Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/03520 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOJE





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[O] [K]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [K],
demeurant 26 rue de Chartres - Cage B - Logement n°5 - 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT-SYMPHORIEN
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *

















RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 octobre 2017, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [O] [K] un appartement situé 26 rue de Chartres logement n°5 Cage B 28700 AUNEAU, pour un loyer mensuel de 525,29 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés et invoquant des troubles du voisinage, l'OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN a fait assigner Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécutoire :

la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire pour non-paiement des loyers et charges et jouissance non paisible des lieux loués ;le départ sous huitaine de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef, à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut pour Madame [O] [K] de partir volontairement, l’intéressée pourra y être contrainte ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 30 € par jour de retard avec liquidation de l’astreinte par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;Condamner Madame [O] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN : la somme de 3.037,37 pour arriéré de loyers et charges au 8 novembre 2024une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective des lieux et de la restitution des clés ;outre 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;
A l’audience du 21 janvier 2025, l'OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3.423,84€ ;

Le bailleur social précise que les troubles du voisinage persistent.

Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice signifié par dépôt à étude le 14 novembre 2024, Madame [O] [K] n'est ni présente ni représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RESILIATION :

 - sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location...".

Il ressort de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1729 du code civil mentionne que : “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 

De même, l'usage paisible des lieux loués est également une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par l’OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3.423,84€ au 17 janvier 2025. 

Madame [O] [K], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Le diagnostic social fait apparaître, que Madame [K] vit avec ses trois enfants et qu’il s’agit de la quatrième procédure pour non-paiement des loyers à son encontre.

En outre, il résulte des pièces produites que la locataire a un comportement de nature à occasionner des troubles anormaux de diverses nature perturbant gravement la tranquillité des habitants de l’immeubles.

Une plainte a été déposée le 14 juillet 2024 pour des faits s’étant produits relate que la veille alors que Madame [K] rentrait chez elle en état d’ébriété manifeste, son chien bien que maintenu en laisse était libre de ses mouvements et s’est montré agressif envers des voisins qui tentaient d’accéder à l’immeuble.

Les agissements de Madame [K] contreviennent au règlement de sécurité et de salubrité de l’immeuble.

La gravité des manquements aux obligations découlant du bail et du règlement de sécurité et de salubrité de l’immeuble est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Il est le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l'OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN, arrêté à la date du 17 janvier 2025, que la dette locative s'élève à la somme 3.423,84 €, après déduction des frais de poursuite. 

Madame [O] [K], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (14 novembre 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Par ailleurs, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation en deniers ou quittances valables d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La société HABITAT EURELIEN, Madame [O] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2017entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN et Madame [O] [K] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé 26 rue de Chartres logement n°5 Cage B 28700 AUNEAU, aux torts exclusifs de la locataire et à la date du 11 septembre 2024 ; 

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés sous huitaine à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN la somme de 3.423,84 € (trois mille quatre cent vingt-trois euros et quatre-vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au 17 janvier 2025 et incluant l’échéance de décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation en deniers ou quittances valables d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN de ses demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à La société HABITAT EURELIEN une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME