Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00066 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J5VQ 

Minute N° : 25/00178 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :03/04/2025



























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DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Mme [S] [B], munie d’un pouvoir régulier


DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparant, non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2012, l’Office public de l’Habitat de la Ville d’[Localité 5] au droit duquel vient la SA GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [P] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 243,07 euros.

Par un avenant du 29 mars 2021, le bailleur a acté le changement de locataire du bien susnommé au profit de Monsieur [U] [J].

Par exploit du 12 septembre 2024, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [J] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 461,13 euros outre les frais arrêtés au 06 septembre 2024.

Ce commandement faisait également sommation à l’intéressé de justifier de la souscription d’une assurance habitation relatif au bien loué.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 23 décembre 2024, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON statuant en qualité de juge des référés aux fins de:

- de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- d'expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- de condamnation du locataire à lui payer à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 647,20 euros dus à la date du 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal ;

- de condamnation du locataire à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire outre le coût d’une assurance habitation ; soit 403,925 euros ;

- de condamnation du locataire à lui payer les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

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L'affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025, lors de laquelle la SA GRAND DELTA HABITAT, a soutenu oralement le bénéfice de ses écritures et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, Monsieur [U] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.
Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

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Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] le 24 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF a été saisie le 29 juillet 2024, de la situation d'impayés locatifs, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
•    le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
•    le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
•    l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

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Au cas d'espèce, le contrat de bail contient en son article 4-5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.
Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [U] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 12 novembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 12 novembre 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 23 mars 2012, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Ainsi, après examen des décomptes produits par la SA GRAND DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date du 12 novembre 2024, est fondée à hauteur de 647,20 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de l’assignation.

3) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de GRAND DELTA HABITAT à compter du 12 novembre 2024, et Monsieur [U] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s'accroisse.

A défaut d'un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l'expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

 4) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 13 novembre 2024, Monsieur [U] [J] a causé un préjudice à la SA GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privée de son logement. Il convient donc d'octroyer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, il convient ainsi de condamner Monsieur [U] [J] à verser à titre provisionnel à GRAND DELTA HABITAT, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, et à compter du 13 novembre 2024, lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation, et incluant le coût d’une assurance locative, le locataire n’en n’ayant pas justifié au terme du délai fixé par le commandement de payer qui faisait également commandement de fournir un tel justificatif.
 
PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 23 mars 2012 consenti à Madame [P] [W], changement de locataire par avenant au 29 mars 2021 pour Monsieur [U] [J], et portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 8]

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 novembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 12 novembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [U] [J] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons Monsieur [U] [J] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 647,20 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, arrêtés au 12 novembre 2024, somme assujettie au taux d'intérêt légal à compter de la date de l’assignation, 23 décembre 2024 ;

Autorisons l'expulsion de Monsieur [U] [J] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, l'intéressé pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Disons qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [U] [J] à payer à GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire d’un montant de 403 92 et ce à compter du 13 novembre 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

Disons que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

Condamnons Monsieur [U] [J] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge