Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [V] [P]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître CLAISSE Yves

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/07342 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q2D

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 2 avril 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître CLAISSE Yves, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 Janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07342 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Q2D


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2001, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [V] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier B étage 1, porte 31), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 123,42 francs.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 428,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [P] le 15 mai 2024.

Par assignation du 25 juillet 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [V] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,6 526,33 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 30 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 10 janvier 2025. 

 A l'audience du 30 septembre 2024, M. [V] [P], qui comparaissait en personne, exposait qu'un rappel APL devait être effectué et qu'après il ne resterait que 800 euros de dette. Il indique avoir 76 ans et vivant depuis plus de 21 ans dans les lieux. Il déclare qu'il devrait aussi recevoir 5 640 euros de retraite du fait du retard de versement par les organismes de retraite. 

À l'audience du 10 janvier 2025, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31janvier 2025, s'élève désormais à 8756,36 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. L’ EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [V] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L' EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [V] [P].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 mai 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 428,44 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH soutient à l'audience qu'au 10 janvier 2025 la dette locative de M. [V] [P] était de 8756,36 euros échéance de décembre 2024 incluse. Elle ne verse cependant aux débats aucun décompte actualisé.

Surtout, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 6526,33 euros5 646,05 euros.

M. [V] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 5 428,44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 862.61 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2001 entre l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et M. [V] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier B étage 1, porte 31) est résilié depuis le 15 juillet 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [V] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (escalier B étage 1, porte 31) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,



DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 6526,33euros (six mille cinq cent vingt-six euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 5 428,44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 et celui de l'assignation du 25 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge