Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/03524 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOJI





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[B] [F] épouse [J], [V] [J]

Préf28






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représenté par Maitre Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [F] épouse [J],

Monsieur [V] [J],

demeurant tous deux 16 rue de la Belle Arrivée - 28310 TOURY
non comparants, ni représentés



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 3 janvier 2023 à effet du 1er décembre 2022 à effet, L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] un local à usage d’habitation situé au 16 rue de la Belle Arrivée 28310 TOURY, pour un loyer mensuel de 557,60 € € outre provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 2.410,43 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 27 novembre 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 11 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

A l’audience du 21 janvier 2025, L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- de voir prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires; 
- d'ordonner leur départ sous huitaine du jugement à inervenir;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, assortie d'une astreinte de 60€ par jour de retard mise à leur charge, qui sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES;
- de les condamner solidairement au paiement :
- de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8.040,50 € outre les mensualités échues du 1er septembre 2024 au jour du jugement à intervenir, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour du prononcé du jugement à intervenir jusqu'au jour de la libération effective du logement, 
-de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- le tout avec intérêts au taux légal;
- aux dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l'appui de ses demandes, l'HABITAT EURELIEN fait valoir qu'il est opposé à des délais compte tenu de l'importance du montant de la dette locative.

Pour le surplus, il convient de se référéer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J], bien que régulièrement cités à étude, n'étaient ni présents, ni représentés. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit six semaiens au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le , soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au bail prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En outre, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi

En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.410,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] n'ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative"

En l'espèce, L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.465,11 € (dix mille quatre cent soixante cinq euros et onze centimes) à la date du 17 janvier 2025. 

Il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 

le bailleur s'oppose à tous délais.

En conséquence, les locatires seront donc condamnés solidairement à verser à L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN cette somme de 10.465,11 € ( dix mille quatre cent soixante cinq euros et onze centimes) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Il sera rappelé que la solidarité matrimoniale ne cesse qu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes de l’état civil. 





IV. SUR LES DELAIS ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L'EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] ne sont pas présents, ni représentés pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire et L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN sollicite l'expulsion, en outre en leur absence aucun élément ne permet de connaître leur situation financière.

Le diagnostic social et financier n'apporte pas davantage de renseignement sur les possibilités de mettre en place un échéancier.

Enfin depuis la loi du 27 juillet 2023, il n'est plus possible d'accorder d'office une suspension des effets de la clause résolutoire. 

En conséquence, aucun délai ne sera accordé et l’expulsion des locataires sera ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à pour organiser leur départ et assurer son relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Compte tenu de l'absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. En revanche, il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2022 entre l'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN et Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] concernant le local à usage d’habitation situé au 16 rue de la Belle Arrivée 28310 TOURY aux torts des locataires sont réunies à la date du 28 janvier 2024, date de la résiliation du bail;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] à verser à l'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 10.465,11 € (dix mille quatre cent soixante cinq euros et onze centimes) (décompte arrêté au 17 janvier 2025, incluant l'échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] à payer à l'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'ils auront mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE l'OPH de l'Habitat d'Eure et LOIR dénommé HABITAT EURELIEN du surplus de ses demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [B] [F] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE L'OPH de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME