Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [M] [K] [P]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/10462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J2V

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 02 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. d’HLM ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de Paris, 

DÉFENDERESSE
Madame [M] [K] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée, 


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 avril 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier







Décision du 02 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J2V


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2022, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [K] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 283,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 244,56 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [M] [K] [P] le 1er juillet 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [M] [K] [P] ainsi qu'à la séquestration de tous les meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à libération des lieux,347,12 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 janvier 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée, s'élève désormais à 455,18 euros, terme du mois de décembre inclus. 

La SA ELOGIE-SIEMP expose que le loyer mensuel s'élève à hauteur de 455,18 euros. Elle indique que la locataire ne paye pas en totalité la partie résiduelle du loyer qui est très faible. Elle indique qu'il existe de nombreux trouble attesté par les voisins. Elle ajoute qu'elle ne disposait pas de l'information concernant l'hospitalisation de la locataire. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [K] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La SA ELOGIE-SIEMP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA ELOGIE-SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [M] [K] [P].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.





En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 31 juillet 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 244,56 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 06 janvier 2025, Mme [M] [K] [P] lui devait la somme de 455,18 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Toutefois, en l'absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 347,12 euros.

Mme [M] [K] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 335.39 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.




4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [K] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté de la dette et des troubles de voisinage, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mai 2022 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d'une part, et Mme [M] [K] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], bâtiment 01) est résilié depuis le 1er octobre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [M] [K] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [M] [K] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,



DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [K] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [K] [P] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 347,12 euros (trois cent quarante-sept euros et douze centile) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [M] [K] [P] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [K] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et celui de l'assignation du 7 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge