Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

N° RG 25/00347 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TVYG


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00347 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TVYG
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL CLF



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [4] SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice SAS GOLF GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

Mme [D] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [J] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 Mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] sont propriétaires d'un appartement (B17) situé au sein de la résidence [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3]. 

Par actes de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION a assigné Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 04 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 14 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner Madame [M] et Monsieur [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION, la somme de 11.348,24 euros outre intérêts depuis la mise en demeure en date du 21 septembre 2023 ;condamner Madame [M] et Monsieur [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION, la somme de 50 euros au titre du remboursement du coût de la médiation ;condamner Madame [M] et Monsieur [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION, la somme 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [M] et Monsieur [X] aux dépens en ce compris les dépens de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
De leur côté, Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X], bien que régulièrement assignés à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] sont propriétaires d'un appartement (B17) situé au sein de la résidence [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il convient de constater le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte faisant état d'un montant dû de 11.348,24 euros comportant des charges échues arrêtées au 01 janvier 2025 inclus, ainsi que des charges non échues au titre de l'exercice 2025-2026.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le14 février 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus) que Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] restent redevable de la somme de 6.635,56 euros d'arriérés de charges de copropriété échues.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] sont donc redevables solidairement de la somme de 6.635,56 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 14 février 2025 (appel de fonds 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a mis les parties défenderesses en demeure de payer la somme de 3.844,22 euros et indiqué que conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l'envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Il convient de constater que ledit commandement indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le PV de l'assemblée générale du 18 septembre 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution approuvant le budget prévisionnel du 01 avril 2025 au 31 mars 2026.

En l'absence de versement par Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] seront donc également condamnés solidairement au paiement de la somme 4.462,68 euros détaillée ainsi :

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 1er trimestre de l'exercice 2025-2026 au 4ème trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus, soit 4 X 1.115,67 euros = 4.462,68 euros),

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la médiation (50 euros).

Il n'y a pas lieu, en revanche, d'inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l'exécution du jugement dès lors qu'il n'est pas démontré en l'état qu'ils seraient nécessaires et justifiés.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] à payer in solidum la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION, la somme de 6.635,56 euros (SIX MILLE SIX CENT TRENTE CINQ EUROS et CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 14 février 2025 (1er trimestre de l'exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION, la somme de 4.462,68 euros (QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DEUX EUROS et SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu'au 4ème trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic la société GOLF GESTION une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la médiation (50 euros) ;

DIT n'y avoir lieu d'inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l'exécution du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,