Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

N° RG 24/05164 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZH


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 24/05164 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZH
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL CLF
à la SCP GOMES VALETTE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] DONT LE SIÈGE EST [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SEGITO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [H] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphane SOULAS de l’AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Serge VALETTE de la SCP GOMES VALETTE, avocats au barreau de GERS, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 Mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [H] [R] est propriétaire du lot n°4 au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS SEGITO, a assigné Monsieur [H] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 04 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS SEGITO, demande à la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

- débouter Monsieur [H] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- recevoir la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS SEGITO, comme valable et bien fondée,
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 9.892,95 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec application des intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2023,
- condamner Monsieur [H] [R] à lui payer la somme 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [H] [R] aux dépens, en ce compris les dépens de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, Monsieur [H] [R], régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

- réduire la somme due par lui au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représentée par la SAS SAGITO, au montant de 5.158,63 euros,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représentée par la SAS SAGITO, à payer la somme de 1.700 euros au titre de l'article 700.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) "

L'article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [H] [R] est propriétaire du lot n°4 au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 04 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus) que Monsieur [H] [R] reste redevable de la somme de 9.892,95 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Monsieur [H] [R] conteste partiellement cette somme pour deux raisons.


* Sur la franchise d'assurance

En premier lieu, il indique qu'une imputation qui figure dans les décomptes combinés en pièces n°15 et 16 du bordereau de la partie demanderesse est prescrite. Il s'agit d'une ligne débitrice de 2.000 euros au titre d'une " franchise sinistre [R] avril 2018 ". Selon lui, " le recouvrement judiciaire de cette créance serait rendu impossible au visa de l'article 2244 du code civil ".

Monsieur [H] [R] conteste depuis de nombreuses années devoir cette somme. Elle correspond au montant de la franchise mise à la charge de la copropriété par l'assureur de celle-ci, à l'occasion d'un sinistre ancien dont les causes, selon le syndicat des copropriétaires, ont exclusivement été imputées à ce copropriétaire par décision judiciaire du 05 août 2022. Or, Monsieur [H] [R] soutient que l'une des causes des fuites était la défaillance du réseau de collecte commun, et qu'il serait injuste de lui faire supporter la totalité de la franchise, alors que la copropriété a pris en charge 44,69% des travaux. Selon lui, il serait juste que la somme de 1.106,18 euros (soit 44,69 % de la franchise de 2.000 euros) soit mise sa charge et non pas la totalité. Dans cette hypothèse, il ne se prévaudrait pas de la prescription " pour ne pas léser les autres copropriétaires ".

Monsieur [H] [R] s'appuie sur un rapport d'expertise judiciaire rédigé par Monsieur [T] [F] le 01 juillet 2021. Dans ses conclusions en page n°33, en réponse à la mission qui consiste à déterminer les causes à l'origine des désordres, l'expert affirme que " Les désordres qui ont affecté et qui affectent toujours les locaux commerciaux propriété de PREVIFRANCE MUTUELLE sont uniquement imputables à des problématiques de fuites provenant du logement du 1er étage propriété de Monsieur [R] "

Deux thèses s'affrontent.

Celle du syndicat des copropriétaires consiste à conclure que " l'expert a conclu que la responsabilité de Monsieur [R] est pleine et entière dans le sinistre subit par la copropriété et par la MUTUELLE PREVIFRANCE " (page 5 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2022).

Celle de Monsieur [H] [R] consiste à soutenir que la responsabilité est partagée. En effet, deux phrases du rapport d'expertise prêtent selon lui à confusion :

- en page 33 du rapport, l'expert pointe parmi les causes à l'origine des désordres " de multiples fuites d'eaux provenant de déficiences des réseaux de collectes et d'évacuation des eaux usées et eaux vannes du logement propriété de Monsieur [R] ",
- en page 37 du rapport, l'expert évalue " les travaux de reprise partielle du réseau collecteur EU/EV commun (à prendre en charge par le syndic de copropriété dans le cadre de la réparation et de la maintenance de l'immeuble) " à la somme de 22.870 euros.

Autrement dit, si l'on comprend bien que la causes des désordres provient exclusivement de la propriété de Monsieur [H] [R], cela signifie-t-il pour autant que ce copropriétaire est seul et entièrement responsable ?

Alors que ce débat relève en principe de l'appréciation souveraine des juges du fond, aucune partie n'a saisi le tribunal judiciaire par assignation pour qu'il tranche la question du partage de responsabilité ou de la responsabilité exclusive de Monsieur [H] [R].

Il a déjà été répondu à cette question. En effet, c'est dans le cadre d'un référé provision, que cette question a été soumise au juge des référés. Dans son ordonnance en date du 05 août 2022 (RG n° 22/00030), le juge des référés a considéré en substance :

- que les désordres étaient uniquement imputables à des problématiques des fuites provenant du logement de Monsieur [H] [R],
- que " les conclusions de l'expert sont claires et sans contestation possible ",
- qu'il faut en déduire qu'aucune cause provenant des parties communes de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'était à l'origine du sinistre,
- qu'il fallait donc rejeter la demande de complément d'expertise pour recueillir l'avis de l'expert sur cette question d'un éventuel partage de responsabilité,
- qu'en conséquence, il a été fait droit à la demande provisionnelle du syndicat des copropriétaires de condamner Monsieur [H] [R] à supporter l'entier coût des travaux de réparation des parties communes à hauteur de 31.865,35 euros, lesquels avaient été pré-financés sur la base d'un devis d'un montant moins élevé que celui retenu par l'expert judiciaire,
- que Monsieur [H] [R] était condamné au " entiers dépens ", ce qui ne pouvait qu'inclure les frais exposés par l'expert judiciaire, à défaut de décision au fond.

Il ne ressort pas des pièces produites qu'il aurait été fait appel de cette décision, ni que Monsieur [H] [R] aurait saisi le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir un jugement revêtu de l'autorité de la chose jugée.

Dès lors, venir contester de nouveau cette question déjà tranchée par le juge des référés, par le biais d'une contestation sur les charges de copropriété mises à son débit n'apparaît pas comme un moyen de défense susceptible de prospérer.

Il est logique que ce copropriétaire supporte l'intégralité des frais de franchise de l'assureur de la copropriété dès lors qu'il a été identifié par décision judiciaire, comme le seul unique responsable du sinistre ayant nécessité des frais pour remédier aux parties communes de la copropriété.


* Sur la saisie attribution

En second lieu, Monsieur [H] [R] verse aux débats un procès-verbal de saisie attribution par lequel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite auprès de sa banque, la saisie de la somme de 50.013,80 euros en principal, frais et intérêts, sur la base des condamnations exécutoires prononcées par l'ordonnance de référés du 05 août 2022.

Il soutient que, dans la mesure où le coût des ouvrages de reprise et de confortement à engager au niveau du plancher du 1er étage s'élève à 27.576,47 euros et que la somme de 31.640,70 euros a été portée à son compte, il convient de déduire des charges réclamées la différence, soit la somme de 3.840,50 euros correspondant à un trop perçu.

Monsieur [H] [R] ne démontre pas qu'il ait contesté cette mesure d'exécution devant le juge de l'exécution.

Sur les 50.013,80 euros appréhendés par la saisie attribution, 31.416,97 euros ont été portés à son crédit sur le compte de charges de copropriété. Pour autant, il procède de la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2022, que les frais réels engendrés par les travaux de remédiation sur les parties communes, confiés à l'entreprise DELBOSC, se sont élevés à 27.444 euros (soit 25.157 + 2.287 euros).

Même si cette somme de 31.416,97 euros n'est pas détaillée, elle n'est pas supérieure à la créance provisionnelle octroyée par le juge des référés dans son ordonnance du 05 août 2022. Il est très vraisemblable que le commissaire de justice instrumentaire a profité de cette saisie fructueuse pour imputer à Monsieur [H] [R] en plus du coût réel des travaux, les frais irrépétibles pour lesquels il a été condamné, les dépens supportés par la copropriété qui ont été mises à sa charge par le juge des référés, ainsi que les intérêts de retard générés par la procédure judiciaire que le syndic a choisi de globaliser par un appel de fonds du 15 juin 2023 libellé " Trvx [R]/PREVIFRANCE ".

Le fait qu'aucune autre ligne débitrice en lien avec les frais de justice, les frais irrépétibles et les intérêts générés par cette procédure judiciaire ne figure par ailleurs dans le décompte de charges de copropriété figurant en pièce n°16 du bordereau de pièces, valide cette analyse.

Il convient de constater que Monsieur [H] [R] n'apporte aucun élément, ni explication supplémentaire à l'appui de cette contestation, qu'il convient dès lors de considérer comme étant non justifiée.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [H] [R].

Les autres imputations débitrices n'étant pas contestées, il en résulte que Monsieur [H] [R] est donc redevable de la somme de 9.892,95 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 04 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [H] [R] sera tenu aux entiers dépens de l'instance.

Il n'y a pas lieu, en revanche, d'inclure dès à présent, les frais relatifs à l'exécution du jugement dès lors qu'il n'est pas démontré en l'état qu'ils seraient nécessaires et justifiés.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner Monsieur [H] [R] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS SEGITO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS SEGITO, la somme de 9.892,95 euros (NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS et QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 04 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS SEGITO une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n'y avoir lieu d'inclure dès à présent dans les dépens les frais relatifs à l'exécution du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,