Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Copies exécutoires délivrées le:
à Me BILSKI et Me PORCHER 

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me AUDINOT


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 23/10743 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

N° MINUTE : 



Assignation du :
09 Août 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDERESSE

Madame [B] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Virginie AUDINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0674


DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LE DOME IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

S.A.S. LE DOME IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [L] possède l’usufruit de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ses enfants en sont les nus-propriétaires.

L’immeuble est constitué de plusieurs bâtiments numérotés de A à E. 

La société Jepstone est également propriétaire de plusieurs lots au sein de cet immeuble, et notamment du bâtiment C, constitué d’un atelier et d’un bureau, donnés en location à la société Secret Hunters. 

En novembre 2022, une cheminée a été érigée, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sur la toiture du bâtiment C. 


Cette situation a donné lieu à des nombreux échanges (correspondances, mises en demeure, réunions) entre Madame [B] [L], le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Le Dome immobilier, et la société Jepstone. 

Par courrier en date du 18 mai 2023, Madame [B] [L] a demandé à la société Le Dome immobilier d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir une résolution relative au démontage de la cheminée. Par le même courrier, elle s’est également portée candidate au conseil syndical. 

La convocation à l’assemblée générale du 22 juin 2023 n’a pas comporté la résolution proposée par Madame [B] [L], mais a fait mention de sa candidature au conseil syndical. 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2023, la résolution n° 18 a été votée à la demande de la société Jepstone. Cette résolution vise à modifier ou à habiller la gaine d’extraction de la ventilation installée sur la toiture du bâtiment C. 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, Madame [B] [L] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Paris 11ème, représenté par son syndic en exercice, la SAS Le Dome immobilier, (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), ainsi que la société Le Dome immobilier, afin de voir annuler la résolution n° 18 votée lors de l’assemblée générale du 22 juin 2023. Elle sollicite également du tribunal d’adjoindre la société Le Dome immobilier, en sa qualité de syndic de copropriété, de convoquer une nouvelle assemblée générale avec l’ordre du jour qu’elle avait initialement sollicité et de le voir condamner au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du refus abusif du syndic de copropriété d’inscrire la demande de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2024, Madame [B] [L] demande au tribunal de : 

« Vu l'article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, 
Vu l’article 10 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1382 du Code civil, 
Vu la jurisprudence y afférente, 

Juger recevable et bien fondée la demande de Madame [L], 

Juger valide la demande de résolution formulée par Madame [L] au syndic LE DOME IMMOBILIER le 18 mai 2023, 

Juger fautive comme abusive le refus du syndic LE DOME IMMOBILIER d’inscrire la résolution sollicitée par Madame [L] à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023, 

Par conséquent, 
Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que LE DOME IMMOBILIER de leurs demandes, fins et conclusions, 

Compte tenu de l’incidence de la résolution sollicitée par Madame [L] sur la résolution 18 adoptée en assemblée générale des copropriétaires et à laquelle Madame [L] a voté CONTRE, prononcer la nullité de ladite résolution 18 relative à l’habillage de la cheminée installée illégalement par la société JEPSTONE, 

Condamner le syndic LE DOME IMMOBILIER à convoquer à ses frais et dans les meilleurs délais une assemblée générale avec à l’ordre du jour la résolution sollicitée par Madame [L], à savoir la mise au vote de la ratification ou non de la cheminée installée sauvagement par la société JEPSTONE et son démontage ainsi que la remise en état d’origine du toit la soutenant, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
Se déclarer compétent pour liquider ladite astreinte en tant que de besoin, 

Condamner le syndic LE DOME IMMOBILIER à verser à Madame [L] des dommages et intérêts à hauteur de 3.000€ au titre du préjudice subi par cette dernière, 

Condamner le syndic LE DOME IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] in solidum à verser à Madame [L] une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, 

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : 

« Vu les dispositions des articles 64 et suivants du Décret du 17 mars 1967 ; 
Vu les dispositions des articles 10 et 11 du Décret du 17 mars 1967 ; 
Vu les dispositions de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965; 
Vu les dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile ; 
Vu les pièces versées aux débats ; 

Juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] recevable et bien fondé en ses demandes ; 

En conséquence : 
Débouter Madame [B] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

Condamner Madame [B] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] une somme de 3.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Condamner Madame [B] [L] aux entiers dépens de l’instance; 

Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ». 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mars 2024, la société Le Dome immobilier demande au tribunal de :

« A titre principal : 
Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, 
Subsidiairement : 
Ramener le préjudice allégué par Madame [L] à de plus justes proportions, 

En tout état de cause : 

Condamner Madame [L] à verser à la société LE DOME IMMOBILER la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024. 

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mai 2024, réitérées le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires indique qu’une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 23 avril 2024 au cours de laquelle les résolutions n° 18, 19 et 20, relatives au conduit de ventilation litigieux installé par la société Jepstone, ont été votées. Il demande donc la révocation de l’ordonnance de clôture afin de lui permettre de produire le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires et conclure à nouveau, en faisant valoir que la demande formée par Madame [B] [L] dans le cadre de la présente procédure est devenue sans objet.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 janvier 2025, Madame [B] [L] s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture en indiquant que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 est antérieure à la date de clôture de la procédure, puisqu’elle date du 28 mars 2024, et que le syndicat des copropriétaires pouvait donc régulariser de nouvelles conclusions avant l’ordonnance de clôture. 

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2024. 

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré, avant le 4 mars 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 ainsi que leurs observations écrites portant uniquement sur ce procès-verbal et sur l’éventuelle actualisation de leurs demandes en lien avec cet élément nouveau. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 803 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il ne révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ». 

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024. Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le même jour au cours de laquelle ont été votées des résolutions portant sur l’équipement litigieux, objet du présent litige. Les parties ont été autorisées à produire en délibéré le procès-verbal de cette assemblée générale ainsi que leurs observations et l’éventuelle actualisation de leurs demandes en lien avec cette nouvelle pièce. 

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture. 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
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Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique.

I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 formée par Madame [B] [L] :

Madame [B] [L] fait valoir que la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023, relative à l’habillage de la cheminée litigieuse, encourt la nullité car les travaux ont été faits sans autorisation. 

Elle soulève qu’en application des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à l’autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale ; ces dispositions sont d’ordre public ; l’accord du syndic ne peut se substituer à cette autorisation de l’assemblée générale ; à défaut d’accord, une remise en état des lieux peut être demandée. 

Elle indique que la cheminée d’extraction affecte une partie commune puisqu’elle a été réalisée par la société Jepstone sur la toiture commune aux bâtiments B et C (et non sur le seul bâtiment B) ; cette cheminée est imposante, disgracieuse et de grande envergure et le coude d’extraction est dirigé vers les fenêtres et la courette mitoyenne ; cette cheminée affecte, en outre, l’aspect extérieur de l’immeuble ; les travaux d’installation devaient donc faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas. Madame [B] [L] évoque notamment un rapport d’expertise du 29 juin 2023 établi par un expert de la Macif. 

De plus, la demanderesse souligne que cette construction, faite sans autorisation, constitue un trouble manifestement illicite ce qui oblige le syndic de copropriété à agir contre le copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété afin de faire cesser ce trouble. En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de copropriété n’a pas, dans ce cas, à demander à l’assemblée générale d’être autorisé à faire cesser le trouble dans le cadre d’une action judiciaire. La société Le Dome immobilier, syndic de copropriété, n’a rien fait en l’espèce. Par ailleurs, un second rapport du 30 août 2023 de l’expert de la Macif souligne que les solutions proposées par la société Jepstone pour faire cesser le trouble ne sont pas suffisantes. 

Dans le cadre de la note en délibéré transmise le 20 février 2025, Madame [B] [L] indique maintenir ses demandes. Elle soutient que si l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié ces travaux, il n’en demeure pas moins que le montage de la cheminée litigieuse ne respecte pas les normes et n’est pas conforme aux prescriptions sanitaires recommandées par les textes, dont le règlement sanitaire du département de [Localité 3]. Elle précise qu’en raison du non-respect de ces normes, elle continue de souffrir de problèmes respiratoires importants. 
Le syndicat des copropriétaires répond que la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 n’est pas motivée en droit puisque la demanderesse n’indique aucun fondement juridique au soutien de sa demande. 

Par ailleurs, il fait valoir que le vote de cette résolution n’est entaché d’aucune irrégularité permettant de demander sa nullité ; cette résolution a été votée à la majorité de l’article 25 ; le syndic de copropriété a informé les copropriétaires de la position de Madame [B] [L] lors de l’assemblée générale ; les différentes propositions d’habillage de la cheminée litigieuse ont été annexées à la convocation à l’assemblée générale, ce qui a permis la parfaite information des copropriétaires et leur vote en toute connaissance de cause. 

Par ailleurs, ce vote constitue une ratification a posteriori de travaux par les copropriétaires, ce qui produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable. En outre, en application du règlement de copropriété, les travaux de la cheminée ont été réalisés sur une partie commune spéciale pour laquelle le propriétaire unique du lot avait seul le droit de vote ; dès lors, ces travaux ne nécessitaient pas l’autorisation de l’assemblée générale.
 
De plus, le syndicat des copropriétaires souligne que les copropriétaires ont été également éclairés par le rapport du conseil syndical fait lors de cette assemblée générale ; d’ailleurs, Madame [B] [L] a voté en faveur de l’ensemble des membres composant ce conseil syndical ; elle était donc pleinement représentée par celui-ci. 

Enfin, les désordres dont fait état la demanderesse ne sont pas démontrés ; aucun copropriétaire ne s’est plaint de nuisances olfactives ou sonores liées à la réalisation de la cheminée ; l’air rejeté n’est pas dirigé vers les fenêtres de la demanderesse. 

Aux termes de sa note en délibéré du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires indique que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024, la résolution n° 18, ratifiant les travaux de mise en place de ventilation sur la toiture du bâtiment C, ainsi que la résolution n° 19, autorisant la société Jepstone à modifier l’habillage du conduit de ventilation par la mise en place de grilles d’aération, ont été votées et n’ont pas été contestées par Madame [B] [L]. Dès lors, le vote de ces deux résolutions rend sans objet les demandes formulées par Madame [B] [L] dans le cadre de la présente procédure. 

La société Le Dome immobilier reprend les mêmes éléments que ceux développés par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures. Il en est de même dans le cadre de sa note en délibéré communiquée le 7 février 2025.

***

La résolution n° 18 contestée de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 qui a été votée est rédigée comme suit : 

« RESOLUTION 18 : A la demande de la Société JEPSTONE : Proposition de modification ou d’habillage de la gaine d’extraction de ventilation installée sans autorisation par la société JEPSTONE sur la toiture du bâtiment C – A la charge de la société JEPSTON
Majorité : Article 25- Base de répartition : Charges communes générales

La société JEPSTONE a réalisé sans autorisation la mise en place d’une extraction de ventilation sur la toiture du bâtiment C.

Compte-tenu des nuisances causées par l’extraction, il a été demandé à la société GEPSTONE de proposer plusieurs options pour modifier l’actuelle sortie de ventilation.

Les propositions de modifications sont jointes à la présente convocation.

L’assemblée générale :
- après avoir pris connaissance des propositions annexées à la présente convocation et de l’avis du conseil syndical, 
et après avoir délibéré :
- décide de valider la proposition d’habillage numéro 2 pour la modification de l’habillage de la gaine d’extraction de ventilation sur la toiture du bâtiment C, à la charge de la société JEPSTONE.

Note d’information :
Concernant cette résolution, le syndic informe l’Assemblée générale pendant la séance de la réception d’une lettre de l’avocate de Madame [L] (Maître Elodie DENIS) en date du 15 juin 2023 rappelant : « le caractère illégal de l’installation par la société JEPSTONE sans autorisation de l’assemblée générale et dont la cheminée installée rejette l’air vicié de son espace directement sous les fenêtres des chambres et salles de bain du bâtiment A, dont l’appartement de Madame [L] ».
Madame [L] a demandé le 18 mai 2023 par courriel l’inscription d’une résolution consistant à se prononcer sur le démontage de l’installation de la cheminée par le biais d’une résolution.
Le syndic rappelle que toutes demandes d’inscription à l’ordre du jour sont à envoyer par courrier recommandé avant l’envoi de la convocation.

Résultat du vote :
Ont voté pour : 12 copropriétaires représentant 511 / 1000 tantièmes
Ont voté contre : 6 copropriétaires représentant 347 / 1000 tantièmes
Se sont abstenus : 4 copropriétaires représentant 82 / 1000 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 511 / 1000 tantièmes ».

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Madame [B] [L] n’a pas voté cette résolution et en conteste la validité dans le cadre de la présente procédure en premier lieu en ce que les travaux réalisés pour la mise en place de cette cheminée ont été faits sans autorisation. Elle précise, en outre, que cette cheminée est non esthétique et modifie l’aspect extérieur du bâtiment. 

Il n’est pas contesté en l’espèce que la cheminée d’extraction installée par la société Jepstone affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. A ce titre, ces travaux étaient donc soumis à l’autorisation préalable des copropriétaires. Il est également constant que ces travaux ont été réalisés sans obtenir cette autorisation. 

Il ressort des éléments produits au débat qu’informé par Madame [B] [L], le syndic de copropriété s’est rapproché de la société Jepstone et a fait les diligences nécessaires (courriers du 29 mars 2022, 7 décembre 2022 et 13 décembre 2022). Une réunion a eu lieu le 11 janvier 2023 entre la société Jepstone et l’exploitant du local, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Il résulte du compte rendu produit que : « le tuyau mis en place sur la toiture du bâtiment C est disgracieux, important (diam 85 cm) et son coude d’extraction est dirigé vers les fenêtres et la courette mitoyenne, il est aussi installé sans autorisation. 
Jepstone, le propriétaire du bâtiment C proposera des claustras isolant phoniquement pour cacher le tuyau, supprimer le coude et diminuer le niveau sonore. La solution devra être soumise à l’approbation de la prochaine AG ». 

C’est l’objet de la résolution contestée qui porte sur la modification ou l’habillage de la gaine d’extraction de ventilation installée selon différentes propositions, les copropriétaires ayant opté pour la solution d’habillage numéro deux. 

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2023 que la résolution a été votée à la majorité de l’article 25 ; les copropriétaires ont été informés de la position de Madame [B] [L] ; les différentes propositions d’habillage de la cheminée litigieuse ont été annexées à la convocation à l’assemblée générale, ce qui a permis la parfaite information des copropriétaires et leur vote en toute connaissance de cause. Il n’est dès lors démontré aucune irrégularité entachant ce vote. 

Par ailleurs, les copropriétaires ont voté pour l’habillage de la cheminée réalisée sans autorisation ce qui constitue une ratification a postériori des travaux et ce qui produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable. 

Dès lors, la résolution discutée ne peut encourir la nullité au motif que les travaux ont été réalisés sans autorisation. 

En second lieu, la demanderesse soutient que le montage de la cheminée litigieuse ne respecte pas les prescriptions sanitaires recommandées par les textes dont le règlement sanitaire du département de [Localité 3] en arguant du fait que l’air vicié s’évacue sous les fenêtres des chambres des autres logements. 

Il est produit deux rapports d’expertise réalisés à la demande de la Macif, assureur protection juridique de la demanderesse. Il est noté dans le premier rapport en date du 29 juin 2023, concernant l’aspect sanitaire : « la sortie de ventilation est au même niveau, voire légèrement en contrebas, que les fenêtres de Mme [L] (sans même évoquer les logements des étages supérieurs). 
Elle est placée à 4,20 m de la fenêtre la plus proche de Mme [L]. 
Le règlement sanitaire départemental, à l’article 63 indique : « L’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. L’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage ». 
Aucune disposition n’est prévue pour éviter une reprise d’air pollué. 
L’argument présenté par la société Jepstone émanant de son courrier du 16/12/2022 résulte d’un avis purement spéculatif. 
« Nos bureaux d’études nous ont précisé que le dimensionnement de la gaine pour le débit max mis en œuvre donne une vitesse résiduelle faible, de l’ordre de 5m/s : cette vitesse en sortie de gaine est conforme à la priorité acoustique mais offre aussi une forte dilution dans l’air extérieur, qui sans vitesse à 1m de la sortie se dirige naturellement vers le haut et non vers les fenêtres des résidents » ». 

L’expert précise que cet avis « ne tient pas compte de perturbations aérauliques courantes telles que les sous-pressions induites par le vent, des phénomènes de tourbillons propres à une cour intérieur ni de la stratification naturelle de l’air en l’absence de balayage de ventilation de la cour ». 

Dans son rapport du 2 octobre 2023, l’expert ajoute à son analyse qu’il « est donc indispensable que soient prévues des mesures compensatoires pour gérer les rejets d’air pollué. 
A la connaissance du syndic et selon des plans anciens qui nous ont été transmis par Mme [R] [fille de Madame [B] [L]], il n’existe pas de conduits disponibles dans le bâtiment qui pourraient permettre une passage alternatif ».

Il sera relevé que le premier rapport a été établi, hors la présence de la société Jepstone, sur la base d’une réunion unilatérale. En outre, le rapport ne fait état d’aucune donnée s’agissant de la qualité de l’air rejeté. 

Ce rapport semble conclure au non-respect du règlement sanitaire départementale, et notamment son article 63, en ce que la sortie de ventilation est placée à 4,20 m de la fenêtre alors que le texte prévoit une distance de huit mètres. Toutefois, il n’est produit aucun élément détaillé sur la prise de mesure réalisée. 

Par ailleurs, ce rapport ne semble pas tenir compte du fait que la pose d’une telle cheminée répond à une obligation règlementaire. En effet, il est versé aux débats un courrier du 16 décembre 2022 adressé par la société Jepstone dans lequel il est indiqué : « nous avons fait parvenir vos préoccupations auprès de notre locataire qui a été très réactif. Ce dernier, dans le cadre de l’exploitation de ce local commercial, et quelle que soit son activité, a une obligation de ventiler la totalité de la superficie du local afin de répondre aux normes de travail en vigueur. 
L’encadrement de cette obligation s’est fait sous le contrôle d’un architecte et de bureaux d’études. Nous vous confirmons donc que cette ventilation répond aux diverses normes et notamment aux normes acoustiques ». Il est joint à ce courrier le courriel rédigé par le locataire de la société Jepstone en date du 14 décembre 2022, duquel il ressort que « ce système de ventilation est nécessaire pour respecter la règlementation » et que la proposition d’une cheminée en toiture est une recommandation des bureaux d’études consultés. 

Dès lors, ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer, comme le soutient la demanderesse, que le montage de la cheminée litigieuse ne respecte pas les prescriptions sanitaires recommandées par les textes dont le règlement sanitaire du département de [Localité 3]. 

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 formée par Madame [B] [L] est mal fondée. 

De plus, l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 a voté les résolutions n° 18 et 18.1 suivantes :

« RESOLUTION 18 : A la demande de JEPSTONE, ratification des travaux de mise en place du conduit de ventilation sur la toiture du bâtiment C, réalisés par le locataire JEPSTONE, la société SECRETS HUNTERS en date du 28/10/2022 
Majorité : Article25 – Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

L'assemblée générale ratifie les travaux de mise en place du conduit de ventilation sur la toiture du bâtiment C, réalisés par le locataire de JEPSTONE, la société SECRET HUNTERS en date du 28/10/2022. 

Résultat du vote : 
Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant 441 / 1000 tantièmes 
Ont voté contre : 7 copropriétaires représentant 327 / 1000 tantièmes 
La majorité requise n’ayant pas été recueillie il y a absence de décision.

L’Assemblée Générale des copropriétaires n’ayant pas pu décider à la majorité prévue à l’article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l’Assemblée générale procède à un second vote à la majorité prévue à l'article 24. 

RESOLUTION 18.1 : Deuxième vote à la majorité simple (article 24) 
Majorité : Article24 – Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES 

Résultat du vote : 
Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant441 / 768 tantièmes
 
Ont voté contre : 7 copropriétaires représentant 327 / 768 tantièmes 
M. [N] [I] (51) représenté(e) par MME [R] [T], M. [L] [Y] (59) représenté(e) par MME [R] [T], INDIV [L] (69) représenté(e) par M. [R] [C], INDIV [L] [B] & [Y] (53) représenté(e) par MME [R] [T], INDIV [L]/[R] (52) représenté(e) par M. [R] [C], MME [R] [T] (20), M. [R] [C] (23) 
 
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées, soit 441 / 768 tantièmes ». 

Par ailleurs, cette même assemblée générale des copropriétaires a également voté les résolutions n° 19 et 19.1 suivantes : 

« RESOLUTION 19 : Autorisation à donner à la société JEPSTONE pour la modification d'habillage du conduit de ventilation par la mise en place de grilles d'aération 
Majorité : Article25 – Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES 
 
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition n°1 de modification de l'habillage du conduit de ventilation par la mise en place de grilles d'aération, décide de valider la proposition d'habillage n°1. 
 
Les travaux seront réalisés dans les règles de l'art, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, et aux frais exclusif de la société JEPSTONE. 

Résultat du vote : 
Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant 441 / 1000 tantièmes 
Ont voté contre : 7 copropriétaires représentant 327 / 1000 tantièmes La majorité requise n’ayant pas été recueillie il y a absence de décision. 

L’Assemblée Générale des copropriétaires n’ayant pas pu décider à la majorité prévue à l’article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l’Assemblée générale procède à un second vote à la majorité prévue à l'article 24. 

RESOLUTION 19.1 : Deuxième vote à la majorité simple (article 24) 
Majorité : Article24 – Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES 

Résultat du vote :
Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant 441 / 768 tantièmes 
Ont voté contre : 7 copropriétaires représentant 327 / 768 tantièmes 
M. [N] [I] (51) représenté(e) par MME [R] [T], M. [L] [Y] (59) représenté(e) par MME [R] [T], INDIV [L] (69) représenté(e) par M. [R] [C], INDIV [L] [B] & [Y] (53) représenté(e) par MME [R] [T], INDIV [L]/[R] (52) représenté(e) par M. [R] [C], MME [R] [T] (20), M. [R] [C] (23) 
 
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées, soit 396 / 768 tantièmes ». 

Ainsi, en votant la résolution 18.1, les copropriétaires ont expressément ratifié les travaux de montage de la cheminée réalisés sans autorisation par la société Jepstone sur la toiture du bâtiment B. 

Par ailleurs, la résolution 19.1 ainsi que les photographies produites par la société Le Dome immobilier montrent que le conduit sous forme de cheminée installée sur la toiture du bâtiment a été retiré et remplacé par une grille. 
 
En outre, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 n’a fait l’objet d’aucun recours, ce qui rend ces décisions définitives. 

En conséquence, le vote des résolutions 18.1 et 19.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 a privé d’effet la résolution 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 contestée par Madame [B] [L]. Sa demande d’annulation est donc devenue de ce fait sans objet. 

S’agissant de la demande de Madame [B] [L] de voir condamner la société Le Dome immobilier à convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour la mise au vote de la ratification ou non de la cheminée installée sans autorisation par la société Jepstone et son démontage ainsi que la remise en état d’origine du toit la soutenant, et ce sous astreinte, aucune disposition du statut de la copropriété ne permet au tribunal d’ordonner à un syndic de convoquer une assemblée générale en vue de la ratification de travaux. 


Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

Au surplus, le vote des résolutions 18.1 et 19.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024 rend également sans objet cette demande formée par Madame [B] [L]. 

II - Sur la responsabilité de la société Le Dome Immobilier et la demande de dommages et intérêts formée par Madame [B] [L] :

Madame [B] [L] indique qu’en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le syndic a commis un abus fautif en refusant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2023 sa demande de voir démonter la cheminée litigieuse. 

La demanderesse indique avoir demandé au syndic de copropriété, par courrier du 18 mai 2023, d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir sa demande de voir démonter la cheminée ; elle a également demandé au syndic jusqu’à quelle date elle pouvait faire cette demande d’inscription et la réponse lui avait été donnée (date butoir au 22 mai 2023) ; le syndic de copropriété n’a cependant pas inscrit cette demande à l’ordre du jour alors qu’il en avait connaissance puisqu’il a inscrit sa candidature au conseil syndical faite par le même courrier. 

De plus, ce n’est que lors de l’assemblée générale que le syndic de copropriété indiquera que la demande formée par Madame [B] [L] n’était pas faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Selon la demanderesse, le refus du syndic de copropriété est donc abusif. 

Elle soutient subir un préjudice que la société Le Dome Immobilier devra lui indemniser du fait de la persistance de la situation et du maintien en place de la cheminée litigieuse, ce qui l’incommode au quotidien en termes esthétique et de salubrité. 

Le syndicat des copropriétaires répond que le courrier de la demanderesse du 18 mai 2023 ne respecte pas le formalisme imposé par les articles 10 alinéa 1er et 64 du décret du 17 mars 1967 ; les notifications doivent être faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; les demandes d’inscription à l’ordre du jour formées par un copropriétaire doivent répondre au formalisme de l’article 64 du décret précité ; or, Madame [B] [L] a adressé sa demande par courrier électronique simple, ce que la demanderesse ne conteste pas ; le syndic de copropriété n’a donc commis aucune faute en ne prenant pas en compte de cette demande. 

De plus, le fait que le syndic ait fait preuve de souplesse en procédant à l’ajout du nom de la demanderesse sur la liste des candidats au conseil syndical ne permet pas de couvrir l’irrégularité formelle de la demande initiale. 
 
Par ailleurs, le syndic de copropriété n’est pas tenu d’inscrire à l’ordre du jour les demandes insusceptibles de faire l’objet d’un vote, ainsi que les demandes rédigées en termes vagues. La demande de Madame [B] [L] ne constitue pas une résolution en tant que telle et aucun projet de résolution n’a été joint à sa demande. Ainsi, se prononcer sur le démontage de la cheminée reviendrait à autoriser ou non un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; or, ces demandes ont trait à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent, en application de l’article 17 du décret de 1967, être notifiées, lorsqu’elles sont à l’initiative d’un copropriétaire, au syndic accompagné d’un projet de résolution ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

La société Le Dome immobilier soutient, quant à elle, avoir fait toutes les diligences nécessaires en multipliant les courriers à la société Jepstone, en mettant à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2023 le vote de la validation des travaux de reprise sur la cheminée, et elle ajoute que, ce faisant, les copropriétaires ont ratifié implicitement les travaux. 

Elle soutient n’avoir commis aucune faute en refusant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la demande de Madame [B] [L] et reprend pour en justifier les arguments développés par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures. 

En outre, elle estime que Madame [B] [L] ne démontre pas le préjudice qu’elle allègue, ni dans son existence, ni dans son quantum. La demanderesse soutient subir un préjudice esthétique. Toutefois, les travaux prévus par la société Jepstone visaient à habiller la gaine d’extraction de la ventilation et donc à mettre fin à l’inesthétisme de cette cheminée. 

A titre subsidiaire, la société Le Dome immobilier indique que, si le tribunal retenait l’existence d’un préjudice, il devrait ramener à de plus juste proportion les demandes indemnitaires faites par Madame [B] [L]. 

***

L’article 10 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic porte à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblées les questions qui peuvent lui être notifiées « à tout moment » par un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical. Si la ou les questions notifiées « ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ». Il appartient ainsi au syndic d’apprécier si la question qui lui a été notifiée peut matériellement, ou non, être inscrite à la prochaine assemblée générale ou si elle doit au contraire être inscrite à l’assemblée suivante. 

L’alinéa 3 de cet article prévoit, en outre, que « le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° de l’article 11 », à savoir notamment lorsque le projet de résolution porte sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : 
[…]
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […] ».
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

Ainsi, le copropriétaire, qui demande au syndic de copropriété de voir inscrite à l’ordre du jour une résolution portant sur les travaux réalisés par un autre copropriétaires sur les parties communes, doit joindre à sa demande un projet de résolution. 

En l’espèce, Madame [B] [L] a écrit au syndic de copropriété un courrier en date du 18 mai 2023 dans lequel elle indique « vous proposez à l’Assemblée un habillage tout aussi immonde de cette cheminée, vous voudrez bien lui demander de se prononcer également sur le démontage de cette installation par le biais d’une résolution. […] Vous voudrez bien joindre cette lettre ainsi que les pièces jointes à la convocation de l’AG ». 

La société Le Dome Immobilier a répondu le 19 mai suivant « le projet a été finalisé ce matin […] pour cette demande, comment souhaitez-vous l’intégrer à l’ordre du jour ? un vote, une information ? ». Le lendemain, la demanderesse indiquait en réponse « oui, dans mon esprit, se prononcer sur une résolution, c’est bien procéder à un vote. Vous voudrez bien demander aussi la remise en état du toit comme à l’origine ». 

La demande de Madame [B] [L] peut s’analyser comme une demande de résolution à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette résolution portait sur le démontage de la cheminée installée sans autorisation ou sur la ratification a posteriori de ces travaux. Elle était donc soumise au vote selon la majorité prévue à l’article 25 et de ce fait cette demande devait être accompagnée d’un projet de résolution ce qui n’a pas été le cas. 

De surcroît, il n’est pas contesté que la demande de Madame [B] [L] a été formalisée par un courrier électronique simple, alors que l’article 10 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 impose une notification au syndic de la ou des questions qu’un copropriétaire souhaite voir inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale, le courrier électronique simple adressé au syndic par Madame [B] [L] ne répondant pas aux formes des notifications qui sont seules admises par les articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 (lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lettre recommandée électronique qualifiée dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégralité des données, la sécurité ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9). 

Dès lors, il n’est pas démontré que le refus du syndic de copropriété d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2023 ait été fautif en l’absence de respect des prescriptions prévues par les articles susmentionnés. 

Par ailleurs, à supposer le refus du syndic de copropriété fautif, Madame [B] [L] ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien direct avec cette faute, et ce d’autant plus que les travaux litigieux ont fait l’objet d’une ratification a posteriori par le vote de la résolution 18.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2024.

En conséquence, la demande de Madame [B] [L] sera rejetée. 



Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Madame [B] [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Le Dome Immobilier la somme de 2.000,00 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 23 avril 2024,

DÉCLARE sans objet la demande d’annulation de la résolution 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 22 juin 2023, formée par Madame [B] [L], 

DÉCLARE sans objet la demande formée par Madame [B] [L] tendant à voir condamner la société Le Dome immobilier à convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour la mise au vote de la ratification ou non de la cheminée installée sans autorisation par la société Jepstone et son démontage ainsi que la remise en état d’origine du toit la soutenant, sous astreinte, 

DÉBOUTE Madame [B] [L] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Le Dome Immobilier au paiement de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Madame [B] [L] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et à la société Le Dome Immobilier la somme de 2.000,00 € chacun, soit au total 4.000,00 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [B] [L] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/10743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RIN

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025.

La Greffière Le Président