la résolution du bail ». Force est de constater que cet acte ne mentionne pas le délai d'un mois prévu par la loi.

Dès lors, en l'absence de commandement de payer régulier, la clause résolutoire n'est pas acquise avec l'évidence exigée devant le juge des référés, qui n'a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d'un bail. Les demandes relatives à la résiliation du bail, à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation doivent être rejetées.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l'espèce, il est soutenu que le locataire serait redevable de la somme de 12000 euros au titre des loyers de mars 2024 à février 2025.

Il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve.

La SARL LE DRAGONNEAU produit un document intitulé « Quittance de paiement » aux termes duquel [E] [C] indique avoir reçu un paiement par avance en espèces de la somme de 10000 euros le 16 mars 2024 correspondant à une avance de 10 mois de loyers pour le bâtiment loué à [W] [T].

Si [E] [C] conteste aujourd'hui l'authenticité de ce document, il peut être relevé que la remise à un associé de la SCI bailleresse d'une somme explicitement destinée au paiement des loyers du bâtiment loué peut être qualifiée de paiement. Ce document constitue ainsi à tout le moins une contestation sérieuse de l'existence de l'obligation sur cette somme jusqu'à ce que son authenticité puisse être évaluée par le juge du fond.

S'agissant des loyers des mois de janvier et février 2025, la locataire soulève une exception d'inexécution au motif que l'alimentation en électricité du local aurait été coupée par l'un des associés de la SCI sans possibilité autonome de la rétablir et que les locaux seraient inutilisables du fait d'une toiture amiantée fuyarde.

En matière de bail professionnel ou commercial, il incombe au preneur, qui oppose au bailleur une exception d’inexécution, de rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité est imputable au bailleur.

La SARL ne démontre en l’espèce pas l'impossibilité de mettre en œuvre une alimentation électrique autonome ni l'impossibilité totale d'exploiter le local du fait des fuites dans la toiture. L'exception d'inexécution invoquée n'est ainsi pas justifiée et la SARL LE DRAGONNEAU est redevable des loyers et provisions pour charges de janvier et février 2025 soit la somme de 2000 euros.



Sur la demande de suspension des loyers

Pour les motifs ci-dessus exposés, la demande de suspension des loyers pour l'avenir sera rejetée.

Sur la demande d'expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

La SARL LE DRAGONNEAU justifie au regard du constat d'huissier produit qui démontre que le couvert n'est pas totalement assuré d'un motif légitime à faire établir contradictoirement la réalité des désordres invoqués, leurs causes et leurs remèdes possibles.

La mesure demandée préserve les droits des autres parties et sera donc ordonnée.


Sur la demande de communication de l'original du contrat de bail

Il n'est articulé aucun fondement au soutien de la demande de communication du bail.
Il ne peut qu'être constaté que la SCI ne conteste pas avoir disposé d'un exemplaire du bail à sa signature, qu'il lui appartenait de conserver.
La demande sera rejetée.


sur la demande de modification du siège social

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il apparaît que le bail écrit entre les parties est entaché d'une erreur matérielle sur l'adresse des locaux et mentionne les lieux loués au [Adresse 4] au lieu du [Adresse 5] dont les parties reconnaissent explicitement qu'il s'agit des lieux loués et exploités par la SARL LE DRAGONNEAU. Le fondateur de la SARL a par ailleurs volontairement fixé son siège social au 16 et non au 18.
L'inscription faite au RCS à l'adresse figurant sur le bail est en conséquence erronée et donne lieu à des confusions entre les courriers adressés à la SCI et à la SARL, faisant encourir des risques juridiques aux parties.
Cette situation constitue un trouble manifestement illicite.

La seule mesure de remise en état possible est la modification du siège social dans les statuts et au RCS, mesure déjà sollicitée en vain de la SARL par la SCI. Il appartiendra à la SARL de rapporter la preuve nécessaire par tout moyen au greffe du tribunal de commerce, y compris la production de la présente décision.

Il sera ainsi fait droit à la demande, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La demande de provision sur les dommages et intérêts résultant du préjudice subi par la SCI LE DRAGONNEAU sera en revanche rejetée, le préjudice allégué déjà subi étant sérieusement contestable en l'absence d'élément justifiant de son principe et de son ampleur.
Sur les demandes accessoires

La SCI LE DRAGONNEAU, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens.

Au regard des circonstances de l'espèce, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE les demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ;

REJETTE les demandes de provision au titre d'une indemnité d'occupation et du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL LE DRAGONNEAU à payer à la SCI LE DRAGONNEAU, par provision la somme de 2000 euros au titre de loyers et charges impayés ;

REJETTE la demande de suspension des loyers ;

ENJOINT à la SARL LE DRAGONNEAU à procéder au transfert de son siège social à son adresse d'exploitation et à réaliser les démarches auprès du greffe aux fins de modification de son Kbis, sous astreinte provisoire pendant 90 jours de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande relative à la communication de l'original du bail ;

ORDONNE une mission d’expertise confiée à
[L] [F]
[Adresse 2]
Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 6]
expert inscrit sur la liste de la cour d’appel ;

DIT que l’expert aura pour mission de :
Après s’être fait remettre tous documents et pièces en rapport avec le litige et s’être rendu sur les lieux, situés à [Adresse 5], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs et visiter l’immeuble objet du bail ;
I. Environnement
Décrire l’immeuble objet du bail ; préciser qui en est le propriétaire, le ou les occupant, décrire son utilisation.Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis le début du bail. Préciser et décrire les travaux intervenus depuis lors.Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.
II. Procédure
4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.
III. Griefs
5. Numéroter les griefs allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.
Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 10), avant de passer au suivant :
6. Constat.
Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux). Dire notamment si le désordre était apparent lors du jour du bail.7. Dire s’il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure.
8. Dire s’il compromet la solidité de l’immeuble ou le rend impropre à sa destination ou s’il rend les lieux indécents au regard des critères légaux applicables.
9. Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues.
10. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux.
Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.
Donner son avis sur le point de savoir si ces travaux constituent ou non des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.
11. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels
12. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.
13. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.
V. Travaux urgents
14. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.
15. Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que la SARL LE DRAGONNEAU devra consigner la somme de 4000  euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la régie de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :
- la liste exhaustive des pièces consultées ;
- le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;
- la date de chacune des réunions tenues ;
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;
- le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 3] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

REJETTE les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI LE DRAGONNEAU aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Le greffier Le président