Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00441 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J34K 

Minute N° : 25/00182 
JUGEMENT DU 01 Avril 2025










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Quentin FOUREL-GASSER,



Le :





Dossier + Copie délivrés à :



copie au Préfet 
Le :


























DEMANDEUR(S) :


Société GRAND DELTA HABITAT
Activité : 
domiciliée : chez SCP Albert & Benedetti
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [Z]
née le 30 Mars 1986
[Adresse 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Julie MALARD, Greffier, lors des débats, 

DEBATS : 4/2/25











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à [E] [Z] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 379,27 euros hors charges.

Par exploit en date du 23 mai 2024, la société GRAND DELTA HABITAT, a fait délivrer à [E] [Z] un commandement de payer la somme de 611,88 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date, outre les frais ainsi que le commandement de justifier d’une assurance en cours de validité.

Faute de règlement des sommes dues, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON [E] [Z] par acte d'huissier de justice délivré le 9 octobre 2024 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;d'ordonner l’expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,condamner la requise à lui régler la somme de 1.167,13 euros au titre de la dette locative,condamner la requise à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, outre revalorisation annuelle et assurance LNA, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur,sommer la requise de lui fournir sans délai l’attestation d’assurance obligatoire de son logement, et à défaut la condamner à payer une astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision,condamner la requise à lui régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner la requise à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'affaire est retenue à l'audience du 4 février 2025, lors de laquelle la société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée. Elle sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, sous réserve d'une actualisation de la dette à hauteur de 2.237,45 euros aucun règlement n’étant intervenu depuis l’assignation. Elle s’oppose à tout délai de paiement au vu de ces éléments.

[E] [Z] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Le diagnostic social et financier communiqué par la préfecture du [Localité 9] avant l'audience expose que l’intéressée justifie la dette locative par une situation familiale et financière compliquée ; qu’elle est aujourd’hui séparée de son compagnon ; qu’une demande d’accompagnement social est en cours, de même que la possibilité de demander un FSL maintien ; que dans l’attente, Mme [Z] propose de régler 40 euros par mois en supplément de son loyer résiduel .

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, non comparant, a été assigné à étude. En application de l'article 473 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d'appel sera en premier ressort et réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique du 10 octobre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, la CAF de [Localité 9] a été avisé le 13 mai 2024 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.




*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 23 février 2023, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La société GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [E] [Z] le 23 mai 2024, un commandement de payer la somme de 611,88 euros correspondant aux loyers et charges non réglés au 13 mai 2024.

Cette dernière ne démontre pas d'avoir payé l'ensemble des sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives). Au contraire, à la date de l'assignation, la dette locative était de 1.167,13 euros.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 24 juillet 2024 au profit de la société GRAND DELTA HABITAT et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 janvier 2025 portant la dette locative à hauteur de 2.237,45 euros.
Toutefois, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l'assignation ait été délivré à la défenderesse ; ainsi, c'est la dette locative arrêtée dans l'assignation et communiquée contradictoirement qui sera retenue.

[E] [Z] ne justifie pas d'avoir réglé la somme susvisée.

Aussi, cette dernière sera condamnée à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.167,13 euros, échéance de septembre 2024 incluse, et décompte arrêté au 9 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date de l'assignation – les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d'occupation.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 24 juillet 2024, [E] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, et au regard de cette expulsion, le bailleur sera débouté de sa demande de fournir l'attestation d'assurance en cours de validité sous astreinte, aucun élément factuel ne permettant de justifier en l'espèce une condamnation sous astreinte.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [E] [Z] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement.
En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner [E] [Z] à verser à la société GRAND DELTA HABITAT au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 10 octobre 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation et assurance LNA le cas échéant.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l'existence d'un préjudice indépendant, ni d'une particulière mauvaise foi de la défenderesse. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[E] [Z] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.


Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.


Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] loué par [E] [Z] suivant contrat de bail du 23 février 2023

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE [E] [Z] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.167,13 euros, décompte arrêté au 9 octobre 2024, et échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, 

CONSTATE que [E] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2024 ;

AUTORISE l'expulsion de [E] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande de condamnation à fournir une attestation d'assurance sous astreinte,

CONDAMNE [E] [Z] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 10 octobre 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation et assurance LNA le cas échéant.

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9] ;

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [E] [Z] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [E] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,


Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge