Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 12]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON



N° RG 25/00169 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J6BC 

Minute N° : 25/00164 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454
DU 01 Avril 2025






Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me CANO
Dossier + Copie délivrés à :Me KUJUMGIAN
le :04/04/2025



























DEMANDEUR
S.C.I. FONCIERE LOGEMENT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :
Madame [U] [I] placée sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon du 14 novembre 2024 désignant l’association ATV-ATIS mandataire spécial
née le 27 Août 1978 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Adresse 13]
[Localité 6]
représentée par Me Nathalie KUJUMGIAN, avocat au barreau D’AVIGNON
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-1010 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Association ATV - ATIS en qualité de mandataire spécial de Mme [I] [U] selon ordonnance du 14 novembre 2024
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Nathalie KUJUMGIAN, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Amandine GORY, Vice-Président,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2019, la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT (ci-après la SCI FONCIERE LOGEMENT) a consenti à Madame [U] [I] (ci-après Mme [I]) un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 3], ainsi qu’un parking en sous-sol, n° lot de copropriété 15, moyennant un loyer mensuel total de 440,54 euros hors charge.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus et par exploit du 28 juin 2022, la SCI FONCIERE LOGEMENT a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 18 160,76 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire. 

Par un nouvel exploit du 9 juillet 2024, la SCI FONCIERE LOGEMENT a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 36 056,97 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire, et la mettant en demeure de justifier de l’occupation du logement. 

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 20 décembre 2024, la SCI FONCIERE LOGEMENT a fait citer Mme [I] devant le juge des référés du tribunal d’AVIGNON aux fins de demander par provision de :
- Renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 9 septembre 2024 ;
- Constater la résiliation du contrat de bail ;
- Prononcer l’expulsion de Mme [I] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, ainsi qu’autoriser de séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles ;
- Condamner Mme [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 36 264,27 euros au titre des loyers et charges dus ;
-Condamner Mme [I] à lui payer à titre provisionnel la somme mensuelle de 650 euros depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;
- Condamner Mme [I] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonce ;
- Condamner Mme [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’affaire est appelée à l’audience du 18 mars 2025, lors de laquelle la SCI comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise que la somme due après décompte du 5 mars 2025 est de 38 729,15 euros et indique s’opposer à l’octroi de délais pour quitter les lieux. 

Mme [I] comparaît représentée et sollicite du tribunal de :
- Lui octroyer un délai de 6 mois pour quitter les lieux ;
- Fixer la créance. 

Au soutien de ses demandes, Mme [I] fait valoir qu’un tel octroi de délais, d’une durée de 6 mois, lui permettrait de quitter le logement et d’en trouver un nouveau.
La défenderesse expose avoir fait une dépression et faire désormais l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice confiée à l’ATV-ATIS. 
Mme [I] indique également avoir une fille handicapée de 17 ans qui vit avec elle les week-ends et qui loge le reste de la semaine un Institut médico-éducatif (ci-après [9]). Elle précise que le père n’est plus présent et ajoute avoir été victime de violences dans le passé. 
S’agissant de sa situation économique, la défenderesse déclare bénéficier de l’Allocation de soutien familial (ASF) et de l’Allocation pour enfant handicapé (AEH) pour un total de 345,12 euros mensuels. 
Elle indique avoir saisi la commission de surendettement par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 mars 2025 aux fins de dépôt d’un dossier. 

L’ATV-ATIS, mandataire spécial de Mme [I], intervient volontairement à l’instance. 

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

La décision est mise en délibéré au 1er avril 2025. 

Toutes les parties ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l'intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 
En l’espèce, Mme [I] a été placée sous une mesure de sauvegarde de justice confiée à l’ATV-ATIS, le 27 novembre 2024. 
La recevabilité de l’intervention volontaire de l’ATV-ATIS n’est d’ailleurs pas contestée. 
L’intervention de l’ATV-ATIS sera ainsi déclarée recevable. 

2) Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 14] le 23 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.
Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 14] a été saisie le 10 juillet 2024 de la situation d'impayés, soit dans les délais impartis.
La demande de résiliation formée par la SCI FONCIERE LOGEMENT est donc recevable.



3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A l’audience, le bailleur a fait état d’un décompte actualisé de la créance, arrêté au 5 mars 2025 et portant la dette locative à hauteur de 38 729,15 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mars 2025 inclus.
Après examen des décomptes produits par la SCI, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et n’a pas été contestée par la locataire.
La demande de la défenderesse tendant à fixer la créance ne saurait aboutir en raison du fait que le seul dépôt d’un dossier de surendettement n’emporte pas l’application du régime afférent. 

Par conséquent, Mme [I] sera condamnée à payer à la SCI FONCIERE LOGEMENT la somme de 38 729,15 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 5 mars 2025, et terme de mars inclus. 

4) Sur la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI que Mme [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 10 septembre 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI depuis le 10 septembre 2024.

5) Sur l’expulsion et les délais pour quitter les lieux

L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution indique que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 et que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L’article L.412-4 du même code, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable à l’instance, précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SCI à compter du 10 septembre 2024, Mme [I] est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux. 

En l’absence de départ volontaire, il conviendra de procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. 

Néanmoins, il convient de prendre en considération la situation des deux parties au bail. 
En l’espèce, le bailleur ne fait pas état de difficultés particulières.

A l’inverse, la locataire, âgée de 46 ans, décrit une situation personnelle délicate en ce qu’elle a notamment été placée sous une mesure de sauvegarde de justice le 27 novembre 2024 en raison d’un état de santé fragile.

De plus, Mme [I] expose une situation familiale particulière puisqu’elle accueille chaque week-end sa fille mineure handicapée qui loge dans un IME à [Localité 10] le reste de la semaine. 

Au regard de la situation respective des parties, les difficultés de la locataire pour se reloger sont réelles en ce que les éléments présentés engendrent des contraintes spécifiques dans la recherche d’un nouveau logement.

Dès lors, il convient d’octroyer un délai de six mois avant la mise en œuvre effective de l’expulsion à compter de la signification de la présente décision. 

6) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation du logement sans droit ni titre par Mme [I] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement.
Ainsi, il convient de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur du loyer et des charges mensuels indiqués dans le décompte produit par la société demanderesse, soit la somme de 626,22 euros. 

Par conséquent, Mme [I] sera condamnée à verser à la SCI la somme de 626,22 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle qui sera due à compter du 10 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.



7) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
Mme [I] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner Mme [I] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de l’ATV-ATIS ;

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT concernant le contrat de bail du 13 mars 2019 consenti à Madame [U] [I] et portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 3], comprenant un parking en sous-sol, n° lot de copropriété 15 ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 septembre 2024;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 10 septembre 2024 ;

CONSTATONS que Madame [U] [I] est occupante sans droit ni titre des locaux précités ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] à payer à la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT la somme de 38 729,15 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 5 mars 2025, et terme de mars inclus ;

ORDONNONS à Madame [U] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ; 

ACCORDONS à Madame [U] [I] un délai de six mois, à compter de la signification de la présente ordonnance, pour libérer le logement précité, de tous les occupants et biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT pourra, 15 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] à payer à la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés et de la majoration assurance habitation le cas échéant, tels qu'ils auraient subsistés si le contrat de bail n'avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] à payer à la société civile immobilière FONCIERE LOGEMENT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

REJETONS les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge