Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [K]
Madame [T] [O] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître GENON CATALOT Pierre

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10618 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K3B

N° MINUTE : 
9






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 2 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représenté par Maître GENON CATALOT Pierre, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant et représenté par Maître LEBAR Sandrine, avocat au barreau de Paris, 

Madame [T] [O] épouse [K], demeurant [Adresse 1]
non comparante et non représentée, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du10 Janvier 2025

ORDONNANCE
réputé contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10618 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K3B


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2022, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 459,37 euros et d'une provision pour charges de 140 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1627,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] le 4 septembre 2024.

Par assignations du 14 novembre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1870,63 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 janvier 2025, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2025, s'élève désormais à 2367,43 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La RIVP considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [K] expose qu'il est divorcé de son épouse depuis 2015 et qu'il occupe seul le logement. Il précise que son fils aîné est en proie à des difficultés psychologiques, qu'il tente d'atténuer en réalisant des dépenses à son profit.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [O] épouse [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter



M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.



En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 septembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1627,96 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 janvier 2025, M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] lui devaient la somme de 2367,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 1870,63 euros, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024.

M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 novembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 septembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mars 2022 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d'une part, et M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 6] est résilié depuis le 4 novembre 2024,




CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 1870,63 euros (mille huit cent soixante dix euros et soixante trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,

AUTORISE M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 novembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [T] [O] épouse [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 septembre 2024 et celui des assignations du 14 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge