Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/04705
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TET


N° MINUTE : 2

Assignation du :
18 Mars 2024


Jugement avant dire droit

Expert : [B] [I][1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

[Adresse 1]
[Localité 10]

Médiateur : [H] [X]
[Adresse 5]
[Localité 9]





JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. EPARGNE FONCIERE
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428



DEFENDERESSE

S.A.S SOCIETE D’EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE
[Adresse 15]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Février 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 03 janvier 2001, la société EUROFONCIÈRE, aux droits de laquelle vient la S.C.I. ÉPARGNE FONCIÈRE, a consenti à la SOCIÉTÉ DES BAZARS DE L'ÉCOLE MILITAIRE, aux droits de laquelle vient la S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION AMIDIS ET COMPAGNIE, le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2000 et pour un loyer annuel HT et HC de 722.000 F, soit 109.763,29 €.

Le bail a été renouvelé pour neuf années à partir du 1er janvier 2011 à la suite d'une demande de renouvellement du 26 octobre 2010.

Par acte extrajudiciaire du 23 janvier 2023, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte du 31 mars 2023, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel en principal de 316.000 € HT et HC.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 22 décembre 2023 sollicitant :

- la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme de 316.000 € HT et HC par an,
- le réajustement du dépôt de garantie en conséquence,
- de dire que les arriérés de loyers échus à compter du 1er avril 2023 porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chaque échéance contractuelle et que les intérêts échus depuis au moins un an seront capitalisés,
- la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles,
- subsidiairement, la désignation d'un expert pour donner avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023,
- dans ce cas, la fixation du loyer provisionnel à la somme de 316.000 € HT et HC par an et que les dépens soient réservés.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, en réitérant ses demandes.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 février 2025, la locataire sollicite :

À titre principal :

- de débouter la bailleresse de ses demandes,
- de la condamner à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil,

À titre subsidiaire :

- d'ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023, ce aux frais avancés de la bailleresse,
- de fixer le loyer provisionnel, pour la durée de l'instance, au loyer en vigueur à la date du renouvellement,
- de réserver en ce cas les dépens et frais irrépétibles.


L'affaire est venue à l'audience du 06 février 2025 et a été mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

La bailleresse fonde ses prétentions sur l'expertise réalisée par Madame [B] [E], experte qu'elle a mandatée.

La locataire conteste les conclusions de son rapport, quant aux surfaces utiles et pondérées, quant à la valeur unitaire retenue par mètre carré pondéré et quant aux correctifs appliqués.

Le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu de ce rapport, établi non contradictoirement, par un technicien mandaté et rémunéré par l'une des parties. 

Il constate néanmoins qu'il est opportun d'ordonner pour ce faire une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui sollicite subsidiairement cett mesure et a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu'elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] à compter du 1er avril 2023 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[B] [I]
[Adresse 2]
[Courriel 11] - 01.84.25.04.10


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 14] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'ils appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq-mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.C.I. ÉPARGNE FONCIÈRE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 05 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 11 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:


[H] [X]
[Adresse 6]
01 42 22 81 09 - [Courriel 12]


Dit que le médiateur n'interviendra pour satisfaire à l'injonction ainsi ordonnée qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à [Localité 13], le 03 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA