Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS


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N° RG 24/57972

N° : 4MF/LB

Assignations des :
5 & 9 janvier 2024

AJ du TJ de Paris du 30 janvier 2024 n° C-75056-2024-002229[1]

[1] 7 copies exécutoires
délivrées le :


+1 copie Adm.Jud.
+1 copie AJ


JUGEMENT SELON LA
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 3 avril 2025



par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier 
DEMANDERESSE

Maître [E] [G] en qualité de mandataire successoral de la succession de [W] [X]
[Adresse 25]
[Localité 32]

représentée par Maître Dalila Mokri, avocat au barreau de Paris - #D0062


DÉFENDEURS

S.N.C. [43]
[Adresse 17]
[Localité 33]

représentée par Maître Juliette Cros, avocat au barreau de Paris - #G725

Madame [C] [B] veuve [S]
[Adresse 14]
[Localité 36]

Monsieur [A] [F] [S]
[Adresse 9]
[Localité 37]

représentés par Maître Dominique Lefranc, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis - #70

Madame [H] [S]
[Adresse 19]
[Localité 36]

représentée par Maître Marie Dupin, avocat au barreau de Paris - #D1023

Madame [T] [S] épouse [V]
[Adresse 39]
[Localité 28]

représentée par Maître Sarah Benbelkacem, avocat au barreau de Paris - #C0898

Monsieur [I] [K] [S] [U]
domicilié chez Maître Bénédicte de Lavenne-Borredon
[Adresse 24]
[Localité 35]

représenté par Maître Bénédicte de Lavenne-Borredon de la Selarl Douchet de Lavenne Associés, avocats au barreau de Paris - #J0131, substituée à l’audience par Maître Alexandre Dazin de la Sas Drouot Avocats, avocats au barreau de Paris - #W0006

Madame [Y] [S] [U]
[Adresse 13]
[Localité 34]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-002229 du 30 janvier 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

représentée par Maître Arlette Tanga, avocat au barreau de Paris - #E2128

Monsieur [Z] [S] [U]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
États Unis d’Amérique

non représenté


DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

[W] [X] est décédée le [Date décès 10] 2002, laissant pour lui succéder ses 5 enfants :
- Madame [H] [S]
- Madame [T] [S]
- Madame [O] [S] [U]
- [D] [S]
- [C] [S].

[C] [S] est décédée le [Date décès 12] 2006 laissant pour lui succéder :
- Madame [R] [J]
- Monsieur [K] [J]
Et instituant son frère [D] [S] en qualité de légataire universel selon testament authentique du 1er mars 2006.
Madame [R] [J] et Monsieur [K] [J] ont cédé leurs droits successoraux à la société [43] suivant acte du 30 novembre 2012.

[O] [S] [U] est décédée le [Date décès 15] 2012, laissant pour lui succéder :
- Madame [Y] [S] [U]
- Monsieur [Z] [S] [U]
- Monsieur [I] [S] [U].

[D] [S] est décédé le [Date décès 30] 2017 laissant pour lui succéder :
- Madame [C] [B]
- Monsieur [A] [S].

***

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 19 janvier 2023, Maître [E] [G], administrateur judiciaire, a été nommée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [W] [X] pour une durée de douze mois.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés les 5 et 9 janvier 2024 et transmis à l’autorité étrangère le 9 janvier 2024, s’agissant du défendeur domicilié aux Etats-Unis, Maître [E] [G] ès qualités a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la Snc [43], Mesdames [T] [S], [H] [S], [C] [B] et [Y] [S] [U] et Messieurs [A] [S], [Z] [S] [U] et [I] [S] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris et sollicite :

- la prorogation de sa mission en qualité de mandataire successoral pour une période de 24 mois à compter du 19 janvier 2024 ;

- se voir autoriser à mandater le cabinet Robine & Associés - [Adresse 6] à [Localité 49], spécialisé dans l’estimation immobilière et la propriété commerciale ou tout autre professionnel de l’immobilier, notamment, un expert en estimation de fonds de commerce pour qu’il donne son avis sur la valeur des fonds de commerce, indemnité d’éviction, loyers commerciaux et valeurs locatives, s’agissant du local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 37] et celui situé au [Adresse 16] à [Localité 47], venant aux droits de Monsieur [N] ;

- se voir autoriser à mandater le cabinet [53] - [Adresse 38] à [Localité 48], spécialiste en estimation immobilière aux fins de faire évaluer tous les biens immobiliers dépendant de la succession de [W] [X] ;

- statuer ce que de droit quant aux dépens.

***

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 3 avril 2024 la présente juridiction a :

- prorogé pour une durée de 24 mois à compter du 19 janvier 2024, la mission de Maître [E] [G] en qualité de mandataire successoral de la succession de [W] [X], telle que définie par le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 19 janvier 2023 ;

- débouté la société [43] de sa demande tendant à dire que la mission de Maître [E] [G] ès qualités pourra être renouvelée si nécessaire sur requête de la partie la plus diligente ; 

- ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes ;

- invité les parties à rencontrer, pour un rendez-vous d’information sur la médiation conventionnelle, Madame [P] [L], médiatrice ;

- renvoyé à l’audience du 29 août 2024 à 9h l’examen de l’affaire portant sur le surplus des demandes sur lesquelles il est sursis à statuer.

Le 29 août 2024, l’affaire a été radiée par mention au dossier. 

L’affaire a été rétablie à l’audience du 6 février 2025

***

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, Maître [E] [G] ès qualités sollicite :

- voir étendre sa mission à l’administration provisoire de l’indivision existant entre les successions [X], [D] [S] et la société [43], venant aux droits des héritiers de [C] [S] incluant de fait tous les biens immobiliers,

- l’autorisation de vendre de gré à gré, les biens et droits immobiliers sis :

[Adresse 9] au prix minimal de 6.000.000 euros[Adresse 16] au prix minimal de 4.000.000 euros[Adresse 29] au prix minimal de 500.000 euros[Adresse 40], deux parcelles « E n°[Cadastre 2] » et E [Cadastre 3] au prix minimal de 135.000 euros[Adresse 31], cadastrée n°[Cadastre 18] au prix minimal de 30.000 euros,
- signer, à cet effet, tous actes et encaisser le produit de la vente qui sera affecté, par priorité, au règlement du passif,

- voir statuer ce que de droit quant aux dépens.



A l’appui de ses prétentions, Maître [E] [G] ès qualités fait valoir que le patrimoine est évalué à 30 millions d’euros et que les héritiers ne s’entendent pas depuis 23 ans. Elle précise que les immeubles sont en mauvais état, que certains sont vides, certains squattés, certains appartements sont murés et que l’un des biens a brûlé. Elle indique qu’elle ne détient que 40.000 euros pour entretenir un patrimoine de 30 millions d’euros. Elle précise qu’il existe une indivision entre la succession de [W] [X] et la société [43] venant aux droits d’une des héritières.

***

Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l’audience, Monsieur [I] [S] [U] s’associe à l’ensemble des demandes de Maître [E] [G] ès qualités et sollicite le débouté de toute autre demande.

***

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement lors de l’audience, la société [43] sollicite : 

- voir ordonner l’extension de la mission de Maître [E] [G], ès qualités et voir autoriser le mandataire judiciaire à vendre de gré à gré les actifs immobiliers indivis dépendant de la succession de [W] [X] listés ci-après, à titre de mesure urgente requise par l’intérêt commun :

l’immeuble sis à [Adresse 9] et [Adresse 4], cadastré CW n°[Cadastre 5], au prix minimum de 6.000.000 euros hors droit de mutationl’immeuble sis à [Adresse 16] cadastré CK n°[Cadastre 8], au prix minimum de 4.000.000 euros hors droits de mutationle bien immobilier sis à [Adresse 31], cadastré B n°[Cadastre 18], au prix minimum de 35.000 euros hors droits de mutationla propriété « [Adresse 44] » sise à [Adresse 29], cadastrée AB n°[Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 26], [Cadastre 27], au prix minimum de 600.000 euros hors droits de mutationles terrains sis à [Localité 45], cadastrés E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix minimum de 60.000 euros hors droits de mutation 
- voir débouter Maître [E] [G], ès qualités de sa demande d’autorisation de vendre de gré à gré :

l’immeuble sis à [Adresse 9] et [Adresse 4], cadastré CW n°[Cadastre 5], au prix minimum de 3.400.000 euros hors droit de mutationl’immeuble sis à [Adresse 16] cadastré CK n°[Cadastre 8], au prix minimum de 2.300.000 euros hors droits de mutation,
- voir condamner solidairement tous succombants à payer à la société [43] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens afférents à la présente instance.

A l’appui de ses prétentions, la société [43] indique que le prix plancher des biens a été fixé en fonction de la dernière offre qui a été reçue. Elle précise que le testament n’est pas contesté et que les consorts [S] [U] n’ont pas de droits indivis sur les biens dont la vente est demandée. Elle ajoute que le fils de Madame [H] [M] occupe un appartement dans l’immeuble situé [Adresse 51].

***

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement lors de l’audience, Madame [T] [S] épouse [V] sollicite : 

- voir autoriser Maître [E] [G], en qualité de mandataire successoral, à :
vendre l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 37], édifié sur une parcelle cadastrée CW n°[Cadastre 5] d’une contenance cadastrale de 418 m² au prix minimum de 6.000.000 euros net vendeurvendre l’immeuble situé [Adresse 16] à [Localité 47] au prix minimum de 4.000.000 euros net vendeurvendre le bien situé à [Adresse 40], composé de deux parcelles cadastrée E n°[Cadastre 11] et E [Cadastre 3] au prix minimum de 132.600 euros net vendeur,
- le débouté de la demande d’autorisation de vendre de gré à gré les biens situés à [Localité 41] et [Localité 52].

A l’appui de ses prétentions, Madame [T] [S] épouse [V] fait valoir que le bien de la [Adresse 50] est dégradé mais est occupé et qu’il génère un déficit de 76.000 euros par un. Elle indique que le bien de la [Adresse 51] génère un revenu locatif de 16.000 euros par an. Elle précise qu’il est nécessaire de récupérer des liquidités et qu’il existe un risque de préemption des immeubles par la mairie de [Localité 46]. Elle indique que la vente ne s’impose pas s’agissant des biens de [Localité 41] et de [Localité 45].

***

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Madame [H] [M] née [S] sollicite :

- voir autoriser Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré, les biens et droits immobiliers sis :

[Adresse 9] au prix minimal de 6.000.000 euros[Adresse 40] au prix minimal de 60.000 euros[Adresse 31] au prix minimal de 30.000 euros,
- signer à cet effet tous actes et encaisser le produit de la vente qui sera affecté par priorité au règlement du passif de la succession de [W] [X],

- le débouté des autres demandes.

A l’appui de ses prétentions, Madame [H] [M] fait valoir que le bien de la [Adresse 50] est très dégradé et que des travaux sont nécessaires avant qu’un arrêté de péril soit pris par la mairie de [Localité 46]. Elle indique qu’il n’est pas justifié de la nécessité de vendre l’immeuble [Adresse 51] et que le terrain de [Localité 52] n’a pas été valorisé sur sa partie constructible. Elle précise qu’elle avait donné son accord pour la vente du bien de [Localité 45] et du bien de [Localité 41], qu’elle ne revient pas sur sa position et qu’elle accepte les prix demandés.

***

Dans leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Madame [C] [B] veuve [S] et Monsieur [A] [S] sollicitent : 

- voir autoriser Maître [E] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire à vendre de gré à gré les actifs immobiliers indivis dépendant de la succession de [W] [X] listé ci-dessous à titre de mesure urgente :
terrain sis à [Localité 41] (95), [Adresse 31]propriété située à [Localité 52], [Adresse 29]immeuble sis à [Localité 37], [Adresse 9] et [Adresse 4]immeuble sis à [Localité 47], [Adresse 16]terrain sis à [Localité 45]
- dire et juger qu’en ce qui concerne les biens [Adresse 50] et [Adresse 51], ces derniers ne pourront être vendu par Maître [E] [G] en dessous de l’offre de la [42] et dans un délai raisonnable.

A l’appui de leurs prétentions, Madame [C] [B] veuve [S] et Monsieur [A] [S] font valoir l’état dégradé de l’immeuble de la [Adresse 50]. S’agissant de l’immeuble situé [Adresse 51], ils indiquent que celui-ci a fait l’objet d’une attribution à [C] [S] à hauteur des 2/3 et qu’ils sont d’accord pour vendre ce bien. S’agissant du bien situé à [Localité 41] pour lequel ils donnent leur accord pour vendre, ils précisent que le chalet a brûlé. Ils indiquent qu’ils sont d’accord pour l’extension de la mission de Maître [E] [G].

***

Lors de l’audience, Madame [Y] [S] [U], représentée par son conseil, indique donner sur son accord avec la vente de l’immeuble situé [Adresse 50] mais s’opposer à l’ensemble des autres demandes.

***

Monsieur [Z] [S] [U], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. 

***

La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur l’extension de la mission 

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société [43] a acquis, par acte notarié du 30 novembre 2012, des droits successifs mobiliers et immobiliers dans la succession de [W] [X], de Monsieur [K] [J] et de Madame [R] [J] venant aux droits de leur mère, [C] [S] divorcée [J], fille de [W] [X], décédée le [Date décès 12] 2006. 

Les relevés de formalités portant sur les biens sis [Adresse 9], [Adresse 16], [Adresse 29], [Adresse 40], parcelles cadastrées E n°[Cadastre 2] et E n°[Cadastre 3] et [Adresse 31], cadastré n°[Cadastre 18] portant publication de l’attestation notariée justifiant du transfert de propriété, laissent apparaître que la succession de [W] [X] est en indivision avec la société [43]. 

Il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande d’extension de la mission du mandataire successoral à l’administration provisoire de l’indivision constituée entre l’indivision existant entre les successions [X], [D] [S] et la société [43], venant aux droits des héritiers de [C] [S] sur tous les biens immobiliers situés en France, en tout cas sur les biens sis [Adresse 9], [Adresse 16], [Adresse 29], [Adresse 40], parcelles cadastrées E n°[Cadastre 2] et E n°[Cadastre 3] et [Adresse 31], cadastré n°[Cadastre 18].

2/ Sur l’autorisation de vente des biens immobiliers

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession. 
Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

En l’espèce, le relevé de compte de la succession montre un solde disponible de 171.982,13 euros, manifestement insuffisant au vu de l’importance du patrimoine à administrer, et de l’état des biens qui ne permet pas de procéder à leur location, et la trésorerie disponible ne permettant pas leur réhabilitation. Il est dès lors nécessaire à la bonne administration de la succession de procéder à la vente de certains biens immobilier afin de limiter l’accroissement du passif.

Sur le bien sis [Adresse 9]

Par courrier du 12 décembre 2024 du Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 46], des mesures ont été prescrites afin de remédier aux désordres relevés par l’architecte de sécurité et un arrêté de mise en sécurité ordinaire est en cours. Si un rapport d’expertise de la société [53] du 27 juin 2024 évalue la valeur du bien entre 3.400.000 et 3.600.000 euros, il est produit une offre d’achat émise par la [42] en date du 4 décembre 2024 au prix de 6.000.000 euros net vendeur. La bonne administration de la succession commande donc d’autoriser la vente du bien selon les termes du dispositif ci-après.

Sur le bien sis [Adresse 16]

Le rapport d’expertise de la société [53] du 27 juin 2024 versé aux débats évalue la valeur du bien entre 2.300.000 et 2.500.000 euros et l’offre d’achat émise par la [42] en date du 4 décembre 2024 s’élève à la somme de 4.000.000 euros net vendeur. Compte tenu de l’état de l’immeuble et de l’actif disponible insuffisant pour réaliser des travaux, il est nécessaire à la bonne administration de la succession d’autoriser la vente du bien selon les termes du dispositif ci-après.

Sur le bien sis [Adresse 29]

Il est produit un rapport d’expertise de la société [53] du 27 juin 2024 évaluant la valeur du bien entre 500.000 et 600.000 euros. Compte tenu de l’actif insuffisant à la réalisation de travaux indispensables, il est dans l’intérêt de la succession d’autoriser la vente du bien selon les termes du dispositif ci-après.

Sur les parcelles sises [Adresse 40], cadastrées E n°[Cadastre 2] et E n°[Cadastre 3]

Le rapport d’expertise de la société [53] du 28 mai 2024 évalue lesdites parcelles entre 60.000 et 70.000 euros et il est communiqué une offre « ferme et définitive » datée du 25 janvier 2025 émanant de l’[54] pour la somme de 135.000 euros. Ces biens ne rapportent aucun revenu. Il apparaît ainsi de l’intérêt de la succession d’autoriser leur vente selon les termes du dispositif ci-après. 





Sur le bien sis [Adresse 31], cadastré n°[Cadastre 18]

Le bien a été quasi détruit par un incendie et le rapport d’expertise de la société [53] du 28 mai 2025 évalue sa valeur entre 1.000 et 10.000 euros. La succession n’a pas la trésorerie permettant de faire face aux travaux de remise en état et un courrier du 28 août 2024 est produit par lequel un acquéreur potentiel émet une proposition d’achat au prix de 35.000 euros. Pour la bonne administration de la succession, il y a donc lieu d’autoriser la vente de ce bien selon les termes du dispositif ci-après. 

Il sera rappelé de manière superfétatoire qu’il n’est pas de l’intérêt de la succession de conserver des biens générateurs de charges et ne produisant aucun revenu, dans un contexte par ailleurs de conflit systématique depuis de nombreuses années.

3/ Sur les autres demandes

Les dépens seront supportés par la succession et l’indivision administrées.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Etend la mission de Maître [E] [G] en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [W] [X] décédée le [Date décès 10] 2002 à l’administration provisoire de l’indivision constituée entre l’indivision existant entre les successions [X], [D] [S] et la société [43], venant aux droits des héritiers de [C] [S], sur tous les biens immobiliers situés en France ; 

Autorise Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 9], au prix minimal de 6.000.000 euros (six millions d’euros) net vendeur ;

Autorise Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 16], au prix minimal de 4.000.000 euros (quatre millions d’euros) net vendeur ;

Autorise Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 29], au prix minimal de 500.000 euros (cinq cent mille euros) net vendeur ;

Autorise Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 40], au prix minimal de 60.000 euros (soixante mille euros) net vendeur ;

Autorise Maître [E] [G] ès qualités à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers de l’immeuble sis [Adresse 31] au prix minimal de 30.000 euros (trente mille euros) net vendeur ;

Autorise Maître [E] [G] ès qualités, à cet effet, à signer tous actes, et encaisser le produit de la vente qui sera affecté, par priorité, au règlement du passif relevant de la succession de [W] [X] et du passif attaché aux biens indivis ; 

Déboute la société [43] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la succession et l’indivision administrées aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait à Paris le 3 avril 2025


Le Greffier Le Président


Laurence Bouvier Maïté Faury