Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copies certifées conformes 
délivrées le :
à Me ROMERO, Me TOURNIER


■

Charges de copropriété


N° RG 23/05079 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZO4V

N° MINUTE : 


Assignation du :
03 Avril 2023





ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 03 Avril 2025
DEMANDEUR 

Le syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice ATRIUM GESTION [Localité 9] 
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263



DEFENDEUR 

La S.C.I. [W] ET FILS, prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représenté par Maître Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0226


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du , avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 03 Avril 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort



Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la SCI [W] ET FILS est propriétaire des lots n° 48 et 51. 

Par acte d'huissier de justice délivré le 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris 10ème a assigné la SCI [W] ET FILS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 
- 29.904,28 € en principal, appel de charges du 1er trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 20 mars 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 21 mai 2022 sur la somme de 18.411,07 €, à compter du 4 janvier 2023 sur la somme de 29.231,08 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, 
- 3.500 € à titre des dommages et intérêts, 
- 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront les frais de sommation de payer. 

Aux termes de conclusions notifiées le 13 mars 2024, la SCI [W] ET FILS demande au tribunal de : 

Vu les articles 5, 15, 30 et 31 du code de procédure civile, l’article 1240, 1343-2, 1348 et 1353 du code civil, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

A titre reconventionnel, 

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.038,11 €, sauf montant à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de trop versé arrêté à la date du 5 octobre 2023, 

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, 
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, 

Ordonner la compensation judiciaire de toute somme à laquelle la SCI [W] ET FILS pourrait être condamnée, avec les sommes dues au titre de la réparation des désordres et du trouble de jouissance subi consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure, 

En tout état de cause, 

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] demande au juge de la mise en état de : 

Vu les articles 70, 122, 123, 124, 126 et 789 du code de procédure civile, vu l’article 2224 du code civil, vu la prescription et l’absence de lien suffisant des demandes reconventionnelles de la société [W] ET FILS, 

Déclarer les demandes reconventionnelles de la société [W] ET FILS visant à obtenir réparation des désordres subis suite aux travaux de la courette effectués en 2015 et réparation de son préjudice de jouissance en découlant, comme de compensation, irrecevables, vu la prescription et l’absence de lien suffisant avec les demandes originaires du syndicat demandeur, 

Condamner la société [W] ET FILS au paiement de la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 14 octobre 2024, la SCI [W] ET FILS demande au juge de la mise en état de :
 
Vu l’article 2240 du code civil, les articles 64 et 70 du code de procédure civile, 

Déclarer recevables les demandes reconventionnelles de la SCI [W] ET FILS consistant à : 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème à payer à la SCI [W] ET FILS la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème à payer à la SCI [W] ET FILS la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, 
- Ordonner la compensation judiciaire de toute somme à laquelle la SCI [W] ET FILS pourrait être condamnée, avec les sommes dues au titre de la réparation des désordres et du trouble de jouissance subi consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure, 
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème à payer à la SCI [W] ET FILS la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8]
aux entiers dépens de l’incident.

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du juge de la mise en état du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 

       MOTIFS DE LA DÉCISION :      
 
1 – Sur l’irrecevabilité des demandes indemnitaires reconventionnellement formées par la SCI [W] ET FILS, soulevée par le syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] soutient que les demandes reconventionnelles de la société [W] ET FILS en réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure réalisés en 2015 et en réparation du prétendu trouble de jouissance perdurant depuis neuf ans sont irrecevables, dès lors que : 
- la SCI [W] ET FILS n’a pas agi dans le délai de cinq ans à compter du jour où elle a eu connaissance, en 2015, des désordres subis dans son logement de sorte que son action est prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, 122 et 123 du code de procédure civile, étant précisé la résolution votée postérieurement lors de l’assemblée générale du 13 mars 2019 est indifférente puisqu’elle ne supprime pas la date de la connaissance des désordres, 
- en tout état de cause, ces demandes ne se rattachent pas aux demandes en paiement d’un arriéré de charges par un lien suffisant, étant précisé que ledit arriéré ne concerne pas des appels de fonds relatifs aux travaux effectués en 2015, de sorte qu’elles sont irrecevables en application de l’article 70 du code de procédure civile. 

La SCI [W] ET FILS soutient que ses demandes reconventionnelles sont recevables, dès lors que : 
- les termes de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 13 mars 2019 constituent une reconnaissance claire et non équivoque, par le syndicat des copropriétaires, de son obligation de prendre en charge les dommages causés dans son lot n° 51 (endommagement des murs de la cuisine, des toilettes, du couloir et de la salle de bain de l’appartement au premier étage du bâtiment A) par les travaux de ravalement de la courette, ladite reconnaissance ayant interrompu le délai de prescription, en application de l’article 2240 du code civil, de sorte que ses demandes notifiées par la voie électronique le 13 mars 2024 dans le délai de 5 ans suivant l’assemblée générale précitée ne sont pas prescrites, étant précisé que la prise en charge matérielle desdits dommages votée lors de l’assemblée générale du 13 mars 2019 n’a en définitive pas été exécutée, de sorte qu’elle continue à subir les dommages occasionnés par le ravalement de la courette depuis 2015, 
- ses demandes visent la compensation judiciaire des sommes dont elle estime être créancière au titre de la réparation des désordres et du trouble de jouissance consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure, avec celle qui lui est réclamée en paiement par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elles sont recevables, même en l’absence d’un lien suffisant avec les demandes originaires, en application de l’alinéa 2 de l’article 70 du code de procédure civile (Civ. 3ème, 30 mai 2024, n°22-15821 ; Civ. 2ème, 4 décembre 2014, n°13-25931). 

***

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». L’article 2229 du même code précise que la prescription « est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli ». 

L’article 2240 du même code prévoit que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ». 

Par ailleurs, aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout ». 

Il n’est pas nécessaire que la demande en compensation judiciaire procède de la même cause que la demande principale, ni même qu’elle se rattache à cette dernière par un lien suffisant (Civ. 3ème, 21 octobre 1992, n° 22-15.821 ; Civ. 3ème, 21 octobre 1992, n° 90-16.275). 

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) que, à cette date, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 26 ainsi libellée : 
« 26ème résolution : décision à prendre pour la prise en charge par la copropriété des dommages survenus dans certains logements selon les termes du courrier de M. et Mme [R] et les devis présentés pour le logement [Y]/[T] et les logements [W] : 
L’assemblée générale décide de prendre en charge les dommages survenus dans certains logements selon les termes du courrier de M. et Mme [R] et les devis présentés pour le logement [U]/[T] et les logements [W] dans la limite du budget défini par les devis joints à la convocation et après réception d’un devis concurrentiel pour vérification des prix ». 

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette résolution vise la prise en charge de dommages matériels subi par le lot n° 51 de la SCI [W] ET FILS en lien avec les travaux de ravalement de la courette réalisés en 2015. Il ne conteste pas davantage que le devis en date du 18 octobre 2018 relatif à une « intervention suite à travaux de ravalement » (pièce n° 3 de la SCI [W] ET FILS) est le devis auquel la résolution précitée fait référence. 

Dès lors, la résolution n° 26 adoptée lors de l’assemblée générale du 13 mars 2019 constitue une reconnaissance claire et non équivoque interruptive de prescription, au sens de l’article 2240 du code civil. 


Les demandes indemnitaires ayant été notifiées par la SCI [W] ET FILS le 13 mars 2024, dans le délai de cinq ans suivant la reconnaissance précitée en date du 13 mars 2019, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires. 

S’agissant de l’irrecevabilité soulevée sur le fondement des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, il est constant que les demandes indemnitaires relatives aux préjudices matériel et immatériel dénoncés par la SCI [W] ET FILS ne procèdent pas de la même cause que la demande principale en paiement d’arriéré de charges formée par le syndicat des copropriétaires ni ne se rattachent aux prétentions originaires de ce dernier par un lien suffisant, étant à cet égard précisé que le décompte de charges arrêté au 20 mars 2023 débute le 27 septembre 2021 et n’inclut aucune somme relative aux travaux litigieux de 2015 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires). 

Cependant, dès lors que ces demandes indemnitaires tendent à obtenir une compensation – même si le tribunal relève que la compensation n’est demandée qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à tout ou partie des demandes du syndicat et rejetterait sa propre demande en paiement d’une somme de 1.038,11 € à titre de trop versé arrêté à la date du 5 octobre 2023), elles sont recevables. 

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir déclarer irrecevables, vu la prescription et l’absence de lien suffisant avec ses demandes originaires, les demandes reconventionnelles de la société [W] ET FILS visant à obtenir réparation des désordres subis suite aux travaux de la courette effectués en 2015, réparation de son préjudice de jouissance en découlant et compensation.

Toutefois, dès lors que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 70 du code de procédure civile sont dans les débats et que le traitement des demandes indemnitaires litigieuses retarderait à l’excès le jugement sur le tout, il convient d’ordonner d’office et par mesure d’administration judiciaire la disjonction de l’instance enrôlée sous le n° 23/05079 en deux instances distinctes : 
- l’une relative aux demandes originaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème formées à l’encontre de la SCI [W] ET FILS et à la demande reconventionnelle de la SCI [W] ET FILS en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.038,11 €, sauf montant à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de trop versé arrêté à la date du 5 octobre 2023 (affaire maintenue au rôle de la 8ème chambre – charges de copropriété, sous le n° RG 23/05079)
- l’autre relative aux demandes de la SCI [W] et fils en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, ainsi que la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi (affaire redistribuée à une section de la 8ème chambre sous un n° de RG qui sera communiqué ultérieurement aux parties, avec la date de l’audience de mise en état à laquelle il sera appelé). 

2 - Sur les demandes accessoires 

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’incident, sera condamné aux dépens de l’incident. 

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI [W] ET FILS la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles. 

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

Il convient de renvoyer l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/05079 à la mise en état du 11 juin 2025 à 13h40 pour : 
- conclusions n° 2 de la SCI [W] ET FILS au plus tard le 30/04/25 ; 
- conclusions n° 2 du syndicat des copropriétaires au plus tard le 23/05/25 ; 
- avis des parties sur la clôture par message RPVA au plus tard le 06/06/25. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, 

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] visant à voir déclarer irrecevables, vu la prescription et l’absence de lien suffisant avec ses demandes originaires, les demandes reconventionnelles de la société [W] ET FILS visant à obtenir réparation des désordres subis suite aux travaux de la courette effectués en 2015 et réparation de son préjudice de jouissance en découlant, comme de compensation, 

Déclarons recevables les demandes de la SCI [W] ET FILS visant à voir : 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] à lui payer la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi, 
- Ordonner la compensation judiciaire de toute somme à laquelle la SCI [W] ET FILS pourrait être condamnée, avec les sommes dues au titre de la réparation des désordres et du trouble de jouissance subi consécutifs aux travaux de ravalement de la courette intérieure, 
 
Ordonnons d’office et par mesure d’administration judiciaire la disjonction de l’instance enrôlée sous le n° 23/05079 en deux instances distinctes : 
- l’une relative aux demandes originaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème formées à l’encontre de la SCI [W] ET FILS et à la demande reconventionnelle de la SCI [W] ET FILS en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.038,11 € à titre de trop versé arrêté à la date du 5 octobre 2023 (affaire maintenue au rôle de la 8ème chambre – charges de copropriété, sous le n° RG 23/05079), 
- l’autre relative aux demandes de la SCI [W] ET FILS en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Paris 10ème à lui payer la somme de 7.224,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts, à titre de réparation des désordres consécutifs aux travaux de ravalement de la courette, ainsi que la somme de 6.000,00 €, sauf montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi (affaire redistribuée à une section de la 8ème chambre sous un n° de RG qui sera communiqué ultérieurement aux parties, avec la date de l’audience de mise en état à laquelle elle sera appelée), 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] aux dépens de l’incident, 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 10ème à payer à la SCI [W] ET FILS la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] de ses demandes formées au titre des dépens de l’incident et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et de leurs autres demandes plus amples ou contraires, 

Renvoyons l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/05079 à l’audience de mise en état du 11 juin 2025 à 13h40 pour : 
- conclusions n° 2 de la SCI [W] ET FILS au plus tard le 30/04/25 ; 
- conclusions n° 2 du syndicat des copropriétaires au plus tard le 23/05/25 ; 
- avis des parties sur la clôture par message RPVA au plus tard le 06/06/25. 


Faite et rendue à [Localité 7] le 3 avril 2025.


La Greffière, La Juge de la mise en état