Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 1 avril 2025

RG N° : N° RG 24/04114 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H6SA jugement du 01 avril 2025



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE





N° RG 24/04114 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H6SA 
NAC : 72Z Autres demandes relatives à la copropriété
CIVIL - Chambre 1


JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025



DEMANDEUR :

Monsieur [J] [U]
né le 27 Août 1943 à [Localité 17], 
De nationalité française, 
demeurant [Adresse 18] 
[Adresse 1] 
- [Localité 5]

Représenté par Me Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE 


DEFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE [Adresse 12]
Sis [Adresse 19]
- [Localité 4] [Adresse 16] [Localité 21]
représenté par son syndic, la Société FONCIA NORMANDIE.

Représenté par Me Jean-claude DMITROFF, membre de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN 


S.A.S FONCIA NORMANDIE, 
Dont le siège social est sis : 
[Adresse 6],
[Adresse 15]
Représentée par son Président

N’ayant pas constitué avocat 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

- Madame Marie LEFORT, Présidente,
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge
- Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux  

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER


DEBATS :

En audience publique du 14 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


JUGEMENT :

- au fond,
- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- rédigé par Marie LEFORT,
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


[J] [U] est propriétaire des lots numéros 30 (un pavillon de six pièces) et 148 (un parking) de la copropriété sise [Adresse 11], cadastrée section D numéros [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et pour moitié indivise numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 9], pour les avoir acquis en l’état futur d’achèvement par acte du 7 juillet 2006.
La société par action simplifiée Foncia Normandie (ci-après la société Foncia) a été mandatée pour assurer les fonctions de syndic de la copropriété. 
Aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 et délivrée le 7 août 2024, [J] [U] a demandé à la société Foncia d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires du 11 septembre 2024 la désignation de la société Ensemble Immobilier en qualité de syndic, en remplacement de la société Foncia.
Par courriers datés du 13 août 2024, le syndic a envoyé une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires pour le 11 septembre 2024, dont l’ordre du jour ne mentionnait pas la mise en concurrence du syndic, et prévoyait une résolution n°6 portant sur le renouvellement du mandat de la société Foncia.
En retour, [J] [U] lui adressé le 22 août un courriel et une lettre recommandée avec accusé de réception le sommant de rectifier et d’ajouter la mise en concurrence des syndics à l’ordre du jour. 
Par courriel du 22 août 2024, la société Foncia lui a répondu qu’elle n’avait pas reçu son courrier du 2 août.
[J] [U] a alors saisi le juge des référés aux fins de report de la résolution n°6. 
Par ordonnance du 9 septembre 2024, le juge des référés de ce tribunal a ordonné à la société Foncia de retirer de l’ordre du jour de l’assemblée du 11 septembre 2024 la résolution n°6, et de convoquer une nouvelle assemblée générale afin de soumettre à l’examen et au vote des copropriétaires différents projets de contrat de syndic.
Par suite, le syndic a convoqué les copropriétaires à une nouvelle assemblée générale le 16 octobre 2024. 
Cette assemblée a, par délibération n°4, mandaté la société Foncia en qualité de syndic, et par délibération n°5, rejeté la désignation de la société Ensemble Immobilier pour cette fonction.
[J] [U] estime que l’assemblée générale du 16 octobre est affectée d’irrégularités. 
C’est dans ce contexte que par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evreux du 6 décembre 2025, [J] [U] a été autorisé à assigner le syndicat et le syndic d’avoir à comparaître à l’audience du tribunal du 14 janvier 2025. 
Par actes du 12 décembre 2024, [J] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins d’annulation des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 16 octobre 2024. 
La société Foncia, assignée à personne, n’a pas constituée avocat.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Aux termes de son assignation valant conclusions, [J] [U] demande au tribunal de :
Annuler les résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2024, et conséquemment annuler le contrat de syndic de la société Foncia Normandie [Localité 22], condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le syndic à supporter les entiers dépens.
Au visa des articles 13 et 19 du décret du 17 mars 1967 et des articles 25c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, [J] [U] expose que la résolution adoptée par l’assemblée générale ne correspond pas au projet de résolution indiqué dans la convocation à ladite assemblée, et que les modifications vont au-delà des pouvoirs d’amendement de l’assemblée.
Il expose par ailleurs que la résolution numéro 4 ne pouvait être adoptée à la majorité de l’article 24 qu’après que l’assemblée générale eut voté sur la résolution n°5, ce qui n’a pas été le cas.
Il souligne que, alors que le mandat de la société Foncia avait pris fin le 30 septembre 2024, cette société a agi et est intervenue à l’assemblée du 16 octobre tel un syndic qu’elle n’était plus, son agent ayant été désignée secrétaire et son directeur étant présent, cette position ayant été utilisée pour modifier in extremis son offre de contrat et inverser l’ordre des votes.
Enfin, il fait valoir une irrégularité dans le décompte des voix, des votes par correspondances irréguliers ayant été retenus, et des copropriétaires ayant voté à la fois par correspondance et par procuration.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« A titre principal, DEBOUTER Monsieur [J] [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du [Adresse 20], faute de justification que celui-ci a été effectivement assigné avant le 24 Décembre 2024 » A titre subsidiaire et sur le fond 
 débouter [J] [U] de l’ensemble de ses demandes, condamner [J] [U] à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subsidiaire, et en cas de condamnation à son encontre au profit de [J] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de :
 condamner la société Foncia à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de [J] [U].
Il soutient que l’assignation a été délivrée à la société Foncia, mise en cause à titre personnel, mais non au syndicat des copropriétaires. 
Au fond, il fait valoir que la conclusion d’un contrat de syndic avec la société Foncia était bien inscrite à l’ordre du jour, les conditions particulières du contrat pouvant être modifiées pendant l’assemblée. 
Il soutient également que l’assemblée générale a rejeté la résolution n°5 à la majorité de l’article 25, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de voter sur la résolution n°5 à la majorité de l’article 24, mais seulement sur la résolution n°4 qui, elle, avait obtenu un tiers des voix. 
Il souligne que le demandeur ne sollicite pas la nullité de la résolution désignant le secrétaire, ce qu’il ne peut pas faire puisqu’il n’a pas voté contre s’étant seulement abstenu. 
S’agissant de la régularité des votes des absents, il fait valoir que [J] [U] ne produit ni sa demande de communication de la feuille de présence, ni la réponse du syndic. Il conteste avoir utilisé des formulaires de votes par correspondance adressés par des copropriétaires pour l’assemblée du 11 septembre lors de l’assemblée du 16 octobre. Il conteste également avoir comptabilisé des votes par correspondance de copropriétaires ayant donné pouvoir à un autre copropriétaire, le seul fait qu’un copropriétaire retourne à la fois un formulaire de vote et un pouvoir n’étant pas de nature à entraîner la nullité des délibérations. 
Enfin, il soutient que, les modifications apportées lors de l’assemblée à la résolution n°4 étant favorables au syndicat, les votes par correspondance s’étant prononcés pour cette résolution doivent être retenus comme tel et non considérés comme inexistants pour le vote de la résolution modifiée.
Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile. 


MOTIFS


En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur le défaut de signification de l’assignation au syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».
En l’espèce, le défaut de signification allégué est une exception de procédure puisqu’il affecte la régularité d’un acte de procédure. L’expédition de la SELARL [W]-Nugeyre comprend signification à personne morale, le 12 décembre 2024, de l’assignation de [J] [U] par Me [T] [W] d’une part au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS Foncia Normandie, prise en la personne de ses représentants légaux et reçue par [K] [I], et d’autre part à la SAS Foncia Normandie prise en la personne de ses représentants légaux, reçue également par [K] [I]. 
Ainsi, le défaut de signification n’est pas caractérisé. 
En conséquence, la demande d’exception de procédure soulevée sera rejetée. 

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 16 octobre 2024
Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour ».
Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que la désignation ou la révocation du ou des syndics n’est adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 
En application de l’article 25-1 de la même loi, « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
Il résulte de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 que « Pour l'application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ».
En l’espèce, il n’est pas contesté que la convocation à l’assemblée générale visait une offre de contrat émise par la société Foncia pour un contrat de trois ans au prix annuel de 6 450 euros TTC, et que l’offre a été modifiée en cours d’assemblée pour aboutir à un contrat d’un an au prix de 5 150,40 euros TTC. Si le syndicat soutient que les modifications étant en sa faveur, la résolution a pu être valablement adoptée, force est de constater que seuls le prix et la durée sont considérés, sans que le tribunal ne puisse apprécier si, dans sa globalité, la seconde offre était bien plus favorable, alors même que la baisse de prix pouvait s’accompagner d’une diminution des prestations. 
La résolution n°4 adoptée par l’assemblée le 16 octobre 2024 ne correspond donc pas à une question inscrite à l’ordre du jour, qui ne se limite pas au seul principe de la désignation de la société Foncia mais inclut bien les conditions contractuelles spécifiques de cette désignation. 
La décision sur la question soumise à l’assemblée générale, qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour figurant sur les convocations, n’a donc pas pu être valablement prise par l’assemblée. 
Par ailleurs, il apparait dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2024 que l’assemblée a voté sur la résolution numéro 4, qui n’a pas été adoptée à la majorité de requise, puis que immédiatement, elle a procédé au second vote à la majorité de l’article 24 : «l’assemblée générale : 1. Constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’article 25 mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires 2. Procède, conformément à l’article 25-1 immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 ». 
Ce n’est donc qu’après avoir adopté la résolution n°4 à la majorité de l’article 24 lors d’un second vote suivant immédiatement le premier que l’assemblée a délibéré sur la résolution n°5. 
Cela contrevient aux dispositions de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit expressément que ce n’est qu’après avoir délibéré sur toutes les offres de contrat de syndic une première fois que les offres ayant recueilli au moins un tiers des voix sont soumises à un nouveau vote, cette fois à la majorité de l’article 24. 
Le fait que, lors du vote sur la délibération n°5, celle-ci n’ait pas reçu un tiers des voix et donc n’était pas susceptible de faire l’objet d’un second vote est sans effet, l’adoption de la résolution n°4 étant irrégulière dès avant le vote sur la résolution n°5.
Ainsi, le second vote sur la résolution n°4 est irrégulier et cette résolution n’a donc pas pu être valablement adoptée.
En conséquence, les résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale du 16 octobre 2024 seront annulées. 

Sur l’annulation du contrat de syndic du 16 octobre 2024
Il résulte de l’article 1128 du code civil que sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité à contracter, et un contenu licite et certain. 
En l’espèce, la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé la conclusion d’un contrat de syndic avec la société Foncia étant annulée, le consentement du syndicat des copropriétaires à ce contrat n’a pas pu être valablement donné, et le contrat est donc nul et non avenu. 
En conséquence, le contrat de syndic conclu le 16 octobre 2024 entre la société Foncia Normandie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sera annulé.


Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui supporte les dépens, sera condamné à payer à [J] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. 

La demande du syndicat des copropriétaires formée de ce chef à l’encontre de [J] [U] sera rejetée. 

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l'égard de la société Foncia 

Il ressort des pièces du dossier que malgré le courrier recommandé adressé par [J] [U] du 2 août 2024, le syndic n’a pas mis l’offre de Ensemble Immobilier à l’ordre du jour, obligeant [J] [U] à recourir à la justice pour qu'il y soit procéder, et obligeant également la copropriété à tenir une seconde assemblée, au cours de laquelle la société Foncia, dont le contrat était expiré, s’est comportée en syndic en place et a utilisé sa position pour modifier les conditions de son offre de contrat et organiser les votes, tout en assurant le secrétariat de séance de manière douteuse au vu des irrégularités constatées. 
Ainsi, la présente procédure a été rendue nécessaire par les pratiques de la seule société Foncia, qui ont abouti à l’irrégularité et à l’annulation des délibérations d’assemblée. Il serait donc inéquitable de laisser la charge des frais irrépétibles de cette procédure au syndicat des copropriétaires. 
La société Foncia sera donc condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation à l'égard de M. [J] [U] au titre des dépens et frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’exception de procédure tirée du défaut de signification de l’assignation introductive d’instance ;
ANNULE les résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale du 16 octobre 2024 de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 13] ;
ANNULE le contrat de syndic conclu le 16 octobre 2024 entre la société Foncia Normandie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à payer à M. [J] [U] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Foncia NORMANDIE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.
Le greffier La Présidente