Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [J] [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/00085 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6XYQ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 avril 2025


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL CABINET CSJC, société à responsabilité limitée sise [Adresse 3]
représentée par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [W]
domicilié : chez SCI VOLTAIRE PHILIPPE, [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Président, 
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00085 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6XYQ



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [W] est propriétaire des lots n°43, 68 et 69 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré AO24, soumis au régime de la copropriété représentant 14/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CABINET CSJC en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [J] [W], par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
3746,04 euros au titre des " charges de copropriété " au 29 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 février 2025.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [J] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l'article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l'espèce, le demandeur n'a pas effectué de demande au titre des frais de recouvrement dans le dispositif de son assignation.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 43, 68 et 69, indiquant la répartition des tantièmes (14/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [W],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2024,l'historique du compte du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 3746,49 euros (en ce inclus 36 euros de frais), contenant une reprise du solde antérieur telle qu'apparaissant dans l'extrait du grand livre versé aux débats pour la période du 6 novembre 2013 au 2 mars 2021,les procès-verbaux des assemblées générales depuis 2013, en dernier lieu, des 17 novembre 2021, 15 décembre 2022, 23 juin 2023 et 5 juillet 2024 comportant : - approbation des comptes des exercices 2012 à 2023,
- vote des budgets prévisionnels 2014 à 2025,
- fonds travaux 2013 à 2024,
- vote des travaux ou opérations suivantes : étude en vue de travaux de restauration du sous-sol (assemblée générale du 17 novembre 2021, résolution 23), diagnostic technique global (assemblée générale du 23 juin 2023, résolution 14), création d'un ascenseur, remplacement de la descente, traitement des fissuration en façade et de reprise des souches de cheminée, traitement des causes des remontées d'humidité, réfection d'étanchéité liquide de la coursive, remplacement du plancher haut des caves (assemblée générale du 5 juillet 2024, résolution 16, 20, 21, 23, 24, 25),
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure du 13 mai 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception (pli revenu avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse ").
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3746,04 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2024, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 36 euros. Cette somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3710,04 euros (3746,04-36).

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 décembre 2024, la mise en demeure versée aux débats étant revenue avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse ".

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [J] [W] présente, de manière récurrente depuis au moins 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [J] [W]. 


La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET CSJC :
- la somme de 3710,04 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2024 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024,
- la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL CABINET CSJC, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président.