Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE LANGLE 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/14281 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3GAW

N° MINUTE : 


Assignation du :
09 Novembre 2023

JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 










DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] , représenté par son syndic le Cabinet GTF,SA, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208


DÉFENDEURS

Madame [C] [F]
Monsieur [R] [F]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Non représentés 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière,lors des débats et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/14281 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GAW

DÉBATS

À l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort

***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [C] [F] et M. [R] [F] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 39 et 72 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. et Mme [F] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème a fait assigner Mme [C] [F] et M. [R] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 30 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de :
- condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] au paiement de la somme de 13.152,88 € au titre des appels de charges et travaux et frais arrêtés à l’appel du 1er octobre 2023, 
- condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] au paiement de la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts, 
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil, 
- condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, 
- maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Mme [C] [F] et [R] [F] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 23 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que Mme [C] [F] et M. [R] [F] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 39 et 72 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 février 2021, 16 juin 2022, 10 mars 2023 et 11 septembre 2023 (pièce n° 6) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours relatives aux assemblées des 9 février 2021 et 16 juin 2022 (pièce n° 7) ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur de 2018 à 2023 (pièce n° 3) ;
- un relevé de compte actualisé au 1er octobre 2023 (pièce n° 2).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [C] [F] et M. [R] [F], lequel ne comprend aucune somme facturée au titre de frais de recouvrement, est débiteur de 13.152,88 € au 1er octobre 2023, appels de provisions et fonds travaux du quatrième trimestre 2023 inclus. 

Le règlement de copropriété prévoyant une clause instaurant la solidarité entre propriétaires indivis (pièce n° 10, page 21), ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. et Mme [F] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme, cette demande étant accordée de droit.

4 - Sur les demandes accessoires

M. et Mme [F], partie perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l'instance.

Tenus aux dépens, ils seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 13.152,88 € au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er octobre 2023, appels de provisions et fonds travaux du quatrième trimestre 2023 inclus, 

Ordonne la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 

Condamne solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] aux entiers dépens de l’instance, 

Condamne solidairement Mme [C] [F] et M. [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette le surplus des demandes, 

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, 

Fait et jugé à [Localité 5] le 3 avril 2025.

La Greffière La Présidente
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/14281 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GAW