Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/03450 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOFD





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[U] [C], [B] [S]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [C], 
comparante en personne

Monsieur [B] [S]
non comparant, ni représenté

demeurant 15 rue de Bruxelles - Logt.5 - 28110 LUCÉ


D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date 03 octobre 2018, HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] un logement à usage d'habitation situé 15 rue de Bruxelles logement 5 28110 LUCE, pour un loyer mensuel initial d’un montant de 300,83 € outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT EURELIEN a fait assigner Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 en vue d'obtenir la résiliation du bail, le départ des locataires sous huitaine, à défaut leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique et la condamnation solidaire au paiement, en sus des intérêts légaux, et outre l'octroi d'une astreinte, qui sera le cas échéant liquidée par le juge de céans, de l'arriéré de la dette locative d’un montant de 1.104,21€, des mensualités dues du 1er septembre 2024 jusqu'au jugement à intervenir, d'une indemnité d'occupation et d'une somme au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens comprenant le commandement de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, L’OPH HABITAT EURELIEN - représenté par son conseil - maintient ses demandes et sollicite de voir prononcer la résiliation du contrat aux torts des locataires et d'ordonner leur départ des lieux sous huitaine; à défaut d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assitance de la force publique et d'un serrurier ; de les condamner à une astreinte d'un montant de 10 €; qui sera liquidée le cas échéant par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, de condamner solidairement Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] au paiement d’une somme actualisée d’un montant de 1.537,66 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir; et des mensualités dues du 1er septembre 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir, de les condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d'une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Madame [U] [C] régulièrement citée à étude est comparante et reconnaît tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l'arriéré locatif, mais elle demande à bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation.

Monsieur [B] [S] également régulièrement cité à étude est ni présent ni représenté à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025. 
MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.




II. SUR BIEN FONDE DES DEMANDES :

- sur la résiliation:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

Concernant le délai de la clause résolutoire, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le décompte produit en l'espèce par l’OPH HABITAT EURELIEN révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 1.537,66 € au 17 janvier 2025. 

Ni Madame [U] [C] ni naturellement Monsieur [B] [S], qui est non comparant, ne contestent l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. 

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation au paiement de la somme de 1.537,66 €.

Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.
De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

-Sur les délais de paiement:

L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l'espèce au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016), pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts". De son côté, l'article 1343-5 du même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues"

En l'espèce, il convient de constater, que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que les locataires se sont efforcés de régulariser partiellement sa situation en s'acquittant des loyers et provisions sur charges les trois mois précédent l'audience.

Madame [U] [C] justifie à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, les locataires seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions, qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il est précisé, que Madame [U] [C] a été déposée un dossier de demande de traitement de sa situation de surendettement. 

Des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif s’appliqueront dans l'attente des mesures décidées par la commission de surendettement.

Il est rappelé aux parties que, en application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la procédure ; 

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] à verser à HABITAT EURELIEN la somme de 1.537,66 € (mille cinq cent trente sept euros et soixante-six centimes) selon décompte du 17 janvier 2025, incluant l'échéance du mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;

AUTORISE Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 50 € chacune et une 31ème mensualité, qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;






RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :
-jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures,
-jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire 
- toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

RAPPELLE que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 03 octobre 2018 entre HABITAT EURELIEN et Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception;

dans l'hypothèse de cette résiliation, 

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] à payer à L’OPH HABITAT EURELIEN le solde de la dette locative ;

AUTORISE l’OPH HABITAT EURELIEN, à défaut pour Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement du 15 rue de Bruxelles logement 5 28110 LUCE, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] à verser à l’OPH HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
et en tout état de cause,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties

REJETTE la demande formée par l’OPH HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [C] et Monsieur [B] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME