Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/03181 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAY3

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], dont le siège social est situé [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL EGIDE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro 809 931 884 - [Adresse 2], 

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR


ET :

Madame [L] [B] [H], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

DEFENDERESSE










COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [H] est propriétaire des lots numéros 28 et 111 au sein de l’immeuble en copropriété [Localité 7] SAUVAGE sise14 [Adresse 10] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 avril 2024, le [Adresse 11] [Adresse 3] SAUVAGE, représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner Mme [L] [H] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de : 

- Condamner Madame [L] [H] à payer au [Adresse 12] la somme de 9.611,01 euros au titre des charges de copropriété impayées au 9 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec interéts au taux legal sur la somme de 6.55153 euros à compter du 30 mai 2023, date du commandement de payer et sur la totalité à compter de la date de signification des présentes
- Ordonner la capitalisation des interéts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,
Vu l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l ’article 90 de la Loi du I3 juillet 2006 n° 2006-872, 
- Condamner Madame [L] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires de la Résidence [Localité 7] SAUVAGE la somme de 800,41 euros en règlement des frais de recouvrement,
- Condamner Madame [L] [H] à payer au [Adresse 12] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intéréts,
Vu l ’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Madame [L] [H] à payer au Syndicat des Coproprietaires de la Résidence [Localité 7] SAUVAGE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles
- Ordonner l’exécution provisoire,
- Condamner Madame [L] [H] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [L] [H], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 12] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [H], qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
- le procès-verbaL de l’assemblée générale du 4 janvier 2022, 29 septembre 2022, 22 novembre 2022, 11 mai 2023, 
- les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,
- un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 9 janvier 2024 sur la période du 08 mars 2021 au 9 janvier 2024, provisions 01/2024 à 03/2024, appel de fonds travaux 01/01/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 611,01 euros. 
A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées sur la période du 8 mars 2021 au 9 janvier 2024, provisions 01/2024 à 03/2024, appel de fonds travaux 01/01/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 9 611,01 euros. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 6 551, 53 euros à compter du commandement de payer en date du 30 mai 2023 et à compter de l’assignation introductive d’instance, pour le surplus.


Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Mme [L] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 3] SAUVAGE réclame une somme de 800,41 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fonder les frais de relance ou de mise en demeure en ce qu’il n’est pas justifié des modalités d’envoi de celles-ci. 
De même, les frais de remise avocat et huissier ne sont pas justifiés en ce qu’il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles. 


Seuls apparaissent fondés les frais de commandement de payer. 


En conséquence, Mme [L] [H] sera condamnée à payer au [Adresse 12] la somme de 227,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : 
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 3] SAUVAGE la somme de 9.611,01 euros au titre des charges impayées sur la période du 8 mars 2021 au 9 janvier 2024, provisions 01/2024 à 03/2024, appel de fonds travaux 01/01/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 sur la somme de 6551, 53 euros date du commandement de payer et pour le surplus à compter du 26 avril 2024, date de l’assignation en justice et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au [Adresse 11] [Adresse 3] SAUVAGE la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts; 

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au [Adresse 12] la somme de 227,78 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 3] SAUVAGE la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer les entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,