Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 10] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée le:
à Me BORÉ 

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DAUMAS 


■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 21/15596 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [R], [I] [X]
Madame [Z], [U], [W] [G] épouse [X]

[Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD - BENSAHEL - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056



DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. KGS PRESTIGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 21/15596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] (ci-après « Monsieur et Madame [X] ») sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’une cave située en sous-sol (lot 2) du bâtiment A d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Monsieur [M], architecte de l’immeuble, missionné pour réaliser un audit de la structure de l’ensemble des caves de l’immeuble, dont celles appartenant à Monsieur et Madame [X], a rendu un rapport le 6 août 2020. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019 a notamment décidé, dans sa résolution n°15, de ne pas procéder à la réalisation des travaux de renforcement du plancher haut de la cave du lot de Monsieur et Madame [X], le rapport de Monsieur [M] indiquant que ces travaux n’étaient ni urgents ni indispensables. 

Le 9 mai 2019, Monsieur et Madame [X] ont conclu un bail commercial avec la société ELGI, cette dernière souhaitant exercer une activité de traiteur et petite restauration rapide sans extraction, ni friture. Ce changement d’activité nécessitait toutefois la réalisation d’aménagements intérieurs et de travaux de modification de la façade et de la devanture du local commercial.

L’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2019 a rejeté, en sa résolution n° 4, la demande d’autorisation de travaux sur la façade de l’immeuble présentée par Monsieur et Madame [X] pour le compte de leur locataire. 
La société ELGI avait cependant déjà réalisé, sans autorisation, d’importants travaux tant à l’intérieur du local qu’à l’extérieur en août 2019. 

Le 20 janvier 2020, la société ELGI a quitté le local commercial. Par jugement en date du 13 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 9 mai 2019 aux torts de la société ELGI et condamné cette dernière à verser à Monsieur et Madame [X] les arriérés de loyers et de provisions sur charges ainsi que des dommages et intérêts. 

En parallèle, le syndicat des copropriétaires a, de nouveau, sollicité Monsieur [M] en lui confiant une mission d’étude et au besoin de maîtrise d’œuvre des travaux qui seraient nécessaires s’agissant de l’état du plancher haut de la cave du local commercial de Monsieur et Madame [X]. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 a notamment adopté la résolution n° 16 aux termes de laquelle elle a décidé de : 
- faire réaliser, à la demande de Monsieur et Madame [X], des travaux de renforcement du plancher haut de la cave de leur lot ; 
- confier préalablement à Monsieur [M] une mission d’étude de ces travaux, d’établissement du cahier des charges et de lancement d’un appel d’offres ; 
- mandater le conseil syndical pour désigner l’entreprise la mieux-disante au terme de l’appel d’offres. 

L’assemblée générale des copropriétaires a également voté la résolution n° 18 qui prévoit la réalisation de travaux de remplacement de la descente [Localité 9]/EV et de la colonne d’alimentation d’eau froide du sous-sol au 1er étage, après réalisation par Monsieur [J] d’une analyse spécifique sur ces réseaux et transmission des devis des entreprises de plomberie. 

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 28 mai 2020, Monsieur et Madame [X] ont demandé la mise en œuvre des résolutions 16 et 18 votées. 

Le 8 juin 2020, le syndic leur a rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la réalisation, préalablement aux travaux, d’une étude par un architecte, étant précisé que le confinement de mars 2020 avait retardé la réalisation de cette étude. 

Monsieur [M] a établi son rapport le 29 juin 2020 et l’a transmis au syndicat des copropriétaires le 6 août 2020. Aux termes de ce rapport, l’architecte soulignait que les caves en l’état ne nécessitaient pas de travaux de reprise en sous-œuvre mais uniquement une révision du hourdis et une passivation des fers, en précisant cependant qu’un linteau de briques et de profilés métalliques sur le passage dans le refend perpendiculaire à la [Adresse 14] séparant le lot 2 était dégradé et nécessitait une reprise complète. 

Par acte d’huissier en date du 12 octobre 2020, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner en référé, devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 17ème afin de le voir condamner, sous astreinte, à faire réaliser les travaux sur les parties communes votés aux termes des résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 dans la cave du lot 2 ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel en réparation de leur préjudice sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

L’audience a été renvoyée à plusieurs reprises et le juge des référés a invité les parties à rencontrer un médiateur. 

Dans l’attente de la décision du juge des référés, la société STEBAT a réalisé les études structures nécessaires, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, et a déposé un rapport le 16 août 2021. Ce rapport conclut que la poutre en façade ne présente pas de dégradation excessive générant une diminution notable de la résistance de l’élément, une simple passivation des zones d’acier apparentes ou recouvertes d’une couche de plâtre est suffisante. S’agissant du plancher haut des caves, le rapport confirme la nécessité de certains travaux de confortation, sans urgence. 

Par courrier recommandé du 2 juin 2021, Monsieur et Madame [X] ont demandé au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour notamment le vote de la réalisation de travaux de sécurisation d’une partie des ouvrages du lot 2 ainsi que le vote d’un dédommagement à leur égard du fait de l’indisponibilité de la jouissance de leur lot durant la réalisation des travaux. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 a :
- rejeté la demande d’indemnisation faite par Monsieur et Madame [X] (résolution n° 21) ; 
- voté les travaux demandés par Monsieur et Madame [X] (résolution n° 20) ; 
- ratifié les travaux complémentaires de reprise de la structure de l’immeuble avec l’accord du conseil syndical (résolution n° 24). Cette résolution a été subdivisée en plusieurs points. Le point 24-1 rappelle, sans vote, la décision prise à l’assemblée générale du 3 mai 2020 de faire réaliser les travaux de reprise du plancher haut de la cave de Monsieur et Madame [X] dans un budget maximal de 10.000 € HT, de confier à Monsieur [M] la réalisation d’un audit complémentaire et de déterminer précisément les travaux à réaliser. Le point 24-2 ratifie les travaux complémentaires commandés à la société [Localité 8] et [D] suite à la présentation du rapport de Monsieur [J] et des devis de l’entreprise pour un complément de budget de 3263.70 € TTC. Le point 24-6 ratifie la mission de maîtrise d’œuvre confiée à Monsieur [M] ; 
- ratifié la mission d’étude confiée à la société STEBAT et voté un budget pour la réalisation des travaux préconisés par la société STEBAT (résolutions 25).

Début décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société [Localité 8] et [D] pour assurer la réalisation des derniers travaux de reprise et il a fixé un rendez-vous au 13 décembre2021, sous réserve des accès nécessaires aux caves de Monsieur et Madame [X]. 
Par ordonnance en date du 16 décembre 2021, le juge des référés de [Localité 10] a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [X].

Décision du 03 Avril 2025
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Monsieur et Madame [X] ont ensuite, par acte d’huissier en date du 15 décembre 2021, fait assigner au fond, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic, la SARL KGS Prestige afin de solliciter, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'annulation des résolutions n° 21, 24-2 et 24-6 de l'assemblée générale du 28 septembre 2021.

Postérieurement à la délivrance de cette assignation, des échanges ont eu lieu entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [X] afin de permettre la réalisation des travaux. Les travaux de reprise du plancher haut de la cave du lot 2 et de la poutre du linteau côté [Adresse 13] ont été réalisés et achevés fin janvier 2022 par la société MP BATIMENT, ce qui est confirmé par Monsieur [X] par courriel du 26 janvier 2022. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur et Madame [X] demandent au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 9, 14 et 42, alinéa 2, 
Vu les articles 1240 et 1241 du code Civil, 

Dire les requérants recevables et bien fondés en leur action. 
Annuler la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021. 

Annuler les résolutions n° 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021. 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Monsieur et Madame [X] une indemnité de 99.000 €, à titre de dommages-intérêts. 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Monsieur et Madame [X] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile. 

Dispenser Monsieur et Madame [X] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépens commune des frais de procédure exposés par la présente instance. 

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 

Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Catherine DAUMAS, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de Procédure Civile ».
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème demande au tribunal de :

« Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, y compris de leur demande additionnelle en dommages intérêts 

Constater que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 
[Adresse 1] à [Adresse 11] aux fins de remise en état est devenue sans objet et donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se désiste de cette demande 

Condamner solidairement les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

Les condamner solidairement aux entiers dépens 

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir ». 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2014.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions. Par ailleurs, l’alinéa 3 du même article dispose que : « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires avait formé, aux termes de conclusions notifiées par la voie électronique le 1er août 2022, une demande de remise en état d’origine de la façade de l’immeuble, sous astreinte, il a abandonné cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024. Le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande. 

Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique.


Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 21/15596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25

I - Sur les demandes d'annulation des résolutions n°21, 24-2 et 24-6 de l'assemblée générale du 28 septembre 2021 formées par Monsieur et Madame [X] :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21

Monsieur et Madame [X] soutiennent, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n° 21 rejetant leur demande d’indemnisation encourt la nullité en raison d’un abus de majorité. 

Ainsi, ils relèvent qu’il était nécessaire de réaliser dans les plus brefs délais les travaux sur la structure du plancher haut de la cave du lot 2 mais également sur la poutre rouillée en façade au rez-au-chaussée, ce que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait ; l’absence de réalisation de ces travaux empêchait la jouissance et l’exploitation par les demandeurs de leur lot, ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer ; et enfin le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, refusé de les indemniser pour le préjudice subi. 

Ils concluent que l’ensemble de ces éléments constituent bien un abus de majorité ce qui justifie l’annulation de la résolution n° 21 ainsi que l’indemnisation de leur préjudice. 

Le syndicat des copropriétaires répond que le droit à indemnisation revendiqué par Monsieur et Madame [X] n’a aucun caractère évident et acquis en l’absence de toute responsabilité démontrée du syndicat des copropriétaires, de tout lien de causalité entre la situation qu’ils dénoncent et l’absence de relocation de leur local commercial, raison pour laquelle leur demande d’indemnisation a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires. Le défendeur précise qu’il n’est donc pas contraire à l’intérêt général de la copropriété de rejeter une telle demande, de sorte que la résolution n° 21 ne peut être annulée sur le fondement de l’abus de majorité. 

Il argue, en outre, que les travaux en question se sont achevés en janvier 2022 en raison de l’obstination de Monsieur et Madame [X] à contester toutes les initiatives du syndic et du conseil syndical ; les demandeurs ont également refusé l’accès à leurs locaux et à leur cave ; ce comportement a contribué au préjudice qu’ils allèguent. 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les demandeurs n’établissent pas qu’ils auraient été dans l’impossibilité de commercialiser leur local et de faire effectuer les travaux dans les parties privatives, avant que ne soient réalisés les travaux sur les parties communes, et il précise que les résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 et les résolutions 20 et 25 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 sont sans rapport avec la possible exploitation commerciale du lot 2 ; d’ailleurs, un bail commercial a pu être conclu en 2019 alors que les lieux étaient dans le même état qu’avant les travaux réalisés en janvier 2022 ; dès lors, la difficulté rencontrée par les demandeurs à louer leur bien n’est pas due à l’absence de réalisation des travaux sur les parties communes mais s’explique d’abord par le montant élevé du loyer demandé par Monsieur et Madame [X], notamment dans le contexte économique de la pandémie de covid-19 ; ensuite, le local commercial a été laissé dans un très mauvais état par la société ELGI en janvier 2020 ; enfin, des travaux sur le local commercial devraient être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et faire ensuite l’objet d’une déclaration préalable aux service de l’urbanisme de la ville de [Localité 10], ce qui est sans garantie et de nature à dissuader un éventuel preneur à bail ; au surplus, les demandeurs ne démontrent ni l’accomplissement de démarches en vue de relouer leur bien après le départ de leur locataire, ni les difficultés rencontrées pour cette nouvelle location ni même la valeur locative du bien dont ils se prévalent pour calculer leur demande indemnitaire. 
 
Le syndicat des copropriétaires rappelle avoir toujours eu l’intention de réaliser les travaux votés mais une fois achevées les investigations nécessaires alors que Monsieur et Madame [X] ont toujours souhaité la réalisation de ces travaux sans attendre la fin de ces investigations. 

***

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ».

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires. 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (ex. : Cour d’appel [Localité 10], 23ème Chambre, section A, 27 janvier 1999, n° RG 1997/23822, Jurisdata n° 1999-020405).

En l’espèce, la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 est rédigée comme suit : 

« Décision à prendre concernant la demande de Monsieur et Madame [X] selon courrier joint à la convocation (deuxième résolution)

Extrait du courrier de Monsieur et Madame [X] : 
« Compte tenu des travaux que doit faire effectuer le syndicat des copropriétaires sur le plancher haut de la cave du lot 2, et également compte tenu de ceux envisagés du plafond haut du local du rez-de-chaussée (côté façade [Adresse 13]). Le lot 2 de Monsieur et Madame [X] est rendu indisponible. 

En vertu de l’article 9, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 il est prévu que : 
« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, on droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accord au copropriétaire qui en fait la demande, une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. 
L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au cout des travaux ». 

Au regard du préjudice subi par Monsieur et Madame [X] depuis le 3 mars 2020, compte-tenu de l’indisponibilité de leur lot les copropriétaires décident d’allouer à Monsieur et Madame [X], à titre provisionnel sur la base d’une perte locative de 4.500 € par mois une indemnité de 14 mois x 4.500 € = 63.000 € sauf à parfaire. »

L’assemblée générale précise qu’elle estime qu’aucun préjudice n’a été subi dans cette affaire et refuse donc d’indemniser Monsieur et Madame [X] et de leur verser d’indemnité ». 

L’objet de cette résolution est l’octroi, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’une indemnisation venant réparer le préjudice allégué par Monsieur et Madame [X] en raison de l’absence de réalisation de travaux dans leur cave constituant le lot 2. Cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021. Il peut être, en outre, souligné que la résolution 20 porte sur le même objet et a été également rejetée. Cependant, cette résolution ne fait l’objet d’aucune contestation par les demandeurs. 

Les demandeurs fondent leur demande d’annulation de cette résolution sur l’existence d’un abus de majorité. 

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires défendeur, il n’existe pas de droit certain à indemnisation sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1065. Le copropriétaire qui sollicite une telle indemnisation doit subir un préjudice réel qui est constitué soit par une diminution définitive de la valeur du lot du copropriétaire, soit par un trouble de jouissance grave, même temporaire. 

L’assemblée générale des copropriétaires litigieuse a considéré que Monsieur et Madame [X] ne subissaient pas de préjudice, raison pour laquelle la résolution a été rejetée. Dans le cadre de la demande formée par les demandeurs en annulation de la résolution litigieuse sur le fondement de l’abus de majorité, le tribunal ne peut se substituer à l’appréciation faite par l’assemblée générale des copropriétaires dans l’appréciation du préjudice allégué. 

Par ailleurs, il n’apparaît pas contraire à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires de rejeter une telle demande d’indemnisation. Monsieur et Madame [X] ne rapporte ainsi pas la preuve que ce vote a favorisé les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires à leur détriment. 

Au surplus, au moment du vote de cette résolution, en 2021, les travaux portant sur la structure du plancher haut de la cave du lot 2 appartenant aux demandeurs n’avaient pas encore été réalisés. D’ailleurs, Monsieur et Madame [X] fondaient leur demande indemnitaire sur l’absence de réalisation de ces travaux qui leur causait un préjudice. Or, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’indemnisation du préjudice subi par un copropriétaire en raison ou à la suite de la réalisation de travaux, et non, de l’absence de ceux-ci. 

En conséquence, Monsieur et Madame [X] ne rapportent pas la preuve que la résolution litigieuse a été rejetée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires. Ainsi, l’abus de majorité allégué n’est pas démontré. 

La demande d'annulation la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 28 septembre 2021formée par Monsieur et Madame [X] sera rejetée. 

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 24-2 et 24-6

Monsieur et Madame [X] soutiennent, au visa de l’article 9, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions n° 24-2 et 24-6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 encourent la nullité en raison d’un abus de majorité. 

En effet, les demandeurs soulignent que la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaire du 3 mars 2020 avait décidé à l’unanimité « de faire réaliser les travaux de renforcement du plancher haut de la cave de Monsieur [X] (lot 2) dans un budget maximal de 10.000 € HT, soit 11.000 € TTC » ; ces travaux ont été négligés et n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires malgré les nombreuses relances et mises en demeure adressées par les demandeurs et leur conseil ; de plus, le budget spécifique pour les travaux de renforcement du plancher haut de leur cave (lot n°2) a été utilisé par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation d’autres travaux dans d’autres caves. 

Ils ajoutent que la résolution 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021, non contestée contrairement aux résolutions 24-2 et 24-6 de la même assemblée générale des copropriétaires, porte sur la réalisation de travaux de reprise de la structure en caves dans leur cave (lot n°2), sur la présentation du rapport de Monsieur [M] et sur la ratification de la validation de la mission du bureau d’étude STEBAT ; dès lors, les résolutions 24-2 et 24-6 contestées apparaissent incohérentes car il s’agit de ratifier des travaux effectués en grande partie dans d’autres caves que la leur. 

Le syndicat des copropriétaires souligne le manque de cohérence des demandes de Monsieur et Madame [E] qui ne sollicitent l’annulation que des résolutions 24.2 et 24.6 et non l’annulation des autres résolutions alors que celles-ci sont étroitement liées. 

Il précise également qu’il a été difficile de déterminer avec exactitude les travaux nécessaires à la reprise des éléments structurels des planchers hauts des caves à la suite des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 3 mars 2020 ; raison pour laquelle d’une part, les travaux étaient initialement limités au renforcement du plancher haut de la cave du lot 2 et au remplacement de la descente [Localité 9]/EV et de la colonne d’alimentation en eau (résolutions n° 16 et 18) et d’autre part, ces travaux devaient être précédés de la réalisation d’une étude par un architecte de l’immeuble, Monsieur [N]. Le syndicat des copropriétaires relève, en outre, que Monsieur et Madame [X] ont d’ailleurs voté en faveur de la réalisation de cette étude préalable. 
Ainsi, selon le syndicat des copropriétaires défendeur, il devait se conformer à cette exigence préalable et ne pouvait donc pas faire réaliser les travaux avant la fin des investigations nécessaires ; de plus, la crise sanitaire de la Covid-19 a eu un impact sur la mise en œuvre de ces résolutions. 
Par ailleurs, il souligne que le rapport du 6 août 2020 transmis par l’architecte ne fait état d’aucune urgence, ni d’aucune atteinte grave aux éléments structurels de l’immeuble, et plus spécialement du plancher haut de la cave du lot n°2 ; ce rapport ne préconisait que des travaux de simple révision du hourdis de ce plancher de passivation des fers, sans relever aucun risque d’effondrement, ni même d’ailleurs la nécessité de mesures conservatoires ; ces travaux devaient par la suite être soumis à un appel d’offres et à un choix de l’entreprise la mieux-disante par le conseil syndical, ce qui a pris du temps puisque le 13 octobre 2020, l’architecte indiquait n’avoir qu’une réponse à ses demandes de devis ; Monsieur et Madame [X] ayant introduit une procédure en référé, le conseil syndical a fait le choix de mettre un terme à la procédure d’appel d’offres et a retenu le devis de la société [Localité 8] Thibaut ; les ordres de service ont été régularisés le 6 novembre 2020 ; lors de la réalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires a été amené à faire appel à un bureau d’étude structure en raison du constat de corrosion sur une partie des poutrelles métalliques du plancher et d’armature métallique du linteau : la société Setbat a déposé un rapport le 11 janvier 2021 concluant à la nécessité de reprendre en sous œuvre une partie du plancher haut du sous-sol du lot 2 ainsi que du linteau sur la baie du rez-de-chaussée, ce qui a également contribué à ralentir et allonger le chantier, et ce d’autant que les demandeurs se sont opposés à la première solution envisagée pour remédier à ces difficultés, ce qui a exigé la mise en place d’une autre solution ; enfin, il a été nécessaire de faire ratifier les travaux complémentaires par l’assemblée générale du 21 septembre 2021. 

***

Pour rappel, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ».

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires. 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (ex. : Cour d’appel [Localité 10], 23ème Chambre, section A, 27 janvier 1999, n° RG 1997/23822, Jurisdata n° 1999-020405).

En l’espèce, la résolution 24 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 est rédigée comme suit : 


« Ratification de la validation des travaux complémentaires de reprise de la structure de l’immeuble avec l’accord le conseil syndical – rappel de la décision prise en assemblée générale du 3 mars 2020, 

24.1 Rappel de la décision prise en Assemblée générale du 3 mars 2020 et suites données (…) 
Lors de l’Assemblée générale du 3 mars 2020, il a été décidé de faire réaliser les travaux de renforcement du plancher haut de la cave de Monsieur [X] (lot n°2) dans un budget maximal de 10.000 € HT, soit 11.000 € TTC. 
Il a également décidé de confier la mission à Monsieur [M], architecte, d’étudier les travaux à préconiser, établir le cahier des charges et lancer un appel d’offres pour un montant de 2.400 € HT. 
Il était alors précisé, que dans son rapport réalisé en 2015, Monsieur [M] a indiqué que cette zone du plancher haut des caves ne présentait pas de problème particulier. Il a donc été demandé à Monsieur [M] de réaliser un rapport de l’évolution de la situation. 
L’Assemblée générale a, par ailleurs, décidé de donner mandat à Monsieur [M], architecte, pour assurer la maîtrise d’œuvre des travaux et pour étudier ces travaux de réouverture des soupiraux et d’amélioration de la ventilation des caves afin de supprimer l’humidité persistante. 
Monsieur [M] s’est, par la suite, rendu sur site pour réaliser un audit et établir un cahier des charges des travaux urgents à réaliser. Il a transmis ce cahier des charges à des sociétés. Seule la société [Localité 8] et [D] a remis une offre. 
Dont acte. 

24.2 Ratification de la validation des travaux complémentaires de la structure de l’immeuble par le Conseil syndical – Présentation du rapport de Monsieur [M] du 6 août 2020 – Présentation des devis de l’entreprise [Localité 8] et [D] pour la réalisation du chantier
L’Assemblée générale ayant : 
pris connaissance des conditions essentielles des devis et marchés joints à la convocation pris connaissance de l’avis du conseil syndical examine les propositions des entreprises suivantes :*DURANCES ET [D] pour un montant de 9.361 € TTC
(reprise du plancher haut au sous-sol des lots 2, 46, 54 et 55, 56 à 58) 
*[Localité 8] ET [D] pour un montant de 9.302,70 € TTC 
(purge et sondage du lot n°2 + remplacement de la descente [Localité 9]/EV et colonne d’alimentation du rdc au 1er étage + réouverture des soupiraux). 

En conséquence, l’Assemblée générale ratifie la validation des travaux complémentaires commandés à la société [Localité 8] ET [D] par le Conseil syndical pour les travaux préconisés par Monsieur [M] suite au nouvel audit des caves pour un complément de budget de 3.263,70 €. 

A ce jour, la totalité du chantier n’a pu être réalisée et reste en attente du retour de Monsieur [M] sur la situation. 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…)

24.3 Ratification du mandat éventuel à donner au conseil syndical pour désigner l’entreprise la mieux disante ou pour opter pour une autre entreprise dans l’hypothèse où celle retenue venait à se révéler défaillante 
(…) 
Cette résolution est adoptée (...)

24.4 Ratification du mandat à donner au cabinet KGS pour valider le bon de commande
(…)
Cette résolution est adoptée (…)

24.5 Ratification de la maîtrise d’ouvrage 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…)

24.6 Ratification de la maîtrise d’œuvre – Monsieur [M] 
L’Assemblée générale décide de ratifier la mission de maîtrise d’œuvre à Monsieur [M], pour un pourcentage de 10% HT sur le montant HT des travaux. 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…) 

24.7 Ratification des modalités d’imputation comptable des travaux 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…)

24.8 Ratification du calendrier d’appel de fonds 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…)

24.9 Ratification de la souscription d’une assurance Dommages ouvrage : [H] 
(…) 
Cette résolution est adoptée (…) ».

Comme le relève le syndicat des copropriétaires en défense, la résolution 24 est entièrement consacrée à la « ratification de la validation des travaux complémentaires de reprise de la structure de l’immeuble avec l’accord du conseil syndical » et se subdivise en divers points, 24.1 à 24.9. 

Ainsi, le point 24.1 est le rappel de la décision prise par l’assemblée générale du 3 mars 2020 de faire réaliser les travaux de reprise du plancher haut de la cave de Monsieur et Madame [X] (lot n° 2) dans un budget maximal de 10.000 € HT, et de confier à Monsieur [M] la réalisation d’un audit complémentaire afin de déterminer précisément les travaux à réaliser. Elle n’a pas donné lieu à un vote.

La résolution 24.2 contestée a ratifié les travaux complémentaires commandés à la société [Localité 8] et [D] à la suite de l’établissement du rapport de Monsieur [M] du 6 août 2020. 

La résolution 24.3 donne mandat au conseil syndical pour désigner l’entreprise la mieux disante ou choisir une autre entreprise pour l’achèvement de ces travaux ; la résolution 24.3 donne mandat au syndic pour valider le bon de commande et la résolution 24.5 fixe les honoraires du syndic. 

La résolution 24.6 contestée ratifie la mission de maîtrise d’œuvre confiée à Monsieur [M]. 

Enfin, les résolutions 24.7 à 24.9 ratifient la clé de répartition de ces travaux et dépenses en charges communes générales, le calendrier d’appel des fonds dédiés à ces travaux et dépenses et la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Monsieur et Madame [X] ne contestent dans le cadre de la présente procédure les seules résolutions 24.2 et 24.6, alors que les autres résolutions y sont étroitement liées notamment s’agissant des résolutions prévoyant les conditions de financement de ces travaux. 

Les demandeurs fondent leur demande sur un abus de majorité. Cependant, il ressort des griefs formulés par Monsieur et Madame [X] à l'encontre des résolutions 24.2 et 24.6 qu'ils contestent en réalité la cohérence de ces résolutions, en ce qu’elles ratifient pour l’essentiel des travaux réalisés sur d’autres caves que la leur, tandis que des travaux concernant leur cave ont été votés par la résolution 25, non contestée par eux, de la même assemblée, sans toutefois rapporter la preuve, qui leur incombe, d'un quelconque abus de majorité.

Or, d'une part, une décision n'est pas abusive du seul fait qu'elle apparaîtrait incohérente avec une autre décision d’assemblée générale et, d'autre part, il n'appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d'un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle de cohérence entre les décisions prises par l'assemblée générale (étant relevé que certaines d’entre elles ne sont pas contestées).

Le tribunal ne peut en effet s'immiscer dans la gestion de la copropriété et n'a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l'espèce non caractérisé.

Au surplus, la résolution 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021, non contestée par les demandeurs, porte sur les « travaux de reprise de la structure en caves, dans la cave de Monsieur et Madame [X] (lot n°2) situé sous le local commercial – présentation du rapport de Monsieur [M] architecte du 01/03/2021 – Ratification de la validation de la mission du bureau d’étude Stebat – Vote d’un budget ». 

Il apparaît à la lecture des résolutions 24 et 25 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 que les travaux votés et à réaliser dans la cave des demandeurs (lot n° 2), visés dans chacune de ces résolutions, ne portent en réalité pas sur les mêmes éléments. Il ressort également des éléments de la procédure que : 
- l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 a voté la réalisation de travaux de renforcement du plancher haut de la cave lot n°2, en soumettant cette réalisation à la réalisation d’une étude préalable par l’architecte de l’immeuble ; 
- cette étude a été réalisée par Monsieur [M] dans son rapport du 3 août 2020 qui ne retenait aucune urgence ni aucune atteinte grave aux éléments structurels de l’immeuble et du planche haut de la cave lot n°2 ; le rapport préconisait alors « une révision du hourdis et une passivation des fers » et précisait également qu’ « un linteau de briques et de profilés métalliques sur le passage dans le refends perpendiculaire à la [Adresse 14] qui sépare le lot 2 est très dégradé et nécessité une reprise complète » ; 
- la réalisation des travaux était soumise à un appel d’offres auquel la société [Localité 8] et [D] a répondu par la production d’un devis, les ordres de service pour ces travaux ayant été régularisés le 6 novembre 2020 puis les travaux commandés ; 
- la mise en œuvre de ces démarches préalables justifiait ensuite une ratification en assemblée générale, ce qui fait l’objet de la résolution 24 contestée. 
Il sera précisé que le rapport de Monsieur [M] du 6 août 2020 portait également sur des travaux à réaliser dans les autres caves, raison pour laquelle la résolution 24 ne concerne pas uniquement les travaux de la cave lot n° 2. 

Il ressort également des éléments produits qu’au cours de la réalisation du chantier, en 2021, il a été constaté que :
- d’autres travaux urgents devaient être réalisés en complément sur le lot n° 2 des demandeurs ; 
- ces éléments ont donné lieu à l’établissement d’un nouveau rapport de l’architecte, Monsieur [M], le 1er mars 2021, ainsi que d’un rapport du bureau d’étude STEBAT en date du 16 août 2021 ; 
- le rapport du bureau d’étude a notamment préconisé de reprendre en sous œuvre une partie du plancher haut du lot 2 ainsi que du linteau sur la baie du rez-de-chaussée ;
- ces travaux non initialement prévus sont l’objet de la résolution 25 ; il s’agit donc de travaux distincts et complémentaires. 

En conséquence, la demande d'annulation la résolution n° 24.2 et 24.6 de l'assemblée générale du 28 septembre 2021formée par Monsieur et Madame [X] sera rejetée. 

II - Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur et Madame [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

Monsieur et Madame [X] arguent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1242 du code civil, et ils soulèvent qu’ils n’ont pas pu commercialiser leur local et réaliser les travaux d’aménagement nécessaires des parties privatives de leur lot n° 2 en raison de l’absence de réalisation des travaux dans les parties communes ; cette privation de jouissance de leur lot n° 2 a duré pendant deux ans puisque ces travaux ont été décidés en mars 2020 et ont été réalisés en janvier 2022 puis réceptionnés en février 2022, et ce, malgré les nombreux courriers, relances et mises en demeure qu’ils ont adressés. 

Par ailleurs, les demandeurs soulignent qu’il y a eu abus de majorité et comportements vexatoires à leur encontre ainsi qu’une carence du syndicat des copropriétaires qui leur ont causé un préjudice certain (ils ont dû adresser de multiples courriers et introduire une procédure en référé).
 
En outre, ils relèvent que le syndicat des copropriétaires est le seul à pouvoir exercer le rôle de maître de l’ouvrage sur les parties communes, y compris dans un lot privatif ; le syndicat des copropriétaire défendeur a attendu deux ans pour réaliser ces travaux en prétextant devoir effectuer divers rapports et études, alors qu’il produit dans le cadre de la présente procédure des avis et devis contraires et qu’il a finalement réalisé les travaux pour un montant total de 3.480 € TTC (alors que le budget initialement voté pour ces travaux était de 11.000 € TTC, ce qui démontre que ce budget initial a été utilisé pour réaliser des travaux dans les autres caves). 

S’agissant du préjudice subi, Monsieur et Madame [X] indiquent qu’il peut être évalué sur la base de la valeur locative du lot en prenant pour référence le montant du dernier loyer consenti à la société ELGI dans le cadre du bail commercial conclu avec cette dernière (soit 54.000€ HT annuels) sur une période de 22 mois de perte de loyers. Par ailleurs, Monsieur et Madame [X] exposent qu’en raison du contexte et de l’hostilité de la copropriété à leur égard, ils ont été contraints de vendre leur lot n° 2 le 22 juillet 2022 alors qu’ils avaient l’intention de le louer afin d’avoir un revenu qui viendrait compléter leur retraite et qui permettrait également d’assurer un avenir financier à leur fille majeure handicapée. Enfin, ils indiquent qu’ils ont vendu à un prix inférieur de 100.000 € à celui auquel ils auraient pu prétendre deux ans plus tôt. 

Le syndicat des copropriétaires, tout en soulignant la particulière mauvaise foi des demandeurs, répond à leurs arguments en indiquant que les travaux devaient être réalisés sur les parties communes ce qui ne faisaient pas obstacle à l’exploitation de leur lot par Monsieur et Madame [X] ; ce point est d’ailleurs confirmé tant par l’ancien locataire des demandeurs, la société ELGI, que par le diagnostic réalisé par la société STEBAT en août 2021 ; les demandeurs ne démontrent pas que ces travaux ont empêché la location ou la vente de leur lot et ils ont même soutenu le contraire dans le cadre de la procédure judiciaire engagée contre la société ELGI à la suite de la rupture du bail commercial. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires défendeur soutient que Monsieur et Madame [X] ont obtenu réparation du préjudice subi de la part de la société ELGI aux termes du jugement du 13 octobre 2021; d’ailleurs, les demandeurs dans le cadre de cette procédure ont fait le choix de solliciter la résiliation judiciaire du bail plutôt que de réclamer la poursuite de l’exécution de ce bail commercial ; une procédure d’appel à l’encontre de ce jugement est pendante devant la cour d’appel de [Localité 10]. 
 
Le défendeur relève en outre que Monsieur et Madame [X] ne justifient d’aucune démarche effective pour assurer la relocation ou la vente de leur local durant la période litigieuse de deux ans ; de plus, les demandeurs ont eu la possibilité de vendre leur local commercial (offre émise le 4 octobre 2018) mais ont refusé cette vente arguant que le mandat de vente en date du 4 octobre 2018 n’avait pas été signé par Madame [X] ; par ailleurs, la société Go Five (nouveau propriétaire du lot n° 2) a manifesté sa volonté ferme d’acheter le bien dès mars 2020 ; ils ne peuvent donc arguer aujourd’hui avoir été privés de la possibilité de vendre ou de relouer leur bien ; et enfin, ils ont fait obstacle à toutes les investigations nécessaires, préalables à la réalisation des travaux, retardant ainsi la mise en œuvre de ceux-ci. 

***

L’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

L’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Par ailleurs, l’article 1242 du code civil définit la responsabilité sans faute du gardien d’une chose à l’origine d’un dommage. 

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leur préjudice en premier lieu sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Comme évoqué précédemment Monsieur et Madame [X] fondent leur demande indemnitaire sur l’absence de réalisation de ces travaux ce qui leur causerait un préjudice. Or, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’indemnisation du préjudice subi par un copropriétaire en raison ou à la suite de la réalisation de travaux, et non du fait de l’absence de ceux-ci.

En second lieu, Monsieur et Madame [X] fondent leur demande indemnitaire sur la responsabilité sans faute de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil. 

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». 

Cette disposition, qui consacre un principe de structuration des écritures des parties et tend à un objectif de bonne administration de la justice, délimite l'étendue des prétentions sur lesquelles le tribunal judiciaire est tenue de statuer et les moyens de fait et de droit qu'elle doit prendre en considération (ex. : Civ. 2ème, 13 juin 2024, n° 22-13.911 et Civ. 3ème, 9 janvier 2025, n° 22-13.911 : voir également : Civ. 2ème, 29 juin 2023, n° 22-14.432). 

Aux termes de leurs dernières écritures, si Monsieur et Madame [X] citent l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1242 du code civil (mais également les articles 1240 et 1241 du code civil, page 24), ils ne développement aucun moyen de droit et de fait en application de ces textes. Au contraire, ils reprochent exclusivement au syndicat des copropriétaires une carence dans la mise en œuvre/réalisation des travaux nécessaires, autrement dit une faute de la part du défendeur (dernières écritures, pages 16 et 17).

Or, comme précédemment rappelé, il ressort des éléments de la procédure que : 
- l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 a voté la réalisation de travaux de renforcement du plancher haut de la cave lot n° 2, en soumettant cette réalisation à la réalisation d’une étude préalable par l’architecte de l’immeuble ; 
- cette étude a été réalisée par Monsieur [M] dans son rapport du 3 août 2020 qui ne retenait aucune urgence ni aucune atteinte grave aux éléments structurels de l’immeuble et du planche haut de la cave lot n°2 ; le rapport préconisait alors « une révision du hourdis et une passivation des fers » et précisait également qu’ «