Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

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Saisies immobilières

 
 N° RG 24/00100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZ3

N° MINUTE : 



SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION 
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 03 avril 2025
DEMANDEUR

Monsieur [V] [N]
né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 7]
ayant pour conseil Me David HONORAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0122
non comparant, ni représenté 


DÉFENDEURS

Monsieur [I] [P] [C]
né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 8] (HAUTS DE SEINE)
[Adresse 5]
[Localité 6] 
représenté par Me Antoine MARGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0463, et Me Daniel MERCHAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB155

Monsieur [V] [N]
né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 7]
ayant pour conseil Me David HONORAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0122
non comparant, ni représenté 

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à : 
Me HONORAT
Copie certifiée conforme délivrée à :
Me MARGER

Le : 
JUGE : Michel LAMHOUT, Vice-président, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 6 Mars 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 réputé contradictoire
 susceptible d’appel
Décision du 03 Avril 2025
Saisies immobilières
 N° RG 24/00100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZ3



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PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE 

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 14 décembre 2023 , publié le 26 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 2, sous les références 2024 S numéro 15, Monsieur [V] [N] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [I] [C] , situés [Adresse 1] , et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 28 mars 2024 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Paris.

Par acte en date du 25 mars 2024 , le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation du 6 juin 2024 aux fins, suivant ses conclusions déposées à l'audience du 6 mars 2025 et précédemment signifiées par RPVA le 5 mars 2025, de voir :

− ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis sur une mise à prix de 200 000 € ,et pour le cas où la vente amiable serait autorisée fixer le prix minimum à la somme de 400 000 € ,
− mentionner que sa créance, cause de la saisie, est d'un montant de 400 000 € , intérêts contractuels arrêtés au 25 mars 2024 , et ce jusqu'à parfait paiement,
− désigner le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal descriptif des lieux ou tel commissaire de justice qu'il plaira pour procéder à la visite des lieux, 
− dire que les formalités de publicité seront celles de droit commun, outre des insertions sur des sites Internet et dans des journaux de renommée internationale, 
- ordonner l'emploi des dépens en frais taxés de vente , outre l'allocation de 20 000 € de dommages et intérêts et d'une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Suivant conclusions déposées à l'audience du 6 mars 2025 et précédemment signifiées par RPVA , la partie saisie fait valoir : 
- à titre principal : les demandes formulées à son encontre doivent être rejetées et le commandement de saisie annulé du fait de l'absence de valeur juridique de la copie exécutoire de l'acte notarié servant de fondement aux poursuites, et par voie de conséquence la mainlevée de la saisie et la radiation des hypothèques conventionnelles prises sur ses biens immobiliers, étant précisé qu'il devra être lui être donné acte de ce qu'elle se réserve la possibilité de conclure complémentairement sur la régularité ou non de la procédure de saisie immobilière, outre l'allocation d'une indemnité de 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
- la fixation de la mise à prix à un montant de 300 000 €
- à titre subsidiaire : le renvoi de l'affaire jusqu'à ce que le créancier poursuivant justifie du caractère exigible de la créance qu'il invoque
- à titre encore plus subsidiaire : l'autorisation de vendre amiablement le bien saisi à un prix minimum de 380 000 € nets vendeur.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L.311-4 et 
L.311-6 sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

En l’espèce, le titre exécutoire servant de fondement aux poursuites correspond à un acte notarié de prêt reçu le 17 mars 2022 par Maître [Y] [T], notaire à [Localité 11], aux termes duquel Monsieur [V] [N] a prêté à Monsieur [I] [C] une somme de 400 000 € en principal remboursable au 31 décembre 2022, moyennant un taux annuel effectif global de 1,40 % l'an, le tout garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle prise le 11 avril 2022.

En raison de la défaillance de l'emprunteur, le prêteur a adressé à ce dernier des mises en demeure en date des Ier janvier 2023 et 28 mars 2023, lesquelles sont restées sans suite.

Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [I] [C] soutient que cet acte notarié est entaché de plusieurs vices de forme et que par ailleurs la créance cause de la saisie ne peut être considérée comme exigible dès lors que le créancier poursuivant ne rapporte pas la preuve de ce que les fonds prétendument prêtés lui ont été remis, étant rappelé qu'un contrat de prêt conclu entre particuliers relève de la catégorie des contrats réels.

Toutefois, le défendeur ne saurait en l'occurrence être suivi en son argumentation, celle-ci étant à l'autorité de chose jugée d'un jugement rendu entre les mêmes parties le 26 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny.

En effet, il importe de rappeler que Monsieur [I] [C] avait assigné Monsieur [N] devant cette juridiction aux fins de faire juger que l'acte authentique du 17 mars 2022 est nul et lui est inopposable en raison des erreurs ou omissions substantielles entachant sa validité , étant en outre précisé que l'inopposabilité du contrat de prêt était demandée au motif que le prêteur ne rapportait pas la preuve de la remise des fonds.

Or, force est de constater que le jugement ainsi rendu le 26 novembre 2024 a débouté Monsieur [I] [C] de l'intégralité de ses demandes, spécialement en considérant (au paragraphe intitulé : SUR LA VALIDITÉ DU CONTRAT DE PRÊT, page 4) que :
"en l'espèce, il résulte de l'article PRÊT de l'acte notarié que la somme de 400 000 € a été mise à disposition de Monsieur [I] [C] par [V] [N] avant la signature de l'acte et en dehors de la comptabilité du notaire.
En l'absence de preuve contraire rapportée par Monsieur [I] [C], il s'ensuit que la somme prêtée ayant été remise, l'acte de prêt compte tenu dans l'acte notarié du 17 mars 2022 est parfaitement valable est opposable à Monsieur [V] [N].
[I] [C] sera par conséquent débouté de ses demandes visant à dire que l'acte de prêt n'est pas valable et ne lui est pas opposable ainsi que de toutes ses demandes subséquentes".

La contestation élevée présentement par la partie saisie, qui est substantiellement la même que celle tranchée par le jugement ci-dessus reproduit, ne peut qu'être déclarée irrecevable car contraire à l'autorité de chose jugée.

Dès lors, la créance, cause de la saisie, malgré ce que prétend le débiteur doit nécessairement être regardée comme étant devenue intégralement exigible avant même la délivrance du commandement de saisie.

Par ailleurs, ce commandement apparaît régulier en la forme au regard notamment des articles L 221-1 et R 221-1 du code des procédures civiles d'exécution, puisque celui-ci mentionne clairement le montant en principal restant dû au titre de l'emprunt, soit la somme de 400 000 €, ainsi que le mode de détermination des intérêts réclamés en application du contrat de prêt.

Il s'ensuit que la demande tendant à l'annulation, pour vice de forme, du commandement sera écartée.

Dans ces conditions, la créance de Monsieur [N] n'étant pas autrement contestée, il convient d'entériner purement et simplement le décompte présenté par ce dernier, et de mentionner ladite créance s'élève à un montant de 400 000 € , intérêts contractuels arrêtés au 25 mars 2024 .

Il ne saurait être donné acte à Monsieur [I] [C] de ce qu'il se réserve la possibilité de contester ultérieurement la régularité de la procédure de saisie immobilière, alors que les actes de ladite procédure antérieurs au jugement d'orientation ne peuvent plus être remis en cause après le prononcé de celui-ci.



La partie saisie a sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable de son bien ainsi que la possibilité lui en est ouverte par l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution si la situation du bien, les conditions économiques du marché et ses diligences le permettent. 

Il apparaît conforme aux intérêts des parties d'accueillir la demande de vente amiable en fixant le prix minimum de vente en principal à 380 000 € afin de prendre en compte les opportunités mais aussi les contraintes du marché.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l'article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois .

Par conséquent, la demande tendant au rehaussement de la mise à prix, en cas de vente forcée, s'avère sans objet.

Par application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 3955.74 €, à laquelle s'ajoutera l'émolument prévu au profit de l'avocat du créancier poursuivant en application de l'article A. 444-191 V du code du commerce.

Il sera rappelé que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce, par l'acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l'article R.322-24 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les autres demandes :

Les circonstances de la cause ne justifient pas l'allocation de dommages et intérêts et l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du créancier poursuivant.

Compte tenu de ce qui précède, la partie saisie ne peut prétendre au bénéfice de ce dernier texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'Exécution, statuant publiquement , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la contestation formée par Monsieur [I] [C] relativement à la validité et à l'opposabilité de l'acte notarié du 17 mars 2022, servant de fondement aux poursuites,

Déboute Monsieur [I] [C] de ses autres demandes, hors celle tendant à la vente amiable du bien saisi,

Mentionne en conséquence que le montant total retenu pour la créance de Monsieur [V] [N] , cause de la saisie, s'élève à un montant de 400 000 € , intérêts contractuels arrêtés au 25 mars 2024 ,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à une somme de 3955.74 € , à laquelle s'ajoutera l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 380 000 €,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 3 juillet 2025 à 10h, 

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts et à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du créancier poursuivant,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

Fait à [Localité 9], le 3 avril 2025.


Le Greffier Le Juge de l’Exécution