Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/02310 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6CX

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], dont le siège social est situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 23 486 519,79 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 4] 

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR


ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [Z], [B], [O], [N] [E], né le 26 juin 1932 à [Localité 12] (75), domicilié [Adresse 2], décédé le 20 novembre 2015 à [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 11]

Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques
DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 octobre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [Z] [B] [O] [N] [E] était propriétaire indivisaire des lots numéros 1116, 1689 et 1690 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 10], sise [Adresse 1] à [Localité 8].
Il est décédé le 20 novembre 2015 et, ses héritiers seraient en INDE mais non localisés.
Par ordonnance du tribunal judiciaire de NANTERRE en date du 12 septembre 2023, la succession de M. [Z] [E] a été déclarée vacante et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a été nommée curateur à la succession.
Par acte de commissaire de Justice en date du 14 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 13] BOURG, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès qualité, devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de : 
Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,
Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :
• 14 305,67 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, AP MAITRE OEUVRE DE CONCEPTION et Prov./Chg courante 01/01/2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 623,93 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 6 novembre 2019, date de la mise en demeure,
Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.
Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La DNID, en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.
Dispensée de ministère d’avocat, elle a déclaré s’en rapporter à Justice par courrier du 23 septembre 2024. 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 13] BOURG produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le relevé de propriété concernant M. [Z] [E] qui indique les tantièmes représentés par les lots numéros 1116, 1689 et 1690 dans la copropriété;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2017, 8 juin 2018, 14 juin 2019, 13 septembre 2019, 16 novembre 2020, 30 juin 2021, 29 novembre 2021, 20 juin 2022 et 12 juin 2023,
- un extrait du règlement de copropriété,
- les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,
- et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2024 sur la période du 6 février 2019 au 1er janvier 2024, provision charges courantes et cotisation fonds travaux 1er trimestre 2024 et AP MAITRE OEUVRE CONCEPTION inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 305,67 euros.
A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote du montant de la cotisation au fonds travaux loi ALUR pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.
Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées sur la période du 6 février 2019 au 1er janvier 2024, AP MAITRE OEUVRE DE CONCEPTION et provision charges courantes 1er trimestre 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 13 803,30 euros (= 14 305,67 € - 38,55 € - 38,55 € - 38,56 € - 38,56 € - 38,02 € - 38,03 € - 38,03 € - 38,04 € - 39,14 € - 39,14 € - 39,13 € - 39,13 € - 39,49 €).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il n’est pas justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 6 novembre 2019. Cette lettre ne peut donc pas être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dûs à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dûs depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, pas sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, e non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la DNID es qualité, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
En conséquence, la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] réclame une somme de 623,93 euros au titre des frais de recouvrement.
Les frais des mises en demeure et leurs relances n’apparaissent pas fondées en ce qu’il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi ainsi que les intérets de retard. 
Les frais d’assignation constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.
En conséquence, il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : 
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.
CONDAMNE la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 13 803,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024 sur la période du 6 février 2019 au 1er janvier 2024, AP MAITRE OEUVRE DE CONCEPTION et provision charges courantes 1er trimestre 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 14 mars 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1 300,00 euros à titre de dommages et intérêts; 
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LE PARC DU PETIT BOURG de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; 
CONDAMNE la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [E], aux entiers dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 
Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,