Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée le:
à Me BAUDOUIN 

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me ANQUETIL et Me REGADE 


■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 23/02467 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2U

N° MINUTE : 




Assignation du :
21 Février 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [OV] [RR]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Monsieur [VM] [E]
Madame [IW] [XR] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 16]

Monsieur [JR], [IA], [IX] [F]
Madame [VJ], [FH], [LN] [TW] épouse [F]
[Adresse 8]
[Localité 16]

Madame [D] [W]
[Adresse 9]
[Localité 16]

Monsieur [X] [EG]
[Adresse 3]
[Localité 16]

Monsieur [KR] [BJ]
Madame [LN], [JU] [PX] épouse [BJ]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Monsieur [ME], [HC] [AD]
[Adresse 2]
[Localité 16]

Monsieur [VM] [GD]
[Adresse 3]
[Localité 16]

Monsieur [ZF] [S]
Madame [FH] [KN] épouse [S]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Madame [D] [FY] épouse [GD]
[Adresse 13]
[Localité 16]

Monsieur [BW] [AX]
Madame [J] [AX]
[Adresse 14]
[Localité 16]

Monsieur [SW], [EK], [CP] [DJ]
Madame [V], [LN], [DC] [LH]
[Adresse 2]
[Localité 16]

Monsieur [WJ], [ED] [TB]
Madame [C] [NM] épouse [TB]
[Adresse 2]
[Localité 16]

Madame [I], [WG], [OG] [UP]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Monsieur [Z], [T], [KR] [RU]
[Adresse 7]
[Localité 16]

Madame [R], [PD], [LN] [AP]
[Adresse 9]
[Localité 16]

Madame [BE] [XD]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Madame [D] [NF]
[Adresse 11]
[Localité 16]

Monsieur [U] [RC]
Madame [MH] [XX] épouse [RC]
[Adresse 3]
[Localité 16]

Madame [JU] [MI]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 16]

Madame [Y] [VO]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 16]

Monsieur [AP], [P], [PA] [XL]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Monsieur [IO] [LG]
Madame [ZC] [L]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 16]

Monsieur [TT] [SC]
Madame [ZZ] [MP]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 16]

Madame [UT] [US] divorcée [M]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Monsieur [ZH] [UM]
Madame [K] [B] épouse [UM]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Monsieur [GZ] [ZW]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 16]

Madame [J], [LO], [HW] [JY] épouse [O]
[Adresse 2]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Monsieur [N] [BR]
[Adresse 14]
[Localité 16]

Monsieur [NJ] [ID]
Madame [GB], [KV] [FC] épouse [ID]
[Adresse 3]
[Adresse 17]
[Localité 16]

Madame [TK] [YC]
[Adresse 12]
[Localité 16]

Monsieur [GV] [A]
Madame [DO] [HZ] épouse [A]
[Adresse 2]
[Localité 16]


Monsieur [SZ] [NZ]
[Adresse 7]
[Localité 16]

Monsieur [HS] [BC]
Madame [GG] [SN] épouse [BC]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Monsieur [AK] [G]
Madame [JP] [IP] épouse [G]
[Adresse 6]
[Localité 16]

Madame [YI] [H]
[Adresse 12]
[Localité 16]

S.A.R.L. JAM, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 15]
[Adresse 15]

représentés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD - BENSAHEL - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056



DÉFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], [Adresse 4] et [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER- SOPAGI SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156



PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. 44 THÉÂTRE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Jérémy REGADE de la LPA LAW AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0238



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/02467 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2U


DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier, composé de dix bâtiments distincts, sis [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis depuis 2015. 

L’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 14 décembre 2022 a voté, à la demande de la SCI 44 Théâtre, les résolutions suivantes : 
- la résolution n° 28 autorisant des travaux de réfection de l’étanchéité des toits terrasses des préaux, 
- la résolution n° 29 autorisant des travaux de végétalisation des toits terrasses des préaux et des parties communes extérieures, 
- la résolution n° 31 relative à la mise à jour du contrat d’entretien des espaces verts de la copropriété par le prestataire actuellement en charge de l’entretien de ces espaces (la société Prévosteau), 
- et la résolution n° 32 décidant de porter le budget consacré à l’entretien des espaces verts à 25 000 € par an. 

Par actes de commissaire de justice en date du 21 février 2023, Monsieur [OV] [RR], Monsieur [ZF] [S] et Madame [FH] [KN] épouse [S], Madame [UT] [US] divorcée [M], Monsieur [GV] [A] et Madame [DO] [HZ] épouse [A], Monsieur [AK] [G] et Madame [JP] [IP] épouse [G], Madame [YI] [H], Monsieur [VM] [E] et Madame [IW] [XR] épouse [E], Monsieur [JR] [IA] [IX] [F] et Madame [VJ] [FH] [LN] [TW] épouse [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur [KR] [BJ] et Madame [LN] [JU] [PX] épouse [BJ], Monsieur [ME] [HC] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur [BW] [AX] et Madame [J] [AX], Monsieur [SW] [EK] [CP] [DJ], Madame [V] [LN] [DC] [LH], Monsieur [WJ] [ED] [TB] et Madame [C] [NM] épouse [TB], Monsieur [HS] [BC] et Madame [GG] [SN] épouse [BC], Madame [I] [WG] [OG] [UP], Monsieur [Z] [T] [KR] [RU], Madame [R] [PD] [LN] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur [U] [RC] et Madame [MH] [XX] épouse [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [P] [PA] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur [ZH] [UM] et Madame [K] [B] épouse [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [LO] [HW] [JY] épouse de Monsieur [OF] [O], Monsieur [N] [BR], la Société SARL JAM, Monsieur [NJ] [ID] et Madame [GB] [KV] [FC] épouse [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] (ci-après « les copropriétaires ») ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société Jean Charpentier – Sopagi SA, (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), afin de solliciter l'annulation des résolutions n° 28, 29, 31 et 32 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022.

Aux termes de cette assignation, les copropriétaires demandent au tribunal de 

« Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 21, 
Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 9, 13 et 19-2. 

Dire et juger Monsieur [OV] [RR], Monsieur et Madame [S], Madame [UT] [M], Monsieur et Madame [A], Monsieur et Madame [G], Madame [YI] [H], Monsieur et Madame [E], Monsieur et Madame [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur et Madame [BJ], Monsieur [ME] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur et Madame [AX], Monsieur [SW] [DJ], Madame [V] [LH], Monsieur et Madame [TB], Monsieur et Madame [BC], Madame [I] [UP], Monsieur [Z] [RU], Madame [R] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur et Madame [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur et Madame [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [JY] épouse [O], Madame [N] [BR], la Société JAM, Monsieur et Madame [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] recevables et bien fondés en leurs demandes, 

En conséquence, y faisant droit, 
Annuler les résolutions n° 28, 29, 31 et 32 de l’assemblée générale réunie le 14 décembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14], 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] à payer à Monsieur [OV] [RR], Monsieur et Madame [S], Madame [UT] [M], Monsieur et Madame [A], Monsieur et Madame [G], Madame [YI] [H], Monsieur et Madame [E], Monsieur et Madame [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur et Madame [BJ], Monsieur [ME] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur et Madame [AX], Monsieur [SW] [DJ], Madame [V] [LH], Monsieur et Madame [TB], Monsieur et Madame [BC], Madame [I] [UP], Monsieur [Z] [RU], Madame [R] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur et Madame [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur [GZ] [ZW], Monsieur et Madame [UM], Madame [J] [JY] épouse [O], Madame [N] [BR], la Société JAM, Monsieur et Madame [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] une somme globale de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappeler que par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur [OV] [RR], Monsieur et Madame [S], Madame [UT] [M], Monsieur et Madame [A], Monsieur et Madame [G], Madame [YI] [H], Monsieur et Madame [E], Monsieur et Madame [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur et Madame [BJ], Monsieur [ME] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur et Madame [AX], Monsieur [SW] [DJ], Madame [V] [LH], Monsieur et Madame [TB], Monsieur et Madame [BC], Madame [I] [UP], Monsieur [Z] [RU], Madame [R] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur et Madame [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur et Madame [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [JY] épouse [O], Madame [N] [BR], la Société JAM, Monsieur et Madame [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, 

Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/02467 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2U

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Aux termes de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de lui donner acte qu’en l’absence de la SCI 44 Théâtre, il s’en remet à justice sur les affirmations et demandes des demandeurs.

La SCI 44 Théâtre est intervenue volontairement à la procédure le 12 avril 2023 mais n’a pas conclu. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 formulée par les copropriétaires

Les copropriétaires demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution n° 28 en arguant que cette résolution est imprécise ce qui empêche sa mise en œuvre. En effet, cette résolution ne précise pas l’entreprise retenue pour la réalisation des travaux, ni la clé de répartition de la dépense votée, ni la majorité retenue pour son approbation.

Ils indiquent également que le vote de cette résolution apparaît comme un vote bloqué puisqu’il a été voté, en même temps, les travaux (sans qu’il soit d’ailleurs possible de savoir quelle entreprise a été retenue), les honoraires de suivi (dont on ne connaît pas le montant) ainsi que l’assurance (dont on ne connaît ni la nature, ni le montant).

Enfin, ils soulignent que les devis produits pour la réalisation de ces travaux sont très élevés. 

Le syndicat des copropriétaires indique « qu’au cas d’espèce il ne lui revient pas de défendre la validité des résolutions litigieuses qui ont été conçues, rédigées et soumises dans les conditions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 par la SCI 44 Théâtre qui devrait nécessairement être partie à la procédure pour défendre la validité des résolutions dont elle est seule à l’origine. 
En l’absence de la SCI 44 Théâtre, le syndicat des copropriétaires ne peut que s’en remettre à justice sur le bien-fondé des demandes d’annulation de résolutions des demandeurs ».

***

En application de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les questions soumises à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires doivent être suffisamment précises pour pouvoir donner lieu à un vote et pour permettre leur mise en œuvre.

La résolution n° 28 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 est rédigée comme suit : 

« 28 – A LA DEMANDE DE LA SCI 44 THEATRE, REALISATION PAR LA COPRORPIETE DE TRAVAUX DE REFECTION DE L’ETANCHEITE DES TOITS TERRASSES DES PREAUX. 
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise les travaux de réfection de l’étanchéité des toits terrasses des préaux selon implantation annexée. L’assemblée décide de l’entreprise retenue pour la réalisation de cette résolution parmi les 2 suivantes ayant présenté un devis (annexés) : 
Entreprise GEC : 175 514.47 € TTCEntreprise Kasparian : 189 567.51 € TTC, Entreprise Grandpas : 219 561.85 € TTC, *Honoraires de suivi et assurances en sus

Cette décision a été adoptée à la majorité de 53.662/81.302 tantièmes ». 

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’indication de la majorité pour chaque vote n’est pas requise à peine de nullité. En effet, aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 n'exige, à peine de nullité, que la convocation à l'assemblée générale mentionne, en regard de chacune des résolutions qui y sont inscrites, la majorité applicable audit vote. Il n'y a donc pas de nullité encourue à raison de l'absence de mention dans la convocation des majorités applicables pour les votes.

Toutefois, il ressort de la résolution litigieuse reproduite ci-dessus une absence de précision à plusieurs titres. Ainsi, si les trois devis détaillés pour la réalisation des travaux ont été annexés à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022, la résolution adoptée ne permet pas de déterminer quel devis a été retenu pour la mise en œuvre de ses travaux, étant précisé que le montant de ces travaux est significativement différent en fonction des trois devis. 

Par ailleurs, aucune précision n’est apportée s’agissant des honoraires de suivi. Il n’est pas déterminé de quels honoraires il s’agit, honoraires de suivi du syndic ou ceux du maître de l’ouvrage, ni même quel est le montant de ces honoraires. 

De même, concernant l’assurance à souscrire, la résolution ne mentionne ni la nature de cette assurance, ni les garanties qu’elle couvre, ni le montant ou les modalités de calcul de celle-ci.

Dès lors, l’ensemble de ces imprécisions empêche la mise en œuvre de la résolution votée ce qui lui fait encourir la nullité. La résolution n° 28 sera donc déclarée nulle. 

II - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 29, 31 et 32 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 formulée par les copropriétaires

Les copropriétaires soutiennent que la résolution n° 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 encourt la nullité en soulevant d’abord que si les travaux votés sont pris en charge par la SCI 44 Théâtre (hors honoraires de suivi et assurances), ils sont réalisés par la copropriété. Dans ce cas, ils doivent faire l’objet d’une mise en concurrence avec la production de trois devis, ce qui n’a pas été le cas (un seul devis a été annexé à la convocation à l’assemblée générale). 

Ensuite, la résolution votée est imprécise s’agissant des honoraires de suivi et de l’assurance. Aucune information n’est donnée quant à la nature du suivi et son montant et quant à la nature de l’assurance souscrite et son montant. 

Enfin, le vote de cette résolution constitue un abus de majorité. La résolution a recueilli 53.563/100.000 tantièmes alors que la SCI 44 Théâtre possède à elle seule 49.628 tantièmes. De plus, les travaux votés ne sont pas nécessaires et ne bénéficient pas à l’ensemble des copropriétaires. 

Concernant les résolutions 31 et 32, les demandeurs indiquent que si la nullité de la résolution n° 29 est prononcée, il n’y a pas lieu, en conséquence, de modifier le contrat d’entretien des espaces verts ni d’en augmenter le budget (objets des résolutions n° 31 et 32). 

Par ailleurs, ces résolutions sont imprécises puisqu’elles ne détaillent, notamment, ni le montant du surcoût engendré, ni la prise en charge de ce montant à terme.

Le syndicat des copropriétaires indique « qu’au cas d’espèce il ne lui revient pas de défendre la validité des résolutions litigieuses qui ont été conçues, rédigées et soumises dans les conditions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 par la SCI 44 THEATRE qui devrait nécessairement être partie à la procédure pour défendre la validité des résolutions dont elle est seule à l’origine. 
En l’absence de la SCI 44 THEATRE, le syndicat des copropriétaires ne peut que s’en remettre à justice sur le bienfondé des demandes d’annulation de résolutions des demandeurs ».

***

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 29

La résolution litigieuse votée est la suivante : 

« 29. A LA DEMANDE DE LA SCI 44 THEATRE, REALISATION PAR LA COPROPRIETE DE TRAVAUX DE VEGETALISATION DES TOITS TERRASSES DES PREAUX ET DES PARTIES COMMUNES EXTERIEURES SELON DEVIS DE LA SOCIETE ILMG POUR UN MONTANT DE 158 434,86 € TTC (HONORAIRES DE SUIVI ET ASSURANCE EN SUS) AUX FRAIS DE LA SCI 44 THEATRE.
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise les travaux de végétalisation des toits terrasses des préaux et des parties communes extérieurs selon devis annexé de la société ILMG du 17/06/2022 pour un montant de 158 434,86 € TTC (honoraires de suivi et assurance en sus) aux frais de la SCI 44 THEATRE.
Cette résolution est adoptée à la majorité de 53.563/81.302 tantièmes».

S’agissant de l’abus de majorité soulevé, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa premier que « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ».

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou qu’elle est prise dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

En l’espèce, la résolution n° 29 a été adoptée à la majorité de 53.563/81.302 tantièmes alors que la SCI 44 Théâtre détient 49.628 tantièmes. Toutefois, une décision prise par un ou deux copropriétaires majoritaires, comme c’est le cas en l’espèce, n’est pas en soi constitutive d’un abus de majorité, dès lors qu’elle n’est pas abusive. 

De plus, le fait que ces travaux ne soient visibles ou ne profitent qu’à certains copropriétaires, ou encore le fait qu’il existe, au sein de la copropriété, des travaux plus importants à réaliser ou qui ont déjà été réalisés et supportés par le syndicat des copropriétaires, ne permet pas de retenir l’existence d’un abus de majorité. 

Ainsi, les demandeurs ne démontrent pas en quoi la réalisation de ces travaux irait à l’encontre des intérêts collectifs des copropriétaires. Ils ne démontrent pas non plus que ces travaux seraient réalisés dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de la SCI 44 Théâtre aux détriments des autres copropriétaires, ni même que la réalisation de ces travaux leur nuirait ou leur porterait préjudice.

Dès lors, les copropriétaires demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité. 

Par ailleurs, s’agissant de l’absence de mise en concurrence et de production de différents devis, l’article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à la majorité de l’article 25, l’assemblée générale des copropriétaires « arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ». 

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ».

En l’espèce, les demandeurs soutiennent, sans en rapporter la preuve, que « la copropriété a décidé que, pour toute dépense supérieure à 5.000 € HT, il convenait de mettre en concurrence les devis et que la mise en concurrence serait effective par la production de trois devis ». 

La résolution n° 14, votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022, relative la mise en concurrence pour toute dépense supérieure au seuil de 6.000 euros, ne s’applique pas aux travaux discutés. En effet, si les travaux litigieux sont soumis à une mise en concurrence, ils ne peuvent l’être qu’en application d’une décision de la copropriété prise lors d’une assemblée générale antérieure à celle du 14 décembre 2022. Or, les demandeurs ne produisent aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires antérieure à cette date venant étayer leur affirmation. 

De plus, en application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, l’exigence de mise en concurrence n’est requise que pour la prise de décision sur le choix d’un contrat engageant le syndicat des copropriétaires. Or, la résolution n° 29 litigieuse porte sur des travaux visés à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, à savoir « les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Ces travaux sont entièrement pris en charge par la SCI 44 Théâtre et n’engage pas le syndicat des copropriétaires. Dès lors, ils ne sont soumis à aucune mise en concurrence. 
Enfin, concernant l’imprécision de la résolution votée sur la question des honoraires de suivi des travaux ainsi que sur l’assurance, comme précédemment indiqué, la résolution litigieuse porte sur des travaux soumis à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur la nature des honoraires de suivi, si l’article 18-1 A-III de la loi du 10 juillet 1965 permet d’attribuer au syndic des honoraires de suivi de travaux, les travaux visés à l’article 25 b) ne sont pas concernés par ce texte. 

Ainsi, les honoraires de suivi évoqués par la résolution n° 29 litigieuse n’ont nécessairement trait qu’aux honoraires de suivi d’un maître d’œuvre, de tout autre professionnel de la construction, et non ceux du syndic.

Par ailleurs, contrairement aux allégations des demandeurs et comme déjà énoncé, ces travaux ne sont ni réalisés, ni pris en charge par la copropriété mais exclusivement par la SCI 44 Théâtre. Il résulte de la rédaction de la résolution litigieuse que cette dernière prend à sa charge non seulement le coût des travaux mais également le coût des honoraires de suivi et d’assurance. Dès lors, l’imprécision alléguée ne saurait porter préjudice à la copropriété. 

Enfin, les autres imprécisions concernant le montant des honoraires de suivi, ou encore l’assurance n’empêchent pas la mise en œuvre de la résolution n° 29, ni la réalisation des travaux et n’entache donc pas la résolution litigieuse de nullité. 

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022. 

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 31 et 32

En application de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les questions soumises à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires doivent être suffisamment précises pour pouvoir donner lieu à un vote et pour permettre leur mise en œuvre.

Les résolutions litigieuses votées sont les suivantes : 

« 31. A LA DEMANDE DE LA SCI 44 THEATRE, DECISION DE LA COPROPRIETE DE FAIRE METTRE A JOUR LE CONTRAT D’ENTRETIEN DES ESPACES VERTS DE LA COPROPRIETE PAR LE PRESTATAIRE EXISTANT (SOCIETE PROVOSTEAU). LE SURCOUT PAR RAPPORT AU BUDGET CONSACRE DURANT L’ANNEE ECOULEE SERA PRIS EN CHARGE PAR LA SCI 44 THEATRE POUR UNE DUREE DE 2 ANS.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de mettre à jour le contrat d’entretien des parties communes végétalisées par le prestataire actuellement en charge de l’entretien de ces espaces (société PROVOSTEAU) afin de tenir compte de l’entretien des nouvelles réalisations par la société ILMG. Le surcoût engendré par l’adoption de cette résolution sera supporté par la SCI 44 THEATRE pour une durée de 2 ans à compter de la signature du nouveau contrat d’entretien.

Cette résolution est adoptée à la majorité de 52.651/81.302 tantièmes».

« 32. A LA DEMANDE DE LA SCI 44 THEATRE, DECISION DE LA COPROPRIETE DE PORTER LE BUDGET CONSACRE A L’ENTRETIEN DES ESPACES VERTS A 25 000 € PAR AN.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de porter le budget consacré à l’entretien des espaces verts à 25 000 € par an.

Cette résolution est adoptée à la majorité de 53.486/81.302 tantièmes».

Ces deux résolutions sont subséquentes à la résolution n° 29 puisque c’est en raison des travaux de végétalisation des toits terrasses des préaux et des parties communes extérieures qu’il est prévu une modification du contrat d’entretien et du budget des espaces verts. 

Il sera cependant relevé que la résolution n° 31 ne mentionne pas le montant du surcoût supporté par la SCI 44 Théâtre et engendré par l’adoption de la résolution n° 29. 

La résolution n° 31 ne précise, par ailleurs, pas sur quelle prestation exacte le contrat d’entretien des espaces verts devra être mis à jour. 

La résolution n° 32, quant à elle, ne précise pas si le budget voté de 25.000 € est exprimé en HT ou TTC. Par ailleurs, la SCI 44 Théâtre devant prendre en charge le surcoût engendré par l’adoption de la résolution n° 29 durant une période de 2 ans, la résolution n° 32 ne précise pas :
- si ce surcoût est intégré dans le budget voté, 
- et à compter de quand ce budget est applicable. 

Une estimation a été annexée à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022. Cette estimation ressort d’un document de présentation du projet de végétalisation établi par la société Groupama immobilier (société gérante de la SCI 44 Théâtre). Toutefois, cette estimation n’est étayée par aucune autre pièce, ni aucun devis. 

Dès lors, l’ensemble de ces imprécisions empêchent la mise en œuvre des résolutions votées. Elles seront donc déclarées nulles. 

III - Sur les autres demandes

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme globale de 2.500 € à l’ensemble des demandeurs au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Patrick Baudoin de la SCP Bouyeure Baudoin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey. 

Les demandeurs seront par ailleurs dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

ANNULE les résolutions n° 28, 31 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] en date du 14 décembre 2022, 

DÉBOUTE Monsieur [OV] [RR], Monsieur [ZF] [S] et Madame [FH] [KN] épouse [S], Madame [UT] [US] divorcée [M], Monsieur [GV] [A] et Madame [DO] [HZ] épouse [A], Monsieur [AK] [G] et Madame [JP] [IP] épouse [G], Madame [YI] [H], Monsieur [VM] [E] et Madame [IW] [XR] épouse [E], Monsieur [JR] [IA] [IX] [F] et Madame [VJ] [FH] [LN] [TW] épouse [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur [KR] [BJ] et Madame [LN] [JU] [PX] épouse [BJ], Monsieur [ME] [HC] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur [BW] [AX] et Madame [J] [AX], Monsieur [SW] [EK] [CP] [DJ], Madame [V] [LN] [DC] [LH], Monsieur [WJ] [ED] [TB] et Madame [C] [NM] épouse [TB], Monsieur [HS] [BC] et Madame [GG] [SN] épouse [BC], Madame [I] [WG] [OG] [UP], Monsieur [Z] [T] [KR] [RU], Madame [R] [PD] [LN] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur [U] [RC] et Madame [MH] [XX] épouse [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [P] [PA] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur [ZH] [UM] et Madame [K] [B] épouse [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [LO] [HW] [JY] épouse de Monsieur [OF] [O], Monsieur [N] [BR], la Société SARL JAM, Monsieur [NJ] [ID] et Madame [GB] [KV] [FC] épouse [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] de leur demande d’annulation de la résolution n° 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] aux entiers dépens,

ACCORDE à Maître Patrick Baudoin de la SCP Bouyeure Baudoin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

DISPENSE Monsieur [OV] [RR], Monsieur [ZF] [S] et Madame [FH] [KN] épouse [S], Madame [UT] [US] divorcée [M], Monsieur [GV] [A] et Madame [DO] [HZ] épouse [A], Monsieur [AK] [G] et Madame [JP] [IP] épouse [G], Madame [YI] [H], Monsieur [VM] [E] et Madame [IW] [XR] épouse [E], Monsieur [JR] [IA] [IX] [F] et Madame [VJ] [FH] [LN] [TW] épouse [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur [KR] [BJ] et Madame [LN] [JU] [PX] épouse [BJ], Monsieur [ME] [HC] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur [BW] [AX] et Madame [J] [AX], Monsieur [SW] [EK] [CP] [DJ], Madame [V] [LN] [DC] [LH], Monsieur [WJ] [ED] [TB] et Madame [C] [NM] épouse [TB], Monsieur [HS] [BC] et Madame [GG] [SN] épouse [BC], Madame [I] [WG] [OG] [UP], Monsieur [Z] [T] [KR] [RU], Madame [R] [PD] [LN] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur [U] [RC] et Madame [MH] [XX] épouse [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [P] [PA] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur [ZH] [UM] et Madame [K] [B] épouse [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [LO] [HW] [JY] épouse de Monsieur [OF] [O], Monsieur [N] [BR], la Société SARL JAM, Monsieur [NJ] [ID] et Madame [GB] [KV] [FC] épouse [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] – [Adresse 4] – [Adresse 14] à payer à Monsieur [OV] [RR], Monsieur [ZF] [S] et Madame [FH] [KN] épouse [S], Madame [UT] [US] divorcée [M], Monsieur [GV] [A] et Madame [DO] [HZ] épouse [A], Monsieur [AK] [G] et Madame [JP] [IP] épouse [G], Madame [YI] [H], Monsieur [VM] [E] et Madame [IW] [XR] épouse [E], Monsieur [JR] [IA] [IX] [F] et Madame [VJ] [FH] [LN] [TW] épouse [F], Madame [D] [W], Monsieur [X] [EG], Monsieur [KR] [BJ] et Madame [LN] [JU] [PX] épouse [BJ], Monsieur [ME] [HC] [AD], Monsieur [VM] [GD], Madame [D] [FY] épouse [GD], Monsieur [BW] [AX] et Madame [J] [AX], Monsieur [SW] [EK] [CP] [DJ], Madame [V] [LN] [DC] [LH], Monsieur [WJ] [ED] [TB] et Madame [C] [NM] épouse [TB], Monsieur [HS] [BC] et Madame [GG] [SN] épouse [BC], Madame [I] [WG] [OG] [UP], Monsieur [Z] [T] [KR] [RU], Madame [R] [PD] [LN] [AP], Madame [BE] [XD], Madame [D] [NF], Monsieur [U] [RC] et Madame [MH] [XX] épouse [RC], Madame [JU] [MI], Madame [Y] [VO], Monsieur [LO] [P] [PA] [XL], Monsieur [IO] [LG], Madame [ZC] [L], Monsieur [TT] [SC], Madame [ZZ] [MP], Monsieur [ZH] [UM] et Madame [K] [B] épouse [UM], Monsieur [GZ] [ZW], Madame [J] [LO] [HW] [JY] épouse de Monsieur [OF] [O], Monsieur [N] [BR], la Société SARL JAM, Monsieur [NJ] [ID] et Madame [GB] [KV] [FC] épouse [ID], Madame [TK] [YC] et Monsieur [SZ] [NZ] la somme globale de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025.


La Greffière Le Président