Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 1 avril 2025

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COUR D’APPEL DE [Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00075 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J5KD 

Minute N° : 25/00181 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

le :03/04/2025



























DEMANDEUR

Société anonyme coopérative à Conseil d’administration AXEDIA
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Mme [R] [V], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 10] [Adresse 7]
[Localité 4]
non comparant, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022 avec effet à compter du 28 juillet 2022, la Société AXEDIA a consenti à Monsieur [Z] [G] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 5] - moyennant un loyer mensuel de 382,37 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit de commissaire de justice du 08 novembre 2023, la société AXEDIA a fait délivrer à Monsieur [Z] [G] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés arrêtés au 31 octobre 2023, la somme de 2.574,52 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire.

Par exploit délivré le 29 novembre 2024, la société AXEDIA a fait citer Monsieur [Z] [G] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail au 09 janvier 2024 ;

- d’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- condamnation du locataire à lui payer à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 1.534,14 euros due à la date de la présente assignation avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

- condamnation du locataire lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à départ effectif des lieux ;

- condamnation du locataire payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 mars 2025, lors de laquelle la société AXEDIA, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement.

Monsieur [Z] [G] n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Un courrier en date du 08 février 2025 a été envoyé par le défendeur expliquant qu’il ne pouvait se déplacer à cause de problèmes de santé pulmonaires (attestation de son médecin fournie). Il a indiqué qu’un plan d’apurement a été signé et qu’il le respectait depuis la signature.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n'ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

La décision est mise en délibéré au 1er avril 2025.
MOTIFS

Ainsi qu'il ressort de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 02 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF du [Localité 11] a été saisie le 30 novembre 2023 de la situation d'impayés, au moins deux mois avant l'assignation.

La demande de résiliation formée par la société AXEDIA est donc recevable. 

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*
Au cas d'espèce, le contrat de bail contient en son article 5.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

la SA AXEDIA a fait signifier à [Z] [G], le 08 novembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 2574,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SA AXEDIA que [Z] [G] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[Z] [G] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 08 janvier 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 
 
Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
*
La SA AXEDIA produit un décompte arrêté au 28 février 2025 à hauteur de 1281,77 euros.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 08 janvier 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [Z] [G] s'élèvent à 2839,94 euros.
[Z] [G] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.

Toutefois, il ressort des pièces produites que les parties ont conclu un accord sur des délais de paiement afin de permettre au locataire d’apurer sa dette.
La lecture du décompte produit met en évidence que [Z] [G] a repris le paiement du loyer et des charges courants et qu’il fait chaque mois un effort supplémentaire pour régler sa dette.

Ainsi, conformément à l’accord des parties, il convient de condamner à titre provisionnel [Z] [G] à régler la somme de 1262,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 décembre 2024 (date de l’accord) et de lui accord des délais de paiement à hauteur de 11 mensualités d’un montant de 105,16 euros et une douzième mensualité de 105,24 euros.

[Z] [G] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SA AXEDIA ne s'oppose pas.
Dès lors, au regard des délais de paiement accordé, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [Z] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [Z] [G] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [Z] [G] ne respecte pas les délais accordés ou s'il ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, l’expulsion de [Z] [G] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [Z] [G] sera tenu de payer à la SA AXEDIA, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société AXEDIA concernant le contrat de bail du 22 juillet 2022, consenti à Monsieur [Z] [G] et portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 6] ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 08 janvier 2024 ;

Constatons l’accord des parties sur le montant et les modalités de règlement de la dette,

En conséquence,

Condamnons à titre provisionnel Monsieur [Z] [G] à payer à la société AXEDIA la somme de 1 262,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 décembre 2024,

Autorisons Monsieur [Z] [G] à se libérer de cette somme sur une durée de douze mois par 11 versements mensuels de 105,16 euros et un douzième versement correspondant au solde restant dû de 105,24 euros, et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

-Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

-Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, l'intéressé pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

-Disons en ce cas qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

-Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [G] à payer à la société AXEDIA une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés et de la majoration assurance habitation le cas échéant, tels qu'ils auraient subsistés si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge