Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/06053 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCOU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :


Syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III dont le siège social est situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL AG-IDF - ABRI GESTION, Société à responsabilité limitée au capital de 10 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 517 421 103, dont le siège social est Service Syndic [Adresse 1],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,


DEMANDEUR


ET :


Monsieur [Y] [X] [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,


DEFENDEUR









COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [X] [B] [Z] est propriétaire des lots 89, 282, 330 et 901 dépendant de la copropriété RESIDENCE TALMA III située [Adresse 4] à [Localité 3].

Par assignation en date du 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III, représenté par son syndic la SARL AG-IDF – ABRI GESTION, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
le recevoir en son action et l'en déclarer bien fondé,condamner M. [Y] [Z] à lui payer les sommes de :. 10.106,22 euros au titre des charges impayées arrêtées 1er avril 2024, appel de fonds 01/04/24-30/06/24 et fonds travaux plan pluriannuel inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 480,50 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 juin 2023, date de la mise en demeure,rejeter toute demande de délais,si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,condamner M. [Y] [Z] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Y] [Z], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 6 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème appel de fonds 2020 à l'appel de fonds du 2ème trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 mai 2019, 14 décembre 2020, 16 juin 2021, 12 mai 2022, 25 mai 2023 et 23 mai 2024,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er avril 2024, provision appel de fonds 01/04/24-30/06/24 et fonds travaux plan pluriannuel inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10.106,22 euros. 

Il convient de relever que n'est pas produit le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux de canalisation des eaux usées correspondant aux sommes réclamées le 12/05/2022, 308,12 + 4,10, soit 312,22 euros à déduire du montant total de la créance.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III s’élève à la somme de 9.794,00 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/07/2020 (3ème appel de fonds 2020) au 1er avril 2024 (appel de fond 01.04.24 au 30.06.24 et fonds travaux plan pluriannuel) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, date de l'assignation, à défaut de production de la preuve d'envoi de la mise en demeure du 27 juin 2023.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 3 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Y] [Z] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en date du 17 mai 2021, au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2020, appel provisionnel et fonds travaux du 2ème trimestre 2020 inclus. 

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [Y] [Z] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 980,00 euros en réparation de son préjudice. 

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III sollicite la somme de 480,50 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, il ne peut être fait droit à cette demande. En effet, il ne produit ni la mise en demeure préalable à la lettre de relance du 5 mars 2021 ni celles des mises en demeures postérieures et le "suivi de dossier de recouvrement" est une prestation qui constitue un acte d'administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaire RESIDENCE TALMA III  sera de sa demande au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [Y] [Z], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [Y] [Z] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III la somme de 9.794,00 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/07/2020 (3ème appel de fonds 2020) au 1er avril 2024 (appel de fond 01.04.24 au 30.06.24 et fonds travaux plan pluriannuel) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 3 mai 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III la somme de 980,00 euros à titre de dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III de sa demande au titre des frais de recouvrement 

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE TALMA III en application de l’article 700 du code de procédure civile 


CONDAMNE M. [Y] [Z] aux dépens 

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me [R] [M], pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,