Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [P] - [O] [X]
Monsieur [Y] [D]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/06924 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N5R

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 avril 2025


DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE [Localité 7] )
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS
Monsieur [P] - [O] [X]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Monsieur [Y] [D]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 7 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06924 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N5R


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 2 novembre 2005, la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIERE (SAGI), aux droits de qui intervient [Localité 7] HABITAT- OPH, a consenti à Monsieur [P] -[O] [X] et à Madame [T] [X] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 394,21 euros, outre des charges de 106,82 euros.

A la suite du divorce du couple par jugement du 31 août 2010, Monsieur Lucian- [O] [X] est devenu seul titulaire du bail selon avenant du 6 février 2012.

Considérant que Monsieur [G] [X] sous-loue le logement à Monsieur [Y] [D] et qu’il ne paie pas les loyers à échéance, PARIS HABITAT -OPH a fait assigner Monsieur [P] -[O] [X] et Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,l'expulsion de Monsieur [G] [X] et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Y] [D], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu et avec séquestration des meubles,la condamnation de Monsieur [P] -[O] [X] à lui payer la somme de 5302,38 euros d’arriéré de loyers et de charges au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter dudit acte introductif d’instance,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu'à libération des lieux,leur condamnation in solidum à lui verser une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents tendant à la libération des lieux.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l'audience, [Localité 7] HABITAT- OPH, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement.

Monsieur [P] -[O] [X] et Monsieur [Y] [D] ont comparu en personne à l’audience utile. Monsieur [G] [X] a sollicité de pouvoir se maintenir dans l’appartement pris à bail. Il a exposé en ce sens occuper personnellement le logement et héberger son fils Monsieur [Y] [D]. Il a expliqué son absence au jour du constat du commissaire de justice par des déplacements professionnels suivis d’une intervention chirurgicale en Roumanie. Il a ajouté payer son loyer courant et effectuer des versements supplémentaires pour apurer sa dette. Monsieur Lucian- [O] [X] a indiqué percevoir des ressources de 400 euros par mois environ et Monsieur [Y] [D] a exposé travailler en CDI pour 1700 euros de revenus mensuels.

[Localité 7] HABITAT -OPH a été autorisé à produire un décompte actualisé par note en délibéré. Monsieur Lucian- [O] [X] a été autorisé à justifier par tout moyen, dans le temps du délibéré, de son occupation continue du logement objet du litige et des motifs allégués de ses absences.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que [Localité 7] HABITAT-OPH a communiqué un décompte actualisé par note en délibéré du 28 février 2025. En revanche, Monsieur Lucian- [O] [X] n’a produit dans le temps du délibéré aucune pièce justificative de son occupation effective du logement comme des motifs allégués de ses absences.


Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 3 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 3 des conditions générales de location, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

En l'espèce, [Localité 7] HABITAT- OPH produit un constat de commissaire de justice du 23 mai 2024 faisant état de la présence dans l’appartement litigieux de documents administratifs au nom de Monsieur [P] -[O] [X] et Monsieur [Y] [D], à savoir des « amendes, courrier de la banque Société Générale, facture téléphonique », « les plus récents datant d’avril 2024 ». En revanche, il n’est trouvé dans le logement qu’une quittance au nom de Monsieur [P] -[O] [X] « mais ancienne ». En outre, le constat indique qu’un voisin confirme que « le locataire en titre est parti depuis plusieurs mois et que les lieux sont occupés par une autre personne ». Dans le même temps, il ressort de l’acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, de dénonciation de pièces, que Monsieur Lucian- [O] [X] est domicilié à cette date à [Localité 6]. Il est en effet relevé que « le nom est inscrit sur la boîte aux lettres », que la « confirmation du domicile (nous) a été donnée par la Mairie », et que le « domicile (nous) a été confirmé par Infogreffe / Chambre des métiers ». Enfin, Monsieur [P] -[O] [X] n’a pas justifié dans le temps du délibéré de son occupation effective et continue du logement pris à bail ni des motifs allégués de ses absences (hospitalisation et déplacements professionnels) alors qu’il y avait été autorisé.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’autre moyen tenant aux impayés de loyers et de charges.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle a débuté fin 2023 au plus tard et qu’elle était toujours effective en mai 2024, alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n'est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Monsieur Lucian- [O] [X] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Y] [D], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur Lucian- [O] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 7] HABITAT -OPH produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Monsieur [P] - [O] [X] reste lui devoir la somme de 2682,91 euros à cette date, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers à cette date, terme de février 2025 inclus. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Les frais de poursuite de 182,91 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il n’a pas contesté à l’audience du 7 février 2025. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2500 euros (2682,91-182,91), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Monsieur [Y] [D] y sera tenu in solidum, en sa qualité de coauteur du dommage, sa domiciliation dans les lieux ayant été constatée par le commissaire de justice au moment du constat puis de l’assignation.

Monsieur Lucian- [O] [X] et Monsieur [Y] [D] seront aussi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de ce jour à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation. La demande portant sur les actes subséquents tendant à la libération des lieux sera en revanche rejetée car ceux-ci n’étant qu’hypothétiques à ce stade. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 novembre 2005 entre [Localité 7] HABITAT -OPH et Monsieur [P] -[O] [X] (Madame [T] [X] n’étant plus titulaire du bail) portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur Lucian- [O] [X] de restituer les clés du logement à [Localité 7] HABITAT -OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [X] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 7] HABITAT -OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Y] [D], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à payer à [Localité 7] HABITAT- OPH la somme de 2500 euros d’arriéré de loyers et de charges, terme de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
 

RAPPELLE que Monsieur Lucian- [O] [X] demeure redevable du paiement des loyers et des charges prévus au contrat de bail jusqu’à sa résiliation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Monsieur [Y] [D] à verser à [Localité 7] HABITAT -OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Monsieur [Y] [D] à verser à [Localité 7] HABITAT- OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Monsieur [Y] [D] aux dépens en ce compris les frais d'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière Le juge des contentieux de la protection
Décision du 03 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06924 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N5R