Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 AVRIL 2025



N° 2025 / 092







N° RG 22/11954



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6KE







S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 4]



S.C.I. LAUCAT





C/



Syndicat des copropriétaires 

de l'immeuble

[6]

































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ





Me Jérôme COUTELIER-TAFANI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judicaire de TOULON en date du 30 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03769.





APPELANTES



S.C.I. [Adresse 4] 

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]



S.C.I. LAUCAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège sis [Adresse 7]



représentées par Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ, membre de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON





INTIMÉ



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis à [Adresse 5] 

pris en la personne de son syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 8] dont le siège est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.



représenté par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller 



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La SCI LAUCAT possédait divers lots au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [6], sis [Adresse 2], abritant des locaux commerciaux.



Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 6 mars 2020, à laquelle elle n'a pas assisté, au cours de laquelle ont été notamment adoptées :

- une résolution n° 14 autorisant la dépose d'une pompe à chaleur hors service, moyennant un coût de 1.047,50 euros financé sur le budget des charges communes générales,

- une résolution n° 15 autorisant la société JCB PAPILLES, locataire de l'un des locaux commerciaux, à procéder à des travaux d'aménagement des façades et de pose d'enseignes.



Suivant acte authentique reçu le 7 avril 2020, la SCI LAUCAT a vendu la totalité de ses lots à la SCI [Adresse 4].



Le 18 août 2020, ces deux sociétés, agissant conjointement, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 8], à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour obtenir l'annulation des deux résolutions précitées.



Le syndicat a opposé une fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, et a conclu subsidiairement au fond au rejet de l'action, réclamant reconventionnellement paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par jugement rendu le 30 juin 2022, le tribunal a :

- déclaré recevable l'action introduite par la SCI LAUCAT, mais irrecevable celle de la SCI [Adresse 4],

- débouté la SCI LAUCAT de ses demandes principales,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle,

- et condamné les parties demanderesses aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les sociétés LAUCAT et [Adresse 4] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 29 août 2022 au greffe de la cour. Aux termes de conclusions conjointes notifiées le 29 novembre 2022, elles font valoir :

- que l'acte de vente subroge l'acquéreur dans toutes les procédures intéressant la copropriété,

- que la résolution n° 14 ne pouvait décider de financer les travaux de dépose de la pompe à chaleur sur le budget des charges communes générales, alors qu'il ne s'agissait pas d'un élément d'équipement commun, 

- et que la résolution n° 15 n'était pas suffisamment précise quant à la nature des travaux autorisés.



Elles demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de les déclarer toutes deux recevables à agir,

- d'annuler les résolutions n° 14 et 15 votées lors de l'assemblée générale du 6 mars 2020,

- et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions en réplique notifiées le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8], soutient pour sa part :

- que les appelantes sont toutes deux irrecevables à agir,

- que la pompe à chaleur constituait bien un élément d'équipement commun,

- et que la demande d'autorisation de travaux formulée par la société JCB PAPILLES, qui se référait à un plan joint à la convocation des copropriétaires, était suffisamment précise.



Il demande à la cour :

- à titre principal, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la société LAUCAT,

- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, qu'il réitère à hauteur de la somme de 10.000 euros,

- en tout état de cause, de condamner les parties adverses aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.





DISCUSSION



Sur la recevabilité de l'action :



En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions de l'assemblée générale sont ouvertes à tous les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.



En l'espèce, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que, la cession des lots étant intervenue après l'assemblée générale contestée mais avant la notification du procès-verbal, seul le cédant avait qualité pour agir.



La clause de l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits du vendeur 'dans toutes les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété ' ne trouve pas à s'appliquer dès lors que la présente action en justice n'a été introduite que postérieurement.



Sur la validité de la résolution n° 14 :



Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale a autorisé la dépose d'une pompe à chaleur hors d'état de fonctionner installée en façade Est de l'immeuble ainsi que la reprise de la maçonnerie et de l'enduit du mur, pour un coût de 1.047,50 euros TTC financé sur le budget des charges communes générales.



M. [P] [I], entrepreneur chargé des travaux, atteste qu'il lui est impossible de déterminer quels lots étaient desservis par cet élément d'équipement.



La SCI LAUCAT admet également dans ses conclusions qu'elle n'est pas en mesure d'identifier son propriétaire.



En conséquence, faute de pouvoir rattacher cette pompe à chaleur à une partie privative, c'est à bon droit que l'assemblée a décidé de mettre le coût des travaux à la charge de la collectivité des copropriétaires, et elle n'était nullement tenue pour ce faire de voter une modification de la répartition des charges dans le cadre de l'article 11 de la loi de 1965.



Sur la validité de la résolution n° 15 :



Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale a autorisé la société JCB PAPILLES, locataire de l'un des locaux commerciaux, à procéder à des travaux d'aménagement des façades et de pose d'enseignes, selon des plans joints à la convocation.



La SCI LAUCAT, qui ne conteste pas avoir été en mesure de consulter ces plans, ne caractérise pas dans ses conclusions en quoi ceux-ci seraient trop imprécis, et l'exposé de la précédente procédure l'ayant opposée au syndicat des copropriétaires au sujet de travaux de même nature entrepris sans autorisation préalable par son propre locataire la SARL EXCELLE CUISINES est sans incidence sur la présente instance.



Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :



Il n'apparaît pas que l'exercice par les appelantes de leur droit d'ester en justice ait dégénéré en abus, en sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.





PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, condamne in solidum les sociétés LAUCAT et [Adresse 4] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE