Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/02190 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JFL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 AVRIL 2025
MINUTE N° 25/00613
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 février 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI DE L’HORLOGE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

ET :

La Société CARBONE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 janvier 2024, la société SCI DE L’HORLOGE a consenti à la société CARBONE un bail commercial sur des locaux situés au sein d’un complexe commercial situé [Adresse 4].

Le 15 octobre 2024, la société SCI DE L’HORLOGE a fait délivrer à la société CARBONE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 45.831,67 euros.

Par acte du 16 décembre 2024, la société SCI DE L’HORLOGE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société CARBONE, pour :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société CARBONE, ainsi que toute autre personne se trouvant sur les lieux de son fait ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;Dire que le dépôt de garantie d’un montant de 16.485 euros restera acquis à la SCI DE L’HORLOGE à titre de premiers dommages et intérêts ;Condamner à titre provisionnel la société CARBONE à lui payer la somme de 52.703,24 euros au titre des arriérés de loyers et charges et taxes, sauf à parfaire, avec intérêts de retard au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage ;Condamner à titre provisionnel la société CARBONNE à lui verser la somme de 5.270 euros au titre de l’indemnité de 10% des sommes dues conformément à l’article 25-1 des Conditions générales du bail, sauf à parfaire ; Condamner à titre provisionnel la société CARBONE à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’avance des frais d’huissiers et des frais et coûts liés aux mises en demeure et commandements ; Condamner à titre provisionnel la société CARBONE à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de pénalité forfaitaire, à parfaire en fonction du nombre de jours pendant lesquels l’infraction se poursuivra, à compter du 17 avril 2024, date d’exigibilité du versement du premier loyer ; Condamner à titre provisionnel la société CARBONE à lui verser à compter du 16 novembre 2024 une indemnité d’occupation établie forfaitairement prorata temporis sur la base du double du loyer global de la dernière année de location ;Condamner à titre provisionnel la société CARBONE à lui payer la somme de 5.058 euros au titre de l’indemnité d’occupation calculée au 30 novembre 2024, sauf à parfaire ; Dire et juger que l’ensemble des condamnations mises à la charge de la société CARBONE seront indexées en fonction de la variation de l’Indice National des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, conformément aux dispositions de l’article 25.5 des Conditions générales du Bail ; Condamner à titre provisionnel la société CARBONE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais de signification, d’exécution et d’expulsion découlant de la présente procédure. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025.

À l'audience, la société SCI DE L’HORLOGE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative a augmentée. 

Régulièrement assignée, la société CARBONE n’a pas comparu.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 31 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 15 octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 45.831,67 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 31 décembre 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après ledit commandement, soit le 16 novembre 2024. L’obligation de la société CARBONE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société CARBONE causant un préjudice à la société SCI DE L’HORLOGE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société SCI DE L’HORLOGE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 décembre 2024, que la société CARBONE reste lui devoir à cette date une somme de 52.703,24 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

La société CARBONE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

La société SCI DE L’HORLOGE sollicite en outre, en vertu de l’article 25 des conditions générales bail, le versement par la société CARBONE des sommes suivantes : 
concernant l’arriéré locatif, l’application des intérêts de retard de la Banque centrale européenne majoré de 10% ;5.270 euros au titre de la pénalité de retard de 10% des sommes dues ; 600 euros au titre de l’avance des frais d’huissiers et des frais et coûts liés aux mises en demeure et commandement ;2.000 euros à titre de pénalité forfaitaire,l’indexation de l’ensemble des montants des pénalités en fonction des variations de l’Indice National des Loyers commerciaux. 
Ces sommes pouvant être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire, elles ne peuvent être accueillies devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande. 

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société CARBONE restera acquis à la société SCI DE L’HORLOGE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société CARBONE, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais de signification, d’exécution et d’expulsion découlant de la présente procédure. 

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société SCI DE L’HORLOGE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 18 novembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CARBONE ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein d’un complexe commercial situé [Adresse 3] [Localité 5] ; 

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société CARBONE au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société CARBONE à payer à la société SCI DE L’HORLOGE la somme provisionnelle de 52.703,24 euros, arrêtée au 31 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement des diverses pénalités prévues à l’article 25 du bail commercial ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société CARBONE à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais de signification, d’exécution et d’expulsion découlant de la présente procédure ; 

Condamnons la société CARBONE à payer à la société SCI DE L’HORLOGE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 AVRIL 2025.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE