Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître SCHODER Eric


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître HERVE Philippe

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GKO

N° MINUTE : 
7






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 2 avril 2025


DEMANDEUR
Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître HERVE Philippe, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDERESSE
Madame [V] [W] [N] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

comparante et assistée de Maître SCHODER Eric, avocat au barreau de Paris, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 Janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GKO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2006, M. [F] [D] a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [W] [N] épouse [X] sur des locaux (un appartement et une cave n°34) situés au [Adresse 3]) à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros et d'une provision pour charges de 79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6395 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [W] [N] épouse [X] le 17 avril 2023.

Par assignation du 26 septembre 2024, M. [F] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [W] [N] épouse [X] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 715 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,10 635 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience en date du 25 novembre 2024. Mme [V] [W] [N] épouse [X] a cependant sollicité un renvoi, qui lui a été accordé, compte tenu de sa demande d'aide juridictionnelle en cours d'examen.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 janvier 2025, M. [F] [D], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2024, s'élève désormais à 12 760 euros. Il ajoute qu'eu égard à ces revenus, Mme [V] [W] [N] épouse [X] n'est pas en capacité de régler son arriéré locatif et son loyer courant. Eu égard au décompte actualisé de sa créance, il ressort néanmoins que cette dernière s'est acquittée de ses loyers de novembre et décembre 2024 et que, par suite, il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] expose que les sommes sollicitées antérieurement au 26 septembre 2021 doivent être considérées comme prescrites. D'après elle, le montant de sa dette locative s'élève à la somme de 6 824 euros.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] soutient également que la résiliation judiciaire du bail ne peut être sollicitée en référée.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] ajoute ne plus percevoir les APL depuis deux ans, la CAF devant, d'après elle, procéder à un rappel de 425 euros par mois pendant 24 mois, lequel permettrait de solder la dette locative.

Elle indique exercer la profession de chauffeur VTC et percevoir la prime d'activité. Mme [N] épouse [X] justifie également avoir à sa charge un enfant âgé de 11 ans.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Subsidiairement, elle demande le bénéfice de délais pour quitter les lieux.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
 
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

M. [F] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


En vertu de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due et qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l'encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 23 juin 2006 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024 pour la somme en principal de 6395 euros au titre des loyers et charges dus pour la période de mars 2021 à mars 2024 inclus, détaillant de manière précise pour chaque mensualité le montant du loyer et de la provision sur charges, et mentionnant en première page le montant mensuel actuel de loyer (630 euros) et des charges locatives (85 euros), de sorte que Madame [V] [W] [X] a été en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Le moyen tiré de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la prescription d'une partie de la dette n'est pas sérieux dans la mesure où les règlements réguliers effectués par le locataire, mentionnés dans le décompte annexé au commandement de payer, s'imputent sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil.

Par ailleurs, et suivant le décompte actualisé versé en procédure par le demandeur, la somme de 6395 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 26 mars 2024 et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite eu égard au décompté actualisé au 31 décembre 2024 produit par le bailleur.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [V] [W] [N] épouse [X] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 354 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [V] [W] [N] épouse [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [F] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 décembre 2024, Mme [V] [W] [N] épouse [X] lui devait la somme de 12 760 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [W] [N] épouse [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [W] [N] épouse [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 715 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [W] [N] épouse [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2006 entre M. [F] [D], d'une part, et Mme [V] [W] [N] épouse [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] face) à [Localité 6] est résilié depuis le 27 mai 2024,

CONDAMNE Mme [V] [W] [N] épouse [X] à payer à M. [F] [D] la somme de 12 760 euros (douze mille sept cent soixante euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,

AUTORISE Mme [V] [W] [N] épouse [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 354 euros (trois cent cinquante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [W] [N] épouse [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mai 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [W] [N] épouse [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [V] [W] [N] épouse [X] sera condamnée à verser à M. [F] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE les parties du surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [F] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [W] [N] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et celui de l'assignation du 26 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 02 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge