Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

N° RG 24/02485 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TTNJ


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02485 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TTNJ
NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS
à Me Saida MAHNI






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SNC ARZAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SCI TILLARZAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Saida MAHNI, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,











EXPOSE DU LITIGE


La société de promotion immobilière PROMOMIDI, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SNC ARZAC a entrepris un projet de construction dans le quartier de [Localité 3] à [Localité 4] consistant à réhabiliter un bâtiment B pour y aménager bureaux et logementx et à réaliser un bâtiment A de 21 logements collectifs.

Ce nouveau bâtiment A, qui vient remplacer un hangar artisanal de plain-pied de plus de 3 mètres de hauteur, est en chantier depuis le mois de mai 2023.

Il est édifié en limite séparative du fonds appartenant à la SCI TILLARZAC sur une distance de 25 mètres environ. En effet, la SCI TILLARZAC est propriétaire d'une maison d''habitation de deux étages avec jardins et allée implantée sur la parcelle contiguë.

De nombreuses procédures ont opposé et opposent encore les parties (ou d'autres voisins) et notamment un recours administratif contre le permis de construire annulé par le tribunal administratif, mais rétabli par le Conseil d'État, un référé judiciaire préventif sur le droit de voisinage...
 
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SNC ARZAC a assigné la SCI TILLARZAC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, d'être autorisée à pénétrer sur la propriété de cette dernière pour procéder aux travaux d'enduisage du mur de façade nord, sous astreinte.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 04 mars 2025.

La SNC ARZAC, dans ses dernières écritures versées au soutien des débats oraux, demande au juge des référés, de :

- l'autoriser à pénétrer sur le fonds de la SCI TILLARZAC avec l'entreprise de son choix pour réaliser des travaux d'enduisage du mur de façade nord de son immeuble, comprenant la pose d'un échafaudage de pied, et ce, pour une durée de 30 jours hors intempéries à compter de la date de début des travaux qui aura été notifiée 15 jours à l'avance par courrier recommandé,
- ordonner à la SCI TILLARZAC de laisser pénétrer l'entreprise de bâtiment désignée par la SNC ARZAC à compter du jour du début des travaux qui lui sera notifié et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- désigner le cas échéant, tel commissaire de justice avec mission de dresser un constat des lieux avant démarrage des travaux et à l'issu de ceux-ci aux frais de la SNC ARZAC,
- condamner la SCI TILLARZAC au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- débouter la SCI TILLARZAC de toutes ses demandes reconventionnelles irrecevables et infondées.


De son côté, la SCI TILLARZAC, par l'intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, de :

- principalement :
- débouter la SNC ARZAC de l'intégralité de ses prétentions,
- subsidiairement :
- lui allouer la somme de 10.000 euros en réparation de la perte de jouissance,
- fixer la durée de l'autorisation à 30 jours,
- en cas de retard de chantier, prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 7 jours, puis 1.000 euros par jour au delà des 7 jours de retard,
- reconventionnellement :
- (sur l'empiétement) condamner la SNC ARZAC à mettre un terme immédiat à son empiétement sur le fonds de la SCI TILLARZAC sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance,
- (sur la sécurité) condamner la SNC ARZAC à mettre en place les moyens nécessaires pour empêcher efficacement l'accès au chantier, ainsi qu'un service de surveillance apte à détecter toute intrusion humaine, le tout sous astreinte de 1.000 euros courant 48 heures après le prononcé de la décision,
- (sur l'expertise), nommer un expert judiciaire selon la mission suggérée dans ses conclusions,
- (sur la provision) condamner la SNC ARZAC au paiement d'une indemnité provisionnelle :
- de 22.000 euros compte tenu de l'empiétement illicite perpétré,
- de 5.000 euros compte tenu de l'atteinte à ses droits par cambriolage et de la nécessité de renforcer sa sécurité,
- de 11.000 euros au titre de la perte de jouissance pendant la durée des travaux,
- de 2.000 euros pour salissures
- (sur les frais irrépétibles) condamner la SNC ARZAC à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande de " servitude " de tour d'échelle


Par application de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

Selon l'article 637 du code civil : " une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ".

Il n'existe pas de servitude légale de droit privé, qui permette de quelque manière que ce soit, de passer sur le terrain d'autrui. Création prétorienne, la " servitude " de tour d'échelle permet néanmoins d'octroyer à un propriétaire un droit de passage temporaire sur le fonds voisin afin de le mettre en mesure d'effectuer des réparations indispensables à son bien immobilier.

A défaut de tolérance octroyée par le fonds voisins ou de convention conclue entre les parties qui formalise un accord express, il appartient au juge des référés de vérifier si les conditions prétoriennes de l'octroi de ce droit de passage dit " de tour d'échelle " sont réunies.

En tant que juge des référés , il doit tout d'abord s'assurer que la demande est urgente est ne se heurte pas à des contestations sérieuses.

Ensuite, il doit vérifier qu'il s'agit de travaux de réparation ou d'édification d'une construction nouvelle.

Ces travaux doivent par ailleurs être indispensables, soit qu'ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d'urbanisme, soit qu'ils revêtent un caractère de nécessité afin d'éviter une dégradation grave, ou même à terme la destruction de l'immeuble.

Enfin, la juridiction doit s'assurer de l'impossibilité d'effectuer les travaux sans passer chez autrui, sans qu'il ne s'agisse d'une simple commodité, ni d'une volonté de réaliser une économie.

Le juge dispose d'une appréciation souveraine, et doit fixer à défaut de meilleur accord entre les parties :

- les modalités de passage (et notamment la fréquence de passage)?,
- l'assiette du passage, à savoir la largeur, les véhicules autorisés à passer, la pose d'un échafaudage…
- la durée du droit de passage,
- l'indemnisation s'il y a lieu en corrélation avec le trouble de jouissance occasionné ou les dégâts provoqués par l'entrepreneur.


En l'espèce, la SNC ARZAC justifie que cette demande d'octroi d'un droit de passage temporaire au titre d'un tour d'échelle est justifiée par la nécessité de poursuivre sa construction. Cette condition n'est pas contestée.

Il n'est pas davantage contesté que les travaux à entreprendre sont des travaux d'enduisage de finition des murs extérieurs. Il ne fait aucun doute que l'application d'un enduit a une vocation protectrice et imperméabilisante. L'isolation des murs extérieurs, soumis par nature aux intempéries, est indispensable à mettre l'ouvrage hors air et hors eau. Cela permet à la construction d'être conforme à sa destination. Il en résulte que la condition du caractère indispensable des travaux ne fait aucun doute.

Par ailleurs, la configuration des lieux et le caractère contiguë des propriétés voisines ne permettent pas à la SNC ARZAC d'envisager d'autres alternatives que celle qui consiste à devoir pénétrer sur la propriété de la SCI TILLARZAC pour être en mesure de réaliser cette phase des travaux.

Enfin, la condition de l'urgence est démontrée dans la mesure où la vocation imperméabilisante de l'enduit à appliquer permet d'éviter la dégradation précipitée des murs qui ne doivent pas rester à nu trop longtemps. Cela est d'autant plus vrai en cette période saisonnière propice aux précipitations. Par ailleurs, le chronologie du litige démontre aisément que ce chantier n'a que trop duré. Il ne doit pas subir davantage de retard, outre le fait qu'il semble générer des désagréments temporaires que la SCI TILLAZAC indique subir.

Les contestations opposées à la demande principale formée par la SNC ARZAC ne sont pas sérieusement fondées en fait, ni en droit. Il s'en évince que la présente juridiction fera droit à la demande formée par la SNC ARZAC dans les conditions prévues au dispositif de l'ordonnance.


* Sur les demandes subsidiaires


L'article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Il est parfaitement possible de considérer que se voir judiciairement imposer une " servitude " provisoire de tour d'échelle pour le propriétaire qui subit cette sujétion imposée, est susceptible de lui causer un trouble dans les conditions de jouissance de sa propriété. Celle-ci est rendue ainsi indisponible car occupée partiellement par un tiers, qui l'utilise pour réaliser des travaux qui génèrent du bruit, des particules de matériaux et plus généralement des nuisances.

C'est d'autant plus vrai pour la SCI TILLARZAC, que la vocation de ce droit de passage qu'elle va devoir endurer chez elle, consiste à contribuer à l'achèvement de la construction d'un ouvrage qu'elle a depuis l'origine, fermement contesté, par toutes les voies de droits possibles. Cela lui sera donc vraisemblablement d'autant plus pénible, du fait de ce contexte contentieux.

Compte tenu de la durée prévisionnellement fixée à une trentaine de jours de travaux d'enduisage, qui apparaît proportionnée à la surface importante du mur à protéger , mais également des matériels et échafaudages qui vont joncher la propriété de la SCI TILLARZAC, le trouble de jouissance qu'elle va subir doit être provisionnellement fixé à la somme de 200 euros par jour calendaire (week-ends et jour fériés et chômés inclus) entre le jour où l'entreprise sera autorisée à pénétrer dans la propriété voisine avec état des lieux d'entrée par commissaire de justice et le jour de l'état de lieux de sortie par procès-verbal de commissaire de justice, lesquels seront inclus.


* Sur les demande reconventionnelles


L'article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

La SCI TILLARZAC " profite " de cette instance, circonscrite à la question de la " servitude " de tour d'échelle pour saisir le juge des référés de nombreuses prétentions à titre reconventionnel qui relève assurément de la compétence des juges du fond.

Nonobstant leur proportion à pouvoir être accueillies au fond, ces prétentions reconventionnelles comportent font l'objet de contestations sérieuses dans l'identification des limites de propriété, des éventuelles responsabilités et des potentielles désordres et troubles créés par l'édification de cet ouvrage qui échappent l'évidence et donc à la compétence du juge des référés.

Les analyses que la SCI TIILARZAC demande au juge des référés de mener excède largement ses compétences encadrées par les articles 834 et 835 précités. Celui-ci doit demeurer le juge de l'évidence, ce qui n'est pas le cas ici.
 
Ces débats, centrés sur la fixation des limites séparatives (en lien avec l'empiétement allégué), sur la causalité directe et certaine (en lien avec le défaut de sécurisation du chantier allégué) et sur la caractérisation de troubles anormaux de voisinage (en lien avec certaines demandes provisionnelles et avec l'expertise sollicité), constituent quoi qu'en dise la défenderesse, des discussions si juridiquement poussées ou techniquement complexes qu'il faille respectivement interpréter les titres de propriété ou s'en remettre à l'éclairage d'un expert judiciaire en la matière. Solliciter à ce stade, alors que le chantier n'est pas encore terminé, des provisions qui mettent à la charge de la SNC ARZAC des provisions de nature indemnitaires revient à solliciter du juge des référés qu'il caractérise des responsabilités ou l'existence de trouble anormaux au travers du débat tronqué de la contestation sérieuse.

Cette prérogative que d'analyser finement le rôle de chacun des protagonistes, de ses obligations, de ses manquements et de ses éventuelles responsabilités revient et doit revenir exclusivement aux juges du fond au risque de dénaturer les procédures et de les insécuriser au regard de l'absence d'autorité de la chose jugée par le juge des référés, outre un risque de discordance d'appréciation entre le juge des référés et le juge du fond.

Au surplus, comme l'indique à juste titre la SNC ARZAC, la caractérisation d'un lien suffisant des prétentions reconventionnelles avec les demandes principales au sens de l'article 70 du code de procédure civile, est en soi constitutive d'une irrecevabilité qui appuie de plus fort la présence de contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés.

Pour cette raison, la SCI TILLARZAC sera débouté de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles au regard de la présence de contestations sérieuses qui relèvent de l'appréciation exclusive de la juridiction du fond.


* Sur les dépens de l'instance


Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'instance n'a été rendue nécessaire que parce que la SNC ARZAC a dénié à la SCI TILLARZAC le caractère onéreux du tour d'échelle, lequel a été accepté.

En restant intrasigeante sur cette juste contre-partie, la SNC ARZAC n'a pas permis à ce litige de recevoir une solution amiable, ce qui a poussé les parties à s'en remettre à justice.

Pour cette raison, elle devra supporter les dépens de l'instance, comprenant notamment ceux de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile. 




* Sur les frais irrépétibles


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, dans cette même logique selon laquelle ce litige aurait dû se solder par un accord négocié à titre onéreux et parce qu'il lui était injustement demandé de supporter les frais irrépétibles de son contradicteur, l'équité commande de faire application de ce texte au profit de la SCI TILLARZAC qui a été contrainte d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera alloué la somme de 1.500 euros à ce titre.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
 
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà :

AUTORISONS la SNC ARZAC, ainsi que l'entreprise de son choix dont la raison sociale aura été préalablement notifiée au moins 15 jours (QUINZE JOURS) jours calendaires à l'avance (sauf meilleur accord des parties) à la SCI TILLARZAC, à pénétrer sur le fonds de cette dernière, au titre d'un droit de passage de tour d'échelle, pour réaliser des travaux d'enduisage du mur de façade nord de son immeuble, comprenant la pose d'un échafaudage de pied, l'entreposage de matériels et la circulation des ouvriers, circonscrits à un périmètre strictement nécessaire qui ne pourra en tout état de cause pas dépasser la distance de cinq mètres maximum à partir du droit du mur à enduire ;

ORDONNONS à la SCI TILLARZAC de laisser pénétrer l'entreprise de bâtiment désignée par la SNC ARZAC et les représentant légaux de la SNC ARZAC à compter du jour du début des travaux, lequel lui sera notifié par lettre recommandée avec avis de réception moyennant un préavis d'au moins 15 jours (QUINZE JOURS) calendaires (sauf meilleur accord des parties), jusqu'au dernier jour de levée de chantier ;

DISONS que le jour du début des travaux devra avoir commencé dans un délai de 3 mois (TROIS MOIS) maximum à compter de la notification de la présente ordonnance, sous peine de caducité de la présente ordonnance, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que le jour du début des travaux correspond au jour pour lequel un commissaire de justice aura été mandaté aux frais de la SNC ARZAC, pour établir un procès-verbal de constat valant état de lieux « d'entrée » avec planche photographique et ce n'est qu'à l'issue de cette visite préalable du futur chantier, que l'entreprise choisie par la SNC ARZAC sera autorisée à pénétrer, y compris le même jour, dans la propriété de la SCI TILLARZAC pour y commencer ses travaux ;

DISONS que la SNC ARZAC sera condamnée à verser à la SCI TILLARZAC la somme provisionnelle de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour calendaire de chantier pour le tour d'échelle (week-ends, jours fériés et chômés inclus) incluant les jours d'établissement des procès-verbaux, quelque soit l'aléa climatique ;

DISONS que le jour du fin des travaux correspond au jour où les travaux auront été définitivement achevés et le chantier entièrement libéré de tous encombrants, et pour lequel un commissaire de justice aura été mandaté aux frais de la SNC ARZAC, pour établir un procès-verbal de constat valant état de lieux « de sortie » avec planche photographique et ce n'est qu'à l'achèvement de ce jour que prendra fin le décompte de l'indemnité provisionnelle quotidienne ;

DISONS que la SNC ARZAC devra avoir achevé son chantier dans un délai de 45 jours (QUARANTE CINQ JOURS) calendaires à compter du premier jour de début de chantier ayant procédé à l'état des lieux d'entrée par procès-verbal de constat ;

DISONS que la SNC ARZAC sera recevable, en plus de l'indemnité provisionnelle quotidienne précitée, d'une astreinte de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour calendaire de retard à compter du 46ème (QUARANTE SIXIEME) jour suivant le premier jour de début de chantier correspondant à l'état des lieux d'entrée par procès-verbal de constat ;

DISONS que l'astreinte provisoire serait à liquider par le juge de l'exécution, qui pourra en prononcer une nouvelle le cas échéant ;

DISONS que les frais de commissaire de justice pour l'établissement des procès-verbaux de constat d'entrée et de sortie des lieux seront assumés financièrement par la SNC ARZAC, chargée de mandater le commissaire de justice ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, notamment les prétentions reconventionnelles indemnitaires ;

CONDAMONS la SNC ARZAC à verser à la SCI TILLARZAC la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles;

CONDAMONS la SNC ARZAC aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,