Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 20] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me [Localité 15] (G0026)
 Me CHAIGNEAU (D0230)


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 21/13168 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVLST

N° MINUTE : 2



Assignation du :
21 Octobre 2021









JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDERESSE

S.A.S. LE GRAND AMALFI (RCS de [Localité 20] n°888 341 609)
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Maître Nicolas GARDERES de la SELARL ARTEMIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0026


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI LE HERISSON DE PONTPOINT (RCS de PARIS n°452 269 418)
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0230








Décision du 03 Avril 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/13168 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVLST

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.


DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2011, la société LE HERISSON DE PONTPOINT a donné à bail commercial à la société LM GESTION, aux droits de laquelle se trouve la société LE GRAND AMALFI, des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 19] [Localité 5][Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 11], pour une durée de neuf années du 25 mars 2011 au 24 mars 2020, l'exercice d'une activité de « [Localité 13], BRASSERIE, RESTAURANT, GLACIER, VENTE A EMPORTER, SEMINAIRES, [Localité 22] DE JEUX POUR ENFANTS », et un loyer annuel de 180 000 euros, hors taxes et hors charges. 

La société LE GRAND AMALFI est devenue locataire par acquisition du fonds de commerce, incluant le droit au bail des locaux, de la société PANIER selon ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris en date du 25 juillet 2020.

Par acte d'huissier de justice signifié le 19 juillet 2021, la société LE GRAND AMALFI a sollicité de la société LE HERISSON DE PONTPOINT le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de neuf années.

Selon mise en demeure signifiée par huissier de justice le 22 septembre 2021, la société LE HERISSON DE PONTPOINT a informé la société LE GRAND AMALFI qu'elle refusait le renouvellement du bail pour défaut de paiement du loyer des 3e et 4e trimestre 2020 et des 1er, 2e et 3e trimestre 2021 ainsi qu'en raison de l'installation d'une nouvelle devanture et d'une nouvelle enseigne alors que le local loué est inscrit au patrimoine classé

Par acte signifié le même jour, la société LE HERISSON DE PONTPOINT a délivré à la société LE GRAND AMALFI un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 115 133,31 euros correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au 20 septembre 2021.
 
C'est ainsi que par acte d'huissier de justice signifié le 21 octobre 2021, la société LE GRAND AMALFI a assigné la société LE HERISSON DE PONTPOINT à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir déclarer nul le commandement de payer et, subsidiairement, d'obtenir un délai de règlement de sa dette.

Postérieurement, selon acte d'huissier de justice signifié le 14 février 2022, la société LE HERISSON DE PONPOINT a notifié à la société LE GRAND AMALFI qu'elle exerçait son droit de repentir et lui a proposé le renouvellement du bail et moyennant un loyer annuel de 220 000 euros hors taxes et charges.

Puis par acte d'huissier de justice signifié le 31 mars 2022, la société LE HERISSON DE PONPOINT a fait délivrer à la société LE GRAND AMALFI une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de produire un engagement de caution solidaire dans les termes de celui souscrit par M. [E] [N], gérant du preneur initial, la société LM GESTION.

Par ordonnance en date du 13 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation mais les parties ne sont pas parvenues à un accord.


Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°4 notifiées par voie électronique le 24 mai 2024), au visa de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, des articles 1104 et 1217, 1218, 1343-5 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, la société LE GRAND AMALFI demande au tribunal de :

« À titre principal, 
 
- Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire que la SCI LE HERISSON DE PONPOINT a fait délivrer à la SAS LE GRAND AMALI le 22 septembre 2021 ; 
 
- Déclarer nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire d’avoir à remettre un cautionnement de son président que la SCI LE HERISSON DE PONPOINT a fait délivrer à la SAS LE GRAND AMALI le 31 mars 2022 ; 
 
- Débouter la SCI LE HERISSON DE PONPOINT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
 
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le commandement de payer en date du 22 septembre 2021 était jugé valable : 
 
- Suspendre les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 22 septembre 2021 ; 
 
- Accorder à la SAS LE GRAND AMALFI un délai de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir pour s’acquitter de sa dette locative à l’égard de la SCI LE HERISSON DE PONPOINT, laquelle s’élève à la somme totale de 3 964,87 € ; 
 
À titre subsidiaire, si par extraordinaire la sommation de remettre un cautionnement en date du 31 mars 2022 était jugé valable : 
 
- Suspendre les effets de la clause résolutoire visée aux termes de la sommation en date du 31 mars 2022 ; 
 
- Accorder rétroactivement à la SAS LE GRAND AMALFI un délai suffisant pour la remise de ce cautionnement, étant donné que la société AFM GROUP, président de la SAS LE GRAND AMALFI, a depuis réitéré son engagement de caution et l’a remis à la SCI LE HERISSON DE PONPOINT le 15 novembre 2023 par l’intermédiaire de son conseil ; 
 
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans ne faisait pas droit aux demandes de la SAS LE GRAND AMALFI, il lui serait demandé de : 
 
- Dire que le jugement à intervenir n’est pas assorti de l’exécution provisoire. 
 
En tout état de cause, 

 - Débouter la SCI LE HERISSON DE PONPOINT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
- Condamner la SCI LE HERISSON DE PONPOINT au paiement d’une somme de 25.000 € à la SAS LE GRAND AMALFI à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
 
- Condamner la SCI LE HERISSON DE PONPOINT au paiement d’une somme de 20.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
- Condamner la SCI LE HERISSON DE PONPOINT aux entiers dépens ; »


Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°5 notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024), au visa des articles 1134, 1184 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, la société LE HERISSON DE PONTPOINT demande au tribunal de : 
 
« A TITRE PRINCIPAL : 
 
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire consécutive au commandement de payer du 22 septembre 2021 à compter du 22 octobre 2021 ; 
 
ORDONNER l'expulsion de la Société SAS LE GRAND AMALFI et celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 18] et n° [Adresse 12], et n°[Adresse 11] à [Localité 8], et ce dès la signification du jugement à intervenir ; 
 
DIRE que faute par elle d'avoir quitté les lieux dans les conditions définies par le jugement, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée avec l'assistance de la [Localité 14] Publique si besoin est, 
 
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
 
En conséquence : 
 
REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société SAS LE GRAND AMALFI; 

JUGER que le commandement de payer du 22 septembre 2021 est valide et produit tous ses effets; 
 
DEBOUTER la société SAS LE GRAND AMALFI de sa demande de voir suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
 
DEBOUTER la société SAS LE GRAND AMALFI de sa demande de condamnation de la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
 
CONDAMNER la société SAS LE GRAND AMALFI au paiement de la somme principale de 12.830,96 € au titre de la clause pénale insérée dans le bail 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
PRONONCER la résolution judiciaire du bail en raison du défaut de paiement par la société LE GRAND AMALFI ; 

ORDONNER l'expulsion de la Société SAS LE GRAND AMALFI et celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 17][Adresse 7], et n°[Adresse 11] à [Localité 8], et ce dès la signification du jugement à intervenir ; 
 
DIRE que faute par elle d'avoir quitté les lieux dans les conditions définies par le jugement, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée avec l'assistance de la [Localité 14] Publique si besoin est, 
 
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 
 
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 avril 2022 en raison du défaut de production par la société LE GRAND AMALFI d’un engagement de caution ; 
 
ORDONNER l'expulsion de la Société SAS LE GRAND AMALFI et celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 17][Adresse 7], et n°[Adresse 11] à [Localité 8], et ce dès la signification du jugement à intervenir ; 
 
DIRE que faute par elle d'avoir quitté les lieux dans les conditions définies par le jugement, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée avec l'assistance de la [Localité 14] Publique si besoin est, 
 
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
CONDAMNER la société SAS LE GRAND AMALFI au paiement de la somme principale de 128.309,59 € au titre des loyers et charges dus au 4 septembre 2024 et à parfaire et ce avec intérêts de droit à compter du commandement ; 
 
CONDAMNER la société SAS LE GRAND AMALFI au paiement d’une somme égale aux loyers, taxes et charges afférents, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle toutes causes confondues et ce mensuellement jusqu’à la date de libération effective des lieux loués ; 
 
DEBOUTER la société SAS LE GRAND AMALFI de sa demande d’un délai de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir pour s’acquitter de sa dette locative ; 
 
CONDAMNER la Société SAS LE GRAND AMALFI au paiement d’une somme de 5 000 € en remboursement des frais non taxables en application de l’article 700 du Code de procédure civile 

CONDAMNER la Société SAS LE GRAND AMALFI en tous les dépens, en ce compris le coût des commandements successifs, ainsi qu'aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du Code de commerce en cas d'exécution forcée de la décision à intervenir 
 
L'exécution provisoire étant de droit »
 
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 04 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 23 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS


1- Sur la demande de la société LE GRAND AMALFI de nullité du commandement de payer du 22 septembre 2021 et de nullité de la sommation du 31 mars 2022

L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1315 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1728 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Il est souligné que la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n'est pas de nature à emporter la nullité de celui-ci mais à en écarter l'efficacité quant à l'application de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 mars 2011 comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution par le locataire de l'une quelconque de ses obligations, notamment le paiement à son échéance d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires.

a) Sur la nullité du commandement de payer du 22 septembre 2021 

Par acte d'huissier de justice signifié le 22 septembre 2021, la société LE HERISSON DE PONTPOINT a délivré à la société LE GRAND AMALFI un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 115 133,31 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au selon décompte arrêté au 20 septembre 2021.
 
Sur la nullité du commandement pour violation de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Selon l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

Il est également précisé que cet article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

Cependant, la société LE GRAND AMALFI n'établit pas qu'elle remplit les critères d'éligibilité mentionnés par la loi et qui ont été fixés par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020.

Le moyen ne peut donc être retenu 

Sur la nullité en raison de la mauvaise foi du bailleur

Si la société AMALFI a investi des sommes importantes pour la réalisation de travaux d'aménagement lors de son entrée dans les locaux, si elle n'a pu réouvrir les locaux au mois de septembre 2021 ainsi qu'elle l'avait envisagé en raison d'un dégât des eaux dû à une fuite en provenance d'un appartement du 2e étage et si les mesures administratives prises pour lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19 ont entravé son activité, ce qui a entraîné des difficultés financières, il demeure qu'en application du contrat de bail elle était tenue de régler le loyer.

La société LE GRAND AMALFI ne peut de même soutenir que les précédents locataires n'avaient pu également honorer les loyers ce qui les avaient conduits à l'ouverture d'une procédure collective dès lors qu'elle ne rapporte pas la preuve de la nature de leur passif.

Elle ne peut davantage avancer que la société LE HERISSON DE PONTPOINTa refusé toute négociation amiable puisqu'elle a accepté la mesure de médiation.

Ainsi, en lui signifiant un commandement de payer, la société LE HERISSON DE PONPOINT n’a fait qu’exercer ses droits de bailleur face à un locataire ne respectant pas ses obligations alors qu'il les avait acceptées en toute connaissance de cause.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que la société LE HERISSON DE PONTPOINT a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

*****

Par conséquent, la demande de la société LE HERISSON DE PONTPOINT de nullité du commandement de payer du 22 septembre 2021 sera rejetée.


b) Sur la demande de la société LE GRAND AMALFI de nullité de la sommation du 31 mars 2022 en raison de la mauvaise foi du bailleur

Par acte d'huissier de justice signifié le 31 mars 2022, la société LE HERISSON DE PONPOINT a fait délivrer à la société LE GRAND AMALFI une sommation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de produire un engagement de caution solidaire dans les termes de celui souscrit par M. [E] [N], gérant du preneur initial, la société LM GESTION.

Le contrat de bail stipule que « Enfin, si le preneur est ou vient à être une Société : (...) Son gérant ou son président devra se porter personnellement caution solidaire de ladite société envers le bailleur pour le paiement des loyers et l'exécution des clauses et conditions du bail, avec renonciation au bénéfice de discussion et de division et ce dans le mois de sa nomination.».

L'e-mail de l'avocat de la société GRAND AMALFI du 07 avril 2022, parce qu'il procède des seules déclarations de sa cliente, ne prouve pas qu'un acte de cautionnement avait été remis à la société LE HERISSON DE PONPOINT lors de la reprise du fonds de commerce.

En faisant signifier la sommation de faire à la société GRAND AMALFI, la société LE HERISSON DE PONPOINT a de nouveau exercé ses droits de bailleur face à un locataire ne respectant pas ses obligations. 

Il n'est nullement établi que la société LE HERISSON DE PONPOINT ait voulu créer un motif de résiliation du contrat de bail alors que la société GRAND AMALFI étant débitrice d'un arriéré de loyer, il était légitime qu'elle se préoccupe de garantir le règlement de sa créance.

Par conséquent, il ne peut être retenu que la société LE HERISSON DE PONTPOINT a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

La demande de la société LE GRAND AMALFI de nullité de la sommation de faire du 31 mars 2022 sera rejetée.


2- Sur la demande principale de la société LE HERISSON DE PONTPOINT d'acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement de payer du 22 septembre 2021

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société LE GRAND AMALFI ne prouve pas avoir payé à la société LE HERISSON DE PONTPOINT, dans le mois de la délivrance du commandement du 22 septembre 2021, la somme de 115 133,31 euros qui lui était demandée au titre des loyers et charges restant dus au selon décompte arrêté au 20 septembre 2021.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 22 octobre 2021 à vingt-quatre heures.



3- Sur les demandes en paiement de la société LE HERISSON DE PONTPOINT


a) Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges

L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, aux termes de l'article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

En vertu de l'article R. 145-20 du même code, la demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, il est acquis que pour les contrats conclus ou renouvelés antérieurement au 5 novembre 2014 qui ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précisant les dispositions du code de commerce relatives aux charges du bail commercial, les obligations des parties quant aux charges découlent des stipulations du contrat de bail librement négociées lors de sa conclusion ou de ses renouvellements.

En l'espèce, le contrat de bail stipule que « Ces charges seront réglées au moyen d'une provision payée en même temps que chaque terme de loyer et calculée en fonction des dépenses supportées au cours de l'année précédente, l'apurement des comptes ayant lieu annuellement, selon l'envoi des relevés du syndic.».

Aux termes de l'article 1315 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société LE HERISSON DE PONTPOINT invoque une créance de loyers de 128 309,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 03 juin 2024.

Cependant, dans la mesure où elle ne justifie pas avoir obtenu l'accord du preneur sur l'application de la révision triennale et sur le montant du loyer révisé, elle ne peut demander à la société LE GRAND AMALFI le paiement d'un loyer révisé.

Il convient dès lors de déduire de chaque échéance trimestrielle la somme de 2 423,73 euros correspondant à la différence entre le loyer appelé de 47 423,73 euros et le loyer trimestriel de 45 000 euros.

En outre, contrairement à ce que soutient la société LE GRAND AMALFI, la société LE HERISSON DE PONTPOINT justifie de l'apurement annuel des charges. Il n'y a donc pas lieu à déduire les provisions sur charges.

Enfin, dans le décompte qu'elle produit, la société LE HERISSON DE PONTPOINT ne justifie pas du détail du solde antérieur débiteur au 30 mars 2023 de 234 591,38 euros, ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier si elle a tenu compte des virements que la société LE GRAND AMALFI justifie avoir réalisés du 14 juin 2021 au 29 décembre 2022 pour une somme totale de [(15 807,91 x 3 = 47 423,73 ) + (14 500 x 3 = 43 500) =] 90 923,73 euros.

Or, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués afin de permettre au tribunal de constater et de vérifier l’exactitude des sommes réclamées.

A défaut de justification, la somme de 90 923,73 euros sera déduite de la créance.

En revanche, les virements mentionnés par la société LE GRAND AMALFI pour la période postérieure ont bien été pris en compte par la société LE HERISSON DE PONTPOINT.

Ainsi, la créance de la société LE HERISSON DE PONTPOINT s'établit selon le décompte suivant : 
- solde au 04 septembre, 128 309,59 euros, 
- à déduire les trop-perçus de loyer révisé, [(2 423,73 x 3 = 7 271,19 ) + 5 254,94 =] 12 526,13 euros,
- à déduire des virements du 14 juin 2021 au 29 décembre 2022 pour une somme totale de 90 923,73 euros, 

soit une créance de (128 309,59 - 12 526,13 - 90 923,73 =) 24 859,73 euros.

La société LE GRAND AMALFI sera donc condamnée à payer à la société LE HERISSON DE PONTPOINT la somme de 24 859,73 euros au titre des loyers restant dus au 04 septembre 2024.


b) Sur la demande en paiement de l'indemnité forfaitaire

Selon l'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Le contrat de bail stipule que « Dans le cas de retard de paiement du loyer, des charges ou accessoires et après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception, il sera dû au bailleur à titre de clause pénale, et dès notification d'un commandement de payer, une indemnité forfaitaire irréductible de dix pour cent des sommes dues, indépendamment du remboursement au bailleur de tous les frais et honoraires d'huissier déboursés par lui pour le recouvrement de tous loyers et charges non réglés à l'échéance. ».

Compte tenu des circonstances de l'arriéré, cette clause constitue une clause pénale manifestement excessive.

Son montant doit être, par conséquent, réduit à la somme d'un euros, au paiement de laquelle la société LE GRAND AMALFI sera condamnée.


4- Sur la demande de délai de paiement de la société LE GRAND AMALFI et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ne peut être contesté que les restrictions prises pour lutter contre l'épidémie de covid-19 ont entravé l'activité de la société LE GRAND AMALFI et rendu difficile le paiement du loyer.

Il convient d'en tenir compte en lui accordant un délai pour régler sa dette.

Néanmoins, alors qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires de 1 115 735 euros en 2022 pour une résultat bénéficiaire de 63 697 euros, il est fréquent que chaque trimestre la société LE GRAND AMALFI ne paye pas la totalité du loyer dû et ne le paye que par fractions.

Dès lors, le délai accordé sera limité à six mois.

La société LE GRAND AMALFI sera ainsi autorisée à régler sa dette en six mensualités égales et consécutives, en sus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la société LE GRAND AMALFI sera déchue du bénéfice de ce délai et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

La société LE HERISSON DE PONTPOINT pourra alors faire procéder à l'expulsion de la société LE GRAND AMALFI et celle de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire, selon les modalités fixées au dispositif.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société LE HERISSON DE PONTPOINT peut prétendre et sera due jusqu'à la libération du local par la remise des clefs ou l'expulsion.


5- Sur les demandes de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La mauvaise foi de la société LE HERISSON DE PONTPOINT dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire n'ayant pas été retenue, la demande de la société LE GRAND AMALFI de condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral sera rejetée.


6- Sur les demandes accessoires
 
La société LE GRAND AMALFI, partie perdante sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2021 mais non les frais d'exécution forcée du présent jugement qui ne sont qu'éventuels.

En outre, l'équité commande de condamner la société LE GRAND AMALFI à payer à la société [Adresse 16] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société LE GRAND AMALFI de condamnation de la société LE HERISSON DE PONTPOINT à lui payer la somme de 20 000 euros sera rejetée.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement en application de l'article 514 du code de procédure civile.


 PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
 
Rejette la demande de la société LE GRAND AMALFI de nullité du commandement de payer du 22 septembre 2021 ;

Rejette la demande de la société LE GRAND AMALFI de nullité de la sommation de faire du 31 mars 2022 ;

Constate l'acquisition au 22 octobre 2021 à vingt-quatre heures de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la société LE HERISSON DE PONTPOINT et la société LE GRAND AMALFI pour les locaux sis à [Localité 21][Adresse 1], [Adresse 3] et [Adresse 11] ;

Condamne la société LE GRAND AMALFI à payer à la société LE HERISSON DE PONTPOINT la somme de 24 859,73 (vingt quatre mille huit cent cinquante neuf euros et soixante treize centimes ) au titre des loyers et charges restant dus au 04 septembre 2024;

Condamne la société LE GRAND AMALFI à payer à la société LE HERISSON DE PONTPOINT la somme d'un euros au titre de la pénalité forfaitaire ;

Autorise la société LE GRAND AMALFI à s’acquitter de sa dette, en plus des loyers courants, en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le quinze du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants le quinze de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ; 

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai;

Dit que, faute pour la société LE GRAND AMALFI de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, 
° le tout deviendra immédiatement exigible ;
° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le bail sera résilié;
° la société société LE GRAND AMALFI, et tout occupant de son chef, devront libérer les locaux loués situés à [Localité 21], [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 11], dans un délai d'un mois ;
° faute pour la société LE GRAND AMALFI de libérer spontanément les locaux susvisés, la société LE HERISSON DE PONTPOINT est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
° une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés ou l'expulsion ;

Rejette la demande de la société LE GRAND AMALFI de condamnation de la société LE HERISSON DE PONTPOINT à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Condamne la société LE GRAND AMALFI aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2021 ;

Condamne la société LE GRAND AMALFI à payer à la société [Adresse 16] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros ) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LE GRAND AMALFI de condamnation de la société LE HERISSON DE PONTPOINT à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 20] le 03 Avril 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER