Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 2 avril 2025

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION




RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/06675 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLIP

MINUTE n° : 2025/213

DATE : 02 Avril 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT



DEMANDERESSE

S.C.I. OREGON, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Me Jean-joël GOVERNATORI, avocat au barreau de GRASSE



DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA GRAND BLEU, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Jean-jacques DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS pris en la personne de son syndic en exercice, la société CAP IMMO SUD, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Renaud ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Le Syndicat des copropriétaires ESTIVALES II pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Elric HAWADIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Le Syndicat des copropriétaires LE CAPRICORNE pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ADAM-ARTIS, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Me Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN








DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à 
Me Renaud ARLABOSSE
Me Jean-jacques DEGRYSE
Me Jean bernard GHRISTI
Me Jean-joël GOVERNATORI
Me Elric HAWADIER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Renaud ARLABOSSE
Me Jean-jacques DEGRYSE
Me Jean bernard GHRISTI
Me Jean-joël GOVERNATORI
Me Elric HAWADIER

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente du 25 juillet 2016, la SCI OREGON a fait l'acquisition auprès de la SARL BOULOURIS COTE PINS des parcelles cadastrées section AX numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] constituant le lot 124 de la copropriété RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS située sur la commune de [Localité 14].

Suivant un acte authentique de scission de l'état descriptif du même jour, la parcelle AX [Cadastre 3] a été divisée en deux parcelles, désormais référencées section AX numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], la parcelle AX [Cadastre 6] restant dans l'assiette de la copropriété RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS tandis que la parcelle AX [Cadastre 7], propriété de la SCI OREGON, a été exclue de la copropriété.

L'acte de vente du 25 juillet 2016 stipule un rappel d'une servitude conventionnelle de passage consentie sur les parcelles AX [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], fonds servants, au profit des parcelles AX [Cadastre 6] et [Cadastre 7], fonds dominants. La copropriété LE HAMEAU DES PINS est édifiée sur les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 5].

Par ordonnance rendue le 15 mars 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a désigné un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la SARL BOULOURIS COTE PINS et de la RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS aux fins notamment de vérifier la réalité de l'empiétement dénoncé par la copropriété LE HAMEAU DES PINS, de dire si le portillon installé dans la même zone que l'empiétement allégué ouvre sur les parties communes de l'ensemble immobilier du HAMEAU DES PINS, et dans l'affirmative de dire si cet accès repose sur un droit de passage des propriétaires de la parcelle AX [Cadastre 3] sur la parcelle AX [Cadastre 1], outre de décrire les travaux à réaliser pour remédier à l'empiétement et pour fermer l'accès susvisé en remplaçant le portillon par une clôture continue.

Par ordonnance de référé du 20 novembre 2019 rendue à la demande de la SCI OREGON, les opérations d'expertise ont été étendues à cette dernière mais sa demande d'extension de mission a été rejetée.

Monsieur [O] [U], l'expert désigné, a déposé son rapport le 19 février 2024.

Soutenant que sa parcelle AX [Cadastre 7] est enclavée et par exploits de commissaire de justice des 13 et 27 août 2024, la SCI OREGON a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD, ainsi que deux copropriétés du voisinage, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE CAPRICORNE, pris en la personne de son syndic en exercice la société ADAM-ARTIS, et le syndicat des copropriétaires ESTIVALES II, pris en la personne de son syndic en exercice la société ADAM-ARTIS, aux fins principales de désignation d'un expert avec mission habituelle en matière de désenclavement. Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 24/06675.

Par exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la SCI OREGON a fait assigner le syndicat des copropriétaires ESTIVALES II en la personne de son véritable syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, aux fins de jonction à l'instance principale et aux mêmes fins de désignation d'un expert. Cette instance, enrôlée sous le numéro RG 24/08184, a été jointe à l'instance principale RG 24/06675 sous ce dernier numéro à l'audience du 18 décembre 2024.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025 après jonction, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l'audience du 26 février 2025, la SCI OREGON sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 682 et suivants du code civil, outre de prononcer la jonction des procédures, de :
DESIGNER un expert judiciaire avec la mission classique en la matière, qui sera notamment chargé de :
constater l'enclavement de la parcelle AX [Cadastre 7], propriété de la SCI OREGON,se rendre sur place en présence de toutes les parties, vérifier toutes les solutions possibles et les comparer,vérifier les origines de l'ensemble des propriétés concernées,dresser un plan détaillé,rechercher le tracé le plus court et le moins dommageable aux fins de procéder au désenclavement de la parcelle AX [Cadastre 7],vérifier la faisabilité des solutions proposées,fournir au tribunal les éléments permettant de fixer les indemnités allouées aux propriétaires des fonds servants, en contrepartie du droit de passage ;
DIRE que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS de l'ensemble de ses demandes ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires ESTIVALES II de l'ensemble de ses demandes ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CAPRICONE de l'ensemble de ses demandes ;

RESERVER les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025 après jonction, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l'audience du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sollicite de :

A titre principal, DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à référé quant à la demande d'expertise de la société OREGON ;

DEBOUTER la société OREGON de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, PRENDRE acte de ses plus expresses protestations et réserves ;

En toute hypothèse, CONDAMNER la société OREGON à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER la société OREGON aux entiers dépens.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 dans l'instance RG 24/06675, auxquelles il se réfère à l'audience du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE BOULOURIS COTE PINS, représenté par son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD, sollicite, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
Lui donner acte de ses protestations et réserves ;
Réserver les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025 après jonction, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l'audience du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE CAPRICORNE, pris en la personne de son syndic en exercice la société à responsabilité limitée SAS ADAM-ARTIS, sollicite, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :

Débouter la SCI OREGON de ses demandes et dire n'y avoir lieu à référé à son encontre ;
Subsidiairement et à défaut, lui donner acte de ses protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise formée par la SCI OREGON ;
Réserver les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025 après jonction, reprenant ses dernières écritures et auxquelles il se réfère à l'audience du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires ESTIVALES II, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD, sollicite, au visa des articles 682 et suivants du code civil et 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal, DIRE n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise de la SCI OREGON ;
DEBOUTER la SCI OREGON de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, PRONONCER sa mise hors de cause ;

En tout état de cause, CONDAMNER la SCI OREGON à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire, lui DONNER ACTE de ses protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise formée par la SCI OREGON ;

RESERVER les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


DISCUSSION

La requérante fonde sa demande de désignation d'un expert sur l'article 145 du code de procédure civile, selon lequel « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Elle soutient que les questions relatives à l'état d'enclave volontaire de la SCI OREGON et à la division du fonds sur le fondement de l'article 684 du code civil relèvent du fond et non du référé, ne pouvant ainsi remettre en cause son motif légitime à solliciter une expertise en matière de désenclavement. Elle ajoute que l'état d'enclave volontaire ne peut être retenu en l'espèce en l'absence de constructions effectuées sur la propriété empêchant l'accès à la voie publique, l'état d'enclave résultant en effet de la seule division des fonds depuis l'origine. Elle précise d'ailleurs que, dans l'hypothèse où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, à savoir sur la parcelle AX [Cadastre 6], elle pourrait prétendre à une action en désenclavement sur le fondement de l'article 682 du code civil laquelle n'a pas à être nécessairement dirigée contre les propriétaires des seuls fonds contigus.

Le syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS soutient principalement qu'aucune modification de l'état des lieux n'est intervenue selon le rapport d'expertise judiciaire et que l'accès aux parcelles AX [Cadastre 6] (copropriété RESIDENCE COTE PINS) et [Cadastre 7] (propriété SCI OREGON) se fait par l'usage de la servitude conventionnelle consentie. Il fait observer que la servitude légale de passage de l'article 682 du code civil ne peut être réclamée par celui qui s'est volontairement enclavé et que c'est le cas en l'espèce par la division de la parcelle AX [Cadastre 3] en deux parcelles AX [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Il met en avant l'application de l'article 684 du code civil relatif à la division du fonds enclavé et selon lequel la servitude de passage ne pourrait s'opérer que sur la parcelle AX [Cadastre 6]. Il en conclut l'absence d'intérêt à agir de la requérante à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE CAPRICORNE prétend à titre principal à l'application de l'article 684 du code civil de sorte qu'il ne peut être concerné par l'action en désenclavement, également du fait de l'éloignement des parcelles en litige. Il en conclut à l'absence d'intérêt légitime à agir en désignation d'expert.

Le syndicat des copropriétaires ESTIVALES II soutient l'absence d'état d'enclave, à raison de la situation d'enclave volontaire. Subsidiairement, il estime que les accès à la voie publique de la copropriété ESTIVALES II sont indépendants et différents de ceux de la SCI OREGON ainsi que des copropriétés LE HAMEAU DES PINS et BOULOURIS COTE PINS, et qu'à aucun moment une solution de désenclavement n'est évoquée par le rapport d'expertise judiciaire et par l'assignation de la SCI OREGON, laquelle ne possède aucun intérêt à agir contre la copropriété ESTIVALES II.

Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l'échec.

En l'espèce, il est établi que l'exercice de la servitude conventionnelle est toujours d'actualité, le rapport d'expertise judiciaire ayant noté que l'assiette de la servitude de 1975 n'a pas été modifiée, qu'elle reste de 6 mètres depuis l'[Adresse 11] et qu'elle aboutit à l'ancienne propriété [J] (AX [Cadastre 10]). Il est précisé que l'assiette de l'actuelle parcelle de la SCI OREGON est intégralement incluse dans cette dernière parcelle.

La requérante invoque un accès rendu malaisé à son fonds depuis la copropriété BOULOURIS COTE PINS. Elle ne produit aucun élément en ce sens mais l'expert judiciaire semble le confirmer en notant l'absence de voie de desserte contiguë au fonds de la SCI OREGON.

Toutefois, il sera relevé que la servitude conventionnelle de passage consentie par la copropriété LE HAMEAU DES PINS demeure active si bien qu'une expertise serait inutile à son égard.

Les syndicats défendeurs sont bien fondés à soutenir que l'acte de division n'a prévu aucune disposition quant à l'accès de la parcelle AX [Cadastre 7] issue de la division, qu'ainsi l'article 684 du code civil est applicable et que toute action de la SCI OREGON fondée sur l'application de l'article 682 du code civil est manifestement vouée à l'échec.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires RESIDENCE COTE BOULOURIS et à la SCI OREGON de prévoir l'accès à la parcelle de cette dernière, sachant que la servitude conventionnelle reste applicable. Une expertise afin de trouver d'autres solutions de désenclavement est ainsi totalement inutile.

Il sera en outre relevé que l'expert judiciaire a mentionné :
la volonté de déplacer la procédure d'empiétement, dont l'enjeu est de 2500 euros de clôture, sur le désenclavement d'un terrain détaché de sa copropriété d'origine, volonté qualifiée de totalement inopérante et exclue par le juge des référés par ses décisions du 20 novembre 2019 et du 19 septembre 2023 ;malgré les très nombreuses correspondances visant à dessaisir l'expert de sa mission, l'absence de tout nouvel argument technique, juridique, issu des pièces fournies ou de la situation des lieux depuis le dépôt du pré-rapport.
De ce fait, la SCI OREGON ne justifie pas d'un motif légitime d'établir la preuve de faits en lien avec un litige potentiel, qui à ce stade paraît manifestement voué à l'échec.

Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de désignation d'un expert et la SCI OREGON sera intégralement déboutée de ses demandes. Les demandes tendant à donner acte des protestations et réserves, en particulier du syndicat des copropriétaires RESIDENCE COTE BOULOURIS, sont sans objet.

Il ne peut être réservé les dépens dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain. Par application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI OREGON, partie perdante, sera condamnée aux dépens des deux instances jointes.

Il n'est pas équitable de laisser aux syndicats des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS et ESTIVALES II la charge de leurs frais irrépétibles de sorte que la SCI OREGON sera condamnée, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :
au premier, impliqué dans une procédure avec la SCI OREGON depuis 2017, la somme de 2500 euros ;au second, la somme de 1000 euros.
Les deux syndicats défendeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes de ce chef.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI OREGON et la DEBOUTONS de l'intégralité de ses demandes.

CONDAMNONS la SCI OREGON aux dépens de l'instance.

CONDAMNONS la SCI OREGON à payer au syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SCI OREGON à payer au syndicat des copropriétaires ESTIVALES II, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,