Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00077 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J5HK 

Minute N° : 25/00185 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :03/04/2025





























DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Mme [X] [P], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 9] [Adresse 6]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 février 2024, avec prise d’effet reportée au 29 février 2024, La SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [G] [Z] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 614,91 euros, charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 604,15 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 septembre 2024, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [G] [Z] un commandement de payer la somme totale de 1166,22 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2024, et correspondant aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, Madame [G] [Z] par acte de commissaire de justice délivré à personne le 28 novembre 2024 aux fins de :
Constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;D'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; Condamnation de Madame [G] [Z] a lui régler la somme de 1295, 60 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 28 novembre 2024, outre les loyers échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêt judiciaire à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil ; Condamnation de Madame [G] [Z] à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer, surloyer et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;Condamnation de Madame [G] [Z] aux dépens. 
A l'audience du 04 mars 2025, la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, Madame [G] [Z], défenderesse, n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

Compte tenu du défaut de comparution du défendeur régulièrement assigné, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au tribunal avant l'audience.

A l'audience du 04 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action 

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 29 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience, fixée au 04 mars 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 10] a été avisé le 29 août 2024 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. 

Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 14 février 2024 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, rédigée comme suit : «à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer en principal et charges, du versement du dépôt de garantie, et six semaines après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en mairie, et resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.» 

La SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [G] [Z], le 03 septembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1166,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés. 

Il ressort du décompte produit par La SCIC GRAND DELTA HABITAT que Madame [G] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. 

Madame [G] [Z] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de six semaines s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 octobre 2024, au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail signé le 14 février 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCIC GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 28 février 2025 à hauteur de 2252,32 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 15 octobre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par Madame [G] [Z] s'élèvent à 1066,22 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra. 

Madame [G] [Z] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Madame [G] [Z] sera condamnée à titre provisionnel à régler à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 1066,22 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 15 octobre 2024. 

Sur l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 15 octobre 2024, Madame [G] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par Madame [G] [Z] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privée du logement. 

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de La SCIC GRAND DELTA HABITAT.

En l'espèce, il convient de condamner provisionnellement Madame [G] [Z] à verser La SCIC GRAND DELTA HABITAT, une somme de 705,72 euros, cette somme étant indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles figurant au bail, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 16 octobre 2024, soit lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Madame [G] [Z] sera donc condamnée à titre provisionnel à verser à La SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme mensuelle de 705,72 euros, cette somme étant indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles figurant au bail, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.
Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [G] [Z], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens. 

Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, 

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par La SCIC GRAND DELTA HABITAT concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 8], loué par Madame [G] [Z] suivant contrat de bail signé le 14 février 2024 ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2024 entre La SCIC GRAND DELTA HABITAT et Madame [G] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ; 

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 15 octobre 2024 ; 

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [Z] à payer à La SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 1066,22 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 15 octobre 2024 ; 
 
CONSTATONS que Madame [G] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 16 octobre 2024 ; 

AUTORISONS l'expulsion de Madame [G] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DISONS qu'à défaut de départ volontaire, Madame [G] [Z] pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ; 

DISONS qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 

FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 705,72 euros, cette somme étant indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles figurant au bail; 

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [Z] à régler à La SCIC GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation de 705,72 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 16 octobre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ; 

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles ; 

DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 10] ; 

DISONS n’y avoir lieu à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [G] [Z] aux dépens,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge