Tribunal Judiciaire · JCP Amiens Référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS 
Chambre de proximité
[Adresse 2]
[Localité 3] 


JCP Amiens Référé

N° RG 25/00002 - N° Portalis DB26-W-B7J-IF7Y





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
DU 03 Avril 2025


[G] [T][F], [G] [M]

C/


[N] [V]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


A l'audience publique des référés, de ce tribunal judiciaire, tenue le 03 Mars 2025, mise à disposition le 3 avril 2025 ; 


PRESIDENTE : Madame Isabelle RAMEAU

GREFFIÈRE : Madame Agnès LEROY, lors des débats et Manon MONDANGE, lors de la mise à disposition,



DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T]-[F] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [M] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par la SELARL WACQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’Amiens



ET :




DÉFENDEUR(S) :



Madame [V] [N]
[Adresse 6]
non comparante, ni représentée




Date des débats : 03 Mars 2025



Vu la citation introductive d'instance en date du 07 Janvier 2025 et entre les parties susvisées.
Expédition délivrée le 03.04.2025 
à la SELARL WACQUET
 Préfecture


Exécutoire délivré le 03.04.2025
à la SELARL WACQUET








RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet le 11 mai 2012, Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] ont, par l’intermédiaire d’un mandataire dûment agréé (DUO IMMOBILIER AIVS), donné à bail à Madame [V] [N] (ci-après la locataire) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] (80), pour un loyer mensuel initial de 467,65 euros et des provisions sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 mars 2024, Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer pour la somme en principal de 4 218,33 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] ont fait assigner Madame [V] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de : 
* constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ; 
* dire que les lieux devront être libérés par la locataire et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;
* autoriser la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls ; 
* ordonner à Madame [V] [N] de communiquer trois créneaux auxquels elle se trouverait disponible dans un délai de cinq jours à compter de la notification de la décision à intervenir et de permettre l’accès effectif au logement donné à bail au créneau qui sera retenu par les bailleurs ;
* assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;
* condamner la locataire à titre provisionnel au paiement : 
- d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ; 
- de la somme de 5 577,57 euros au titre de l’arriéré locatif;
- de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- des entiers dépens de la procédure. 

L’affaire a été appelée, après relevé de caducité, à l’audience du 3 mars 2025 à l’occasion de laquelle:

Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent le montant de la dette à la somme de 11669,48 euros, quittancement du mois de janvier 2025 inclus. Il précise que le comportement adopté par la locataire cause des nuisance aux occupants des logements situés en-dessous de celui de Madame [V] [N]. 

Madame [V] [N], bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 17 octobre 2024, n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que la locataire bénéficie d’une AEB, et d’une mesure d’AEMO pour son fils. La locataire indique que son logement serait insalubre sans en avoir justifié auprès des travailleurs sociaux. Elle serait en procédure de reconnaissance d’inaptitude professionnelle.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

En l’espèce, le bail prenant effet le 11 mai 2012 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non justification de la souscription d'une police d'assurance dans un délai d'un mois à compter du commandement d'en justifier ou en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le12 mars 2024, pour la somme en principal de 4 218,33 et prévoyant un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Il convient d'en tirer les conséquences et de relever que depuis cette date : 
- Madame [V] [N] occupe sans droit ni titre les lieux : il y a donc lieu d'ordonner à celle-ci de libérer le logement dans les conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de l'expulser avec l’assistance de la force publique et d'autoriser la séquestration de ses meubles selon les modalités précisées au dispositif ;

- Madame [V] [N] est débitrice envers Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de la condamner au paiement, à titre provisionnel, du montant des indemnités d'occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux. 

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation fera l'objet d'une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s'était poursuivi.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] produisent un décompte démontrant que Madame [V] [N] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11669,48 euros à la date du 17 février 2025. 

Madame [V] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera donc condamnée à verser à Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] cette somme de 11669,48 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 pour la somme de 5 577,57 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Aux termes de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. (...) Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 


Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, les bailleurs demandent que soit ordonné à Madame [V] [N] de communiquer trois créneaux auxquels elle se trouverait disponible dans un délai de cinq jours à compter de la notification de la décision à intervenir et de permettre l’accès effectif au logement donné à bail au créneau qui sera retenu par les bailleurs, et d’ assortir cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Il ressort des pièces fournies au dossier qu’à la suite d’un dégats des eaux causé par une infiltration en façade de l’immeuble donné à bail, les demandeurs ont mandaté un professionnel pour intervenir au domicile de Madame [V] [N]. Ce professionnel n’a pu accéder qu’une seule fois dans ledit logement. Au vu du nombre important de cafards présents dans ledit logement, il a refusé d’intervenir. La locataire refuse depuis de laisser ledit professionnel accéder aux locaux loués.
Il résulte de l'article 1353 du Code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

De plus, selon l’article L 131-1 du Code de procédure civile, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Conformément au paragraphe 3 de l’article L 131-2 Code de procédure civile, une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l'espèce, les bailleurs n’apportent pas la preuve de l’inaction de la locataire ni la preuve de la délivrance d’une ou plusieurs mises en demeure justifiant sa condamnation sous astreinte d'exécuter ses obligations et justifiant le non respect de ces obligations. 

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G], la locataire sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent et vu l'urgence :

CONSTATE la recevabilité des demandes de Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2012 entre Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] et Madame [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] (80) sont réunies à la date du 13 mai 2024 pour non paiement des loyers et charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ;






DIT N’Y AVOIR LIEU à accorder à Madame [V] [N] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il leur plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] à titre provisionnel la somme de 11669,48 euros (décompte arrêté au 17 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 pour la somme de 5 577,57 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE les demandeurs du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; 

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à Madame [M] [G] et Monsieur [T]-[F] [G] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.


 La Greffière, La Vice-Présidente,