Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 25/00012 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GO2T





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[M] [T],
[R] [P],
[Z] [W], en sa qualité de caution solidaire







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

Monsieur [I] [N]
né le 20 Septembre 1949 à MESLAY LE GRENET (28120),
demeurant 14 route du Mesnil - 27330 ST PIERRE DU MESNIL
représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [M] [T],
demeurant 28 rue Faubourg Guillaume - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [P],
domicilié : chez Chez Monsieur [Z] [W], 35B rue de Chalezeule - 25000 BESANCON
non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [W], en sa qualité de caution solidaire,
demeurant 35B rue de Chalezeule - 25000 BESANCON
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *











EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2018, Monsieur [I] [N], a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] un appartement situé 1 rue Saint Séverin, lieu-dit « Le Grand Bérou » - 28120 MESLAY LE GRENET, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 790,00 €. 

Par un écrit signé le même jour, Monsieur [Z] [W] s'est porté caution solidaire. 

Le 28 février 2024, les locataires ont informé Monsieur [I] [N] de leur départ du logement, et le 03 juin 2024, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 décembre 2024 (à personne pour Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W], et établissement d'un procès-verbal de vaines recherches – article 659 du Code de procédure civile pour Monsieur [R] [P]), Monsieur [I] [N] a assigné Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1103, 1104 et 1728 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T], et Monsieur [Z] [W] en qualité de caution solidaire, à lui payer : 
- 3694,50 € au titre des frais de remise en état du logement, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait règlement ;
- 790 € au titre du loyer échu et impayé de mai 2024 ; 
- 2 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 03 juin 2024 ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [I] [N], représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et s'en remet à ses écritures. Il indique qu'au départ des locataires, il a été constaté que le terrain n'était pas entretenu, le compteur d'eau n'était pas accessible du fait de la végétation, le portail automatique et la grille d'entrée étaient dégradés, de sorte qu'il a été contraint d'effectuer des travaux de remise en état du bien avant de pouvoir le proposer de nouveau à la location. 

Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] ne sont ni présents ni représentés à l'audience. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2024.


MOTIFS : 

Sur l'absence de comparution des défendeurs :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile. 


Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 


Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. 

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [Z] [W] le 23 février 2018 que ce dernier s'est engagé à garantir « le paiement de toutes sommes dues au titre de ce bail et notamment les loyers accessoires dettes, les charges récupérables, les réparations locatives, les indemnités d'occupation, les sommes dues au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre la LOCATAIRE », pour la durée du bail ainsi que son renouvellement ou sa tacite reconduction mais dans la limite de 9 années. Selon cet acte, la caution est donc tenue jusqu’au 23 février 2027.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du courrier de préavis du 28 février 2024 adressé par Madame [M] [T] au bailleur que Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] ont donné leur préavis le 01 mars 2024, pour une période de 3 mois, conformément au délai prévu au contrat de bail (p.6) et non contesté par les locataires. À ce titre, Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] étaient donc tenus au paiement des loyers et charges du logement jusqu'au mois de mai 2024 inclus. Or, il ressort des éléments transmis par le demandeur que le loyer du mois de mai 2024 n'a pas été réglé, de sorte qu'au titre des loyers, il reste du par les défendeurs la somme de 790 €.

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 790 € au titre des loyers impayés du mois de mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.


Sur la demande en paiement des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries et l'entretien courant des jardins privatifs.

En l'espèce, Monsieur [I] [N] sollicite le paiement par les défendeurs de la somme de 3694,50 euros au titre des dégradations locatives, au titre des défauts suivants : 
 - 281,00 euros de facture d'entretien de la chaudière et de ramonage ; 
 - 2117,50 € de travaux de réparation du portail automatique ; 
 - 480,00 € de travaux de peinture ; 
 - 816 € d'entretien d'espaces verts





* Sur l'entretien de la chaudière et les frais de ramonage : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 19876, le locataire est obligé d'assurer l'entretien général du logement, ainsi que des équipements mentionnés dans le bail, dont notamment la chaudière et les conduits de cheminée. 

En outre, le contrat de bail signé par les parties précise en page 9 qu'il appartient aux locataires, au titre de leurs obligations, de faire ramoner à leurs frais les cheminées et gaines de fumée aussi souvent qu'il en sera besoin, et en fin de location, sur réquisition du bailleur, de justifier du ramonage et du paiement du coût de ces opérations, par la production de quittances. 

En l'espèce, Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] n'apportent aucun justificatif permettant d'établir qu'ils ont rempli leurs obligations en procédant à l'entretien de la chaudière et des conduits de cheminé. Au contraire, Monsieur [I] [N] produit une facture en date du 31 août 2024 pour l'entretien complet de la chaudière fioul, le ramonage de l'insert et du conduit de l'insert, pour un montant total de 281 €.

Dès lors, il convient de retenir que les locataires et la caution seront solidairement tenus de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 281 € au titre de l'entretien de la chaudière et des frais de ramonage.

* Sur les travaux de réparation du portail automatique

Il ressort de l'état des lieux d'entrée établi le 24 février 2018 qu'au titre des équipements « 16-EXTERIEURS TERRAIN » apparaît, en page 16, « 1 barrière d'entrée en bois sur armature métallique à 2 vantaux et ouverture fermeture par télécommande et mécanisme SOMFY - état neuf ». 

Dans le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 03 juin 2024, en présence de Monsieur [I] [N] et Monsieur [R] [P], il est relevé, en page 7 : « Le mécanisme automatique du portail est descellé et ne fonctionne pas. Le portail est affaissé et présente une déformation ». 

Monsieur [I] [N] produit une facture établie le 24 juillet 2024 pour la réflexion d'un portail deux battants en mauvais état, et le remplacement de la motorisation défectueuse d'un portail double, avec les frais d'installation sur site, d'un montant total de 2117,50 euros. 

Dès lors, il convient de retenir que les locataires et la caution seront solidairement tenus de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 2117,50 euros au titre des travaux de réparation du portail automatique. 

* Sur les travaux de peinture 

Monsieur [I] [N] produit une facture établie le 15 août 2024 par A.C. ISOLBAT, « service à la personne tout travaux » pour la réalisation des travaux intérieurs suivants, au sein du logement mis en location, pour un montant total TTC de 480,00 € : 
« - rebouchage des griffures dans plusieurs pièces 
- peinture blanche sur panneau entier des parties concernées
- rebouchage des trous dans plusieurs pièces – idem peinture
- nettoyage et remise en peinture plafond cuisine et salon 
- réparation des carreaux cassés sur fenêtre sous-sol et grenier »

Pour déterminer si le coût de ces travaux est imputable aux locataires, il convient de comparer les états des lieux d'entrée et de sortie. 

Il ressort de l'état des lieux d'entrée établi le 24 février 2018 que l'état des peintures des murs et des plafonds lors de l'arrivée dans les lieux de Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] étaient dans un bon état général, l'état des lieux d'entrée relevant même à plusieurs endroit une peinture neuve : séjour : murs et plafond en parfait état (p2) ; entrée : murs peinture blanche neuve, en bon état (p2) ; WC : murs peinture blanche neuve, en bon état (p2) ; Salle de bain : peinture blanche lavable, neuve, en bon état (p3) ; cuisine : murs, peinture blanche neuve, en parfait état - plafond, peinture blanche neuve, en bon état (p3) ; les deux chambres : murs peinture blanche neuve, en bon état - plafond, idem murs (p4) ; 

Dans le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 03 juin 2024, il est noté « des traces notamment au plafond » dans la cuisine (p3), et « des traces de griffures » sur les mur de la cuisine (p3), des deux chambres (p4), qui justifient la mise à la charge des locataires de travaux de rénovation pour procéder au rebouchage des trous et la remise en peinture de ces zones. 

Toutefois, il est également relevé à différents endroits de la maison « un état normal d'entretien » s'agissant des carrelages du sol et des murs (salle de bain et cuisine (p3)), et une peinture légèrement défraîchie. Monsieur [R] [P] et Madame [M] [T] sont restés presque 6 ans dans les lieux, et l'état défraîchi des peintures est imputable non pas à une négligence ou une mauvaise utilisation des lieux par les locataires, mais à une usure normale du logement, après plusieurs années. En outre, il convient également de souligner, s'agissant des frais relatifs à la « réparation des carreaux cassés sur fenêtre sous-sol et grenier » qu'au niveau des menuiseries du grenier, il était déjà relevé, lors de l'état des lieux d'entrée et donc avant l'arrivée des défendeurs, la présence dans le grenier de 6 carreaux fendus (p6), et que lors de l'état des lieux de sortie, il n'est pas constaté la présence de carreaux cassés au niveau du sous-sol, de sorte que ces réparations ne peuvent être mises à la charge des locataires. 

Dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de réduire la somme sollicitée par Monsieur [I] [N] pouvant être mise à la charge des locataires et de la caution solidaire, à un montant de 150 euros. 

* Sur l'entretien des espaces verts

Comme rappelé précédemment, il appartient aux locataires de procéder à l'entretien courant des jardins privatifs du logement. Les frais relatifs à celui-ci peuvent ainsi être imputés aux locataires défaillants au titre des réparations locatives. 

Il ressort du procès-verbal de constat du 03 juin 2024 que « le terrain n'est pas entretenu », et que « le compteur d'eau n'a pu être trouvé en raison de la végétation de même que l'aération de l'assainissement » (7). Ce défaut d'entretien du jardin ressort également des photographies jointes au procès-verbal, sur lesquelles il peut être constaté que la pelouse n'est pas tondue et remonte très haut, certaines herbes folles dépassant même le haut de la barrière délimitant le terrain, et que des mauvaises herbes poussent sur le pignon de la maison. 

Monsieur [I] [N] produit une facture établie le 22 août 2024 par DURE ASSISTANCE, paysagiste, d'un montant total de 816 euros, pour la remise en état du terrain, la tonte du gazon, le débroussaillage de la surface et le ramassage et évacuation des déchets. 

Dès lors, il convient de retenir que les locataires et la caution seront solidairement tenus de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 816,00 euros au titre des travaux d'entretien des espaces verts. 

Au total, Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] seront ainsi solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [N], au titre des dégradations locatives, une somme totale s'élevant à 3364,50 €. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 24 décembre 2024. 


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W], parties perdantes dans ce litige, seront condamnés aux dépens. 

Il convient cependant de préciser que le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 03 juin 2024 n'entre pas dans les dépens, conformément à l'article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que si l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 




L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [N] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] à lui verser une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 790 € (SEPT CENT QUATRE-VINGT DIX EUROS) au titre des loyers et charges du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 3364,50 € (TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de l'assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P], Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Eugénie LALLART