Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00313 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JVLE 

Minute N° : 25/00171 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025







Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA
Copie délivrée à :Me LECOINTE
le :03/04/2025



























DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Mme [F] [W], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Madame [O] [R]
née le 28 Mars 1964 à [Localité 9] (MAROC)
[Adresse 1]
[Adresse 11]
[Localité 5]
représentée par Me Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [C] [R]
né le 03 Juillet 1966 à [Localité 8] (MAROC)
[Adresse 1]
[Adresse 11]
[Localité 5]
représenté par Me Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, avec effet au 26 février 2021, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à [O] [R] et [C] [R] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 473,80 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à [O] [R] et [C] [R] un commandement de payer la somme totale de 1433,44 euros selon décompte arrêté au 12 décembre 2023 et dont la somme de 1311,38 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés [O] [R] et [C] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 04 mars 2024 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1750,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 21 février 2024,lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 4 mars 2025, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement.

Au cours de cette audience, [O] [R] et [C] [R] étaient représentés.

Toutes les parties ayant comparu, la présente ordonnance susceptible d’appel, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 12] a été communiqué et mentionne que le couple se trouve dans une situation très précaire au regard des difficultés de santé de Mme [R] et de l’instabilité professionnel de son mari. 

A l'audience du 4 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 06 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 18 juin 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 12] a été avisé le 07 septembre 2021 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. 

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d'espèce, le contrat de bail du 20 mai 2020 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative. 

La SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait signifier à [O] [R] et [C] [R], le 21 décembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 1311,38 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT que [O] [R] et [C] [R] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. 

[O] [R] et [C] [R] ne démontrent pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 février 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 
 
Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, 

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 20 mai 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 

A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 
*
La SA [Localité 7] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 28 février 2025 à hauteur de 2009,37 euros. Pour autant, les parties ont produit à l’audience un plan d’apurement signé au cours du mois de juin 2024 et elles ont sollicité qu’il soit prévu dans le dispositif de la présente décision. Ce plan tient compte d’une dette d’un montant de 1928,95 euros et prévoit un règlement en 24 mensualités à la somme de 20,00 euros. 
Il ressort de la lecture du décompte que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et ont commencé à apurer leur dette. 
Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accord des délais de paiements aux locataires dont les modalités seront définies dans le dispositif de la présente décision. 
Conformément à l’accord des parties, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [O] [R] et [C] [R] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [O] [R] et [C] [R] ne seront pas expulsés.
En revanche, si [O] [R] et [C] [R] ne respectent pas les délais accordés ou s'il ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, l’expulsion de [O] [R] et [C] [R] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Par ailleurs, [O] [R] et [C] [R] seront tenus de payer à la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[O] [R] et [C] [R] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 décembre 2023

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2], loué par [O] [R] et [C] [R] suivant contrat de bail du 20 mai 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2020 entre la SA [Localité 7] DELTA HABITAT et [O] [R] et [C] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 février 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 21 février 2024,

CONSTATIONS l’accord écrit des parties en date du 13 juin 2024, 

En conséquence, 

CONDAMNONS à titre provisionnel [O] [R] et [C] [R] à payer à la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, la somme de 1928,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juin 2024, 

DISONS que [O] [R] et [C] [R] pourront se libérer de la dite somme par 23 mensualités de 20,00 euros payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, et une 24ème mensualité égale au solde restant dû,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l'exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu'en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution. 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d'exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:
- la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
- à défaut de départ volontaire de [O] [R] et [C] [R] des lieux situés à [Adresse 2], et deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le la SA [Localité 7] DELTA HABITAT.
- [O] [R] et [C] [R] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

CONDAMNONS [O] [R] et [C] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025.


Le Greffier Le Juge