Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 AVRIL 2025



N° 2025 / 095





N° RG 23/06053



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLGX7





[K] [F]



[S] [F]



[B] [O]



[E] [D]





C/



EPIC 13 HABITAT



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Frédéric SANCHEZ



Me Philippe HAGE





















Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 09 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0008.



APPELANTS



Madame [K] [F]



Madame [S] [F]



Monsieur [B] [O]



Monsieur [E] [D]



demeurant tous [Adresse 4]



représentés par Me Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



EPIC 13 HABITAT

dont le siège social est sis agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice [Adresse 2]



représentée par Me Philippe HAGE, memebre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller 





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





Suivant contrat ayant pris effet le 26 juillet 2012, l'Office HLM 13 HABITAT a donné à bail d'habitation à Madame [K] [F] un logement conventionné de type 5 au sein de la résidence [Adresse 3] à [Localité 6] (département des Bouches-du-Rhône).



La location d'un box de garage a été également conclue à compter du 7 août 2012.



Par courrier daté du 25 février 2022, la locataire, évoquant une prochaine mission professionnelle de longue durée à l'étranger, a sollicité le transfert de son bail au profit de sa fille [S] [F] et de l'époux de celle-ci [B] [O].



L'office 13 HABITAT a répondu le 22 mars 2022 par la négative, faisant valoir que les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'étaient pas réunies.



Par la suite, le bailleur a fait procéder à une enquête révélant que [K] [F] avait effectivement quitté le logement pour résider chez son compagnon à [Localité 5], tandis que les lieux étaient effectivement occupés par les époux [O], qui y hébergeaient également le jeune frère de [S] [F], [E] [D].



Après l'envoi de mises en demeure restées infructueuses, l'Office 13 HABITAT a assigné Madame [K] [F], les époux [B] [O] et [S] [F] et M. [E] [D] à comparaître devant le tribunal de proximité de Martigues, pour entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire en raison d'une cession illicite et ordonner leur expulsion des lieux.



Les défendeurs se sont opposés à ces demandes, Madame [K] [F] exposant notamment que, son projet de départ à l'étranger ne s'étant pas concrétisé, elle occupait toujours l'appartement et y hébergeait les personnes précitées.









Par jugement rendu le 9 février 2023, le tribunal a :

- prononcé la résiliation judiciaire des baux de l'appartement et du garage,

- ordonné l'expulsion de [K] [F] et de tous occupants de son chef,

- condamné solidairement l'ensemble des défendeurs à payer la somme de 877,60 euros au titre de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Cette décision a été signifiée le 4 avril 2023, en même temps qu'un commandement de quitter les lieux.



Madame [K] [F], les époux [B] [O] et [S] [F] et Monsieur [E] [D] ont interjeté appel par déclaration conjointe adressée le 28 avril 2023 au greffe de la cour.



Aux termes de leurs conclusions notifiées le 22 juillet 2023, ils font valoir :

- que le litige procède d'un malentendu, dans la mesure où le projet de départ à l'étranger de [K] [F] ne s'est pas concrétisé,

- que l'intéressée habite toujours l'appartement avec les membres de sa famille, même s'il lui arrive parfois de séjourner chez son compagnon, 

- et que le rapport d'enquête ne reflète pas la réalité, notamment dans sa relation des déclarations faites par [B] [O].



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de rejeter la demande en résiliation du bail et de condamner l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2025, l'Office 13 HABITAT soutient pour sa part :

- que [K] [F] n'occupe plus le logement,

- qu'elle a manifestement cédé son bail à sa fille et son gendre en violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

- que cette faute justifie la résiliation judiciaire du contrat à ses torts exclusifs,

- et que, suivant relevé de compte arrêté au 7 janvier 2025, il lui est dû la somme de 10.329,36 euros au titre de 'l'arriéré locatif '.



Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de tous les occupants et fixé le montant de l'indemnité d'occupation, et, y ajoutant, de condamner in solidum les parties appelantes à lui payer ladite somme de 10.329,36 euros, outre 1.800 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et ses dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2025.





Par conclusions notifiées le 25 janvier 2025, les appelants ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture et le renvoi de l'affaire à la mise en état afin de leur permettre de répliquer aux écritures adverses.







DISCUSSION





Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Les appelants, qui ont disposé d'un délai suffisant avant la clôture de l'instruction pour répondre aux dernières conclusions de l'intimé visant à actualiser le montant de sa créance, ne justifient d'aucune cause grave au sens de l'article 914-4 du code de procédure civile, de sorte que leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture doit être rejetée.





Sur la résiliation du bail :



C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu en premier lieu que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant le transfert du bail au profit des descendants du preneur demeurant avec lui en cas d'abandon du domicile étaient inapplicables au cas d'espèce, dans la mesure où il s'agissait d'un départ concerté, comme en fait foi la lettre adressée le 25 février 2022 par Madame [K] [F] à son bailleur.



C'est également à bon droit que le tribunal a considéré en second lieu que la locataire avait enfreint l'article L 442-8 du code de la construction et de l'habitation interdisant la sous-location d'un logement conventionné, au vu du rapport de Madame [G] [A], enquêtrice privée agréée, retranscrivant notamment les déclarations non équivoques recueillies auprès de Monsieur [B] [O], selon lesquelles Madame [K] [F] avait quitté le logement depuis le début de l'année 2022 pour vivre avec son compagnon et il acquittait désormais le loyer.



Les appelants, qui soutiennent que ce rapport ne refléterait pas la réalité de la situation, ne produisent cependant aucun élément de preuve en sens contraire de nature à emporter la conviction de la cour. Il convient en effet d'observer :

- que les factures et documents administratifs domiciliant Madame [K] [F] à l'adresse du bail ne reposent que sur ses seules déclarations, 

- que le dernier document en date, à savoir un extrait du registre national des entreprises du 12 janvier 2025, fait état au contraire d'un domicile personnel de l'intéressée situé [Adresse 1] à [Localité 6] (pièce n° 13 du dossier des appelants),

- et que l'attestation de paiement des prestations sociales de la CAF est adressée à M. [B] [O] au CCAS de [Localité 6], qui ne constitue pas son domicile réel (pièce n° 14).



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail d'habitation aux torts de la locataire, et par suite celle du bail du garage qui en constituait l'accessoire, avec toutes ses conséquences de droit.





Sur la créance de l'Office :



L'Office 13 HABITAT produit un relevé de compte arrêté au 31 décembre 2024 faisant apparaître une créance de 10.329,36 euros au titre des indemnités d'occupation échues (et non pas d'un arriéré locatif). Cette demande en paiement est recevable comme constituant la conséquence des prétentions soumises au premier juge au sens de l'article 566 du code de procédure civile.



Il convient cependant de retrancher une somme de 575,97 euros correspondant à des frais de procédure, lesquels doivent faire l'objet d'un décompte distinct au titre des dépens et des frais irrépétibles. 



Les appelants seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 9.753,39 euros.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 













Condamne in solidum Madame [K] [F], les époux [B] [O] et [S] [F] et M. [E] [D] à payer à l'Office 13 HABITAT la somme de 9.753,39 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 31 décembre 2024,





Condamne les appelants aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE